Як оформити іпотеку покрокова інструкція. Як проходить операція по іпотеці крок за кроком: інструкція. Проведення угоди купівлі-продажу

Купівля квартири - справа серйозна. У процесі бере участь багато сторін, хоча головними залишаються покупець з продавцем і кредитор, який фінансує цю угоду. Також доведеться зібрати чимало документів та, можливо, витратити чимало часу на узгодження умов кредиту. Однак це тільки здається, що оформлення іпотеки є чимось неможливим.

Попередній огляд

Друга частина - пошук нерухомості, яку ви будете купувати в кредит. На цьому етапі доведеться вирішити буде ви шукати підходящу квартиру самостійно або зверніться до ріелторам. Якщо на послугах посередників будете економити, значить, знову-таки, варто самостійно дізнатися які вимоги до майбутнього застави пред'являють банки.

Третя частина - розвідка. Саме час навідатися в обраний банк, поговорити попередньо з кредитним консультантом, уточнити умови і взяти перелік документів, які будуть потрібні для оформлення кредиту.

попереднє затвердження

Банк, розглянувши уважно надані вами свідоцтва вашої кредитоспроможності і благонадійності, ознайомившись з вашим вибором житла, винесе попередній вердикт. Це ще не укладення кредитного договору, але великий крок на шляху до нього.

вибір кредитора

безпосередньо оформлення

При цьому зазвичай шукати страховика і оцінювача вам не потрібно, банки пропонують тих фахівців, з якими самі працювали. А ось в текст договору варто заглянути особисто - і зробити це до дня підписання, попросивши в банку бланк типового іпотечного договору. Не покладайтеся на слова консультанта - він може про щось забути або промовчати.

Довіряючи оформлення іпотеки посередникам і технологій

Питання, пов'язані з документами на кредит, вибором кредитної програми і схваленням кредитора можна довірити іпотечного брокера. Звичайно, таких фахівців можна зустріти поки тільки у великих містах, але їхні послуги все більше представлені на хорошому рівні.

Хочеться згадати ще про одне нововведення. Прагнучи заощадити час - своє і позичальників, і заодно і свої витрати, багато кредиторів дозволяють залишити

Вітаємо! Іпотека з першого погляду досить складний процес. У цьому пості ми розповімо вам про етапи оформлення іпотеки, щоб у вас сформувалася чітка картина всієї угоди. Покрокова інструкція покупки квартири в іпотеку допоможе вам зрозуміти, що потрібно робити на кожному етапі і на що потрібно звернути особливу увагу.

Отже, іпотека з нуля. Давайте почнемо розбиратися з цим питанням.

Останнім часом все більше росіян приймають рішення про покупку житла за допомогою іпотечного кредиту. Дана схема має свої плюси: не потрібно займати грошей у рідних і знайомих, ви оформляєте квартиру відразу ж у власність, а розрахуватися за кредитом можна відповідно до своїх потреб.

На відміну від споживчого кредиту, де забезпеченням виступає поручительство фізичної особи або зовсім відсутня, в іпотечному кредитуванні заставою виступає нерухомість, яку купує клієнт банку. Це означає, що на квартиру накладається обтяження (без згоди банку - кредитора неможливо буде продати, подарувати, переоформити квадратні метри), але можна в ній проживати, робити ремонт і т.д. Після того як зобов'язання погашені, обтяження знімається.

Так як в більшості випадків у фізичної особи недостатньо власних коштів, то іпотечні позики відрізняються значною сумою кредитування (від 300 000 руб до декількох мільйонів), тривалим терміном кредитування (до 30 років).

При оформленні іпотечного кредиту можна вибрати схему погашення заборгованості: ануїтетними платежами або диференційованими. У першому випадку платежі завжди мають один розмір, відсотки розподілені по всьому періоду кредитування. При диференційованих платежах суми йдуть на спадання: спочатку внески максимальні, потім поступово сходять на спад, відсотки нараховуються на залишок. Який вид платежів вигідніше? При диференційованих платежах, особливо при максимальному терміні, сума переплати буде менше, проте дохід позичальника (або сім'ї) повинен бути вище.

Більш детально про те, на житло ви можете дізнатися з нашого минулого поста.

Почнемо розбиратися, як оформляється іпотека крок за кроком.

Покрокова інструкція

Узагальнено можна виділити основні етапи іпотечної угоди:

• пошук кредитора (визначення суми і умов видачі коштів, схвалення заявки),
• вибір варіантів житла, узгодження заявки в банку,
• підписання кредитного договораі договору купівлі-продажу,
• реєстрація угоди, оформлення житла у власність.

Оформлення іпотеки - питання відповідальний. Якщо знань і часу недостатньо для самостійного аналізу ринку іпотечного кредитування, можна скористатися послугами. За певну суму фахівець підбере найбільш вигідний варіант в залежності від ваших можливостей і побажань.

Якщо ж бюджет і так обмежений, варто самостійно розглянути пропозиції банків і вибрати підходящу пропозицію. Відвідавши відділення банків або офіційні сайти компаній, ви ознайомитеся з актуальними умовами кредитування і зможете вибрати вигідні.

Використовуйте наш сервіс «», щоб максимально швидко знайти вигідну пропозицію на ринку.

При прагненні оформити іпотеку порядок дій такий:

• визначитися з об'єктом кредитування (квартира в новобудові, на вторинному ринку, кімната, частка, індивідуальний будинок, земельну ділянку, будинок і ін),
• дізнатися, чи є в банку спеціальні пропозиції (молодим сім'ям, держпідтримка і ін),
• визначитися з вартістю нерухомості: порахувати суму початкового внеску і кредиту,
• запросити в бюро кредитних історій свою КІ,
• уточнити в банку вимоги до позичальників в частині сімейного стану, доходу, ін.
• визначитися з терміном кредитування і видом платежів залежно від платоспроможності.

Відповідати для себе на кожне питання слід поетапно, щоб уникнути помилок і непередбачених витрат.

Вибір спеціальних програм в банку

• військова іпотека (держава перераховує кошти на індивідуальний рахунок військовослужбовця для накопичення початкового внеску, при оформленні кредиту - оплачує заборгованість),
• іпотечні позики молодим сім'ям (знижені відсотки для подружжя, які не досягли 35-річчя),
• іпотека з материнським капіталом (для підтримки сімей з двома і більше дітьми),
• іпотечні кредити для «зарплатних» клієнтів (для клієнтів, які отримують зарплату на банківський рахунок, пропонується знижена ставка).

На що ще звернути увагу при виборі банку? На необхідність сплати додаткових комісій:

• комісії за ведення або відкриття розрахункового рахунку (при наявності),
• розмір страховки (страхування позичальника, титульне страхування, страхування об'єкта нерухомості - залежить від тарифів страхової компанії, з якою співпрацює банк),
• вартість виготовлення звіту про ринкову вартість нерухомості.

Подача заявки на кредит

Коли ви визначилися з якою банківською програмою і переконалися, що відповідаєте її вимогам, можна сміливо подавати заявку на кредит. Щоб здійснити покупку квартири в іпотеку, необхідно передати в банк такі документи:

• паспорт громадянина РФ всіх учасників угоди (позичальника, співпозичальника (дружини), поручителів, якщо є),
• документи про сімейний стан,
• документи, що підтверджують дохід,
• довідки, графіки, документи за поточними зобов'язаннями (про сплату аліментів, наявних кредитах і ін).

Пакет документів може відрізнятися в залежності від вимог банку. Можуть також знадобитися СНІЛС, страховий поліс, документи про освіту, посвідчення водія та ін. При подачі документів потрібно заповнити анкету та заяву. Доцільно вказувати максимально точну і правдиву інформацію - це допоможе підвищити шанси на схвалення заявки.

Через 1-5 днів кредитний інспектор повідомить про рішення банку і повідомить максимально можливу суму до видачі, затверджену ставку і графік платежів.

Якщо заявка схвалена (рішення дійсно 2-6 місяців), саме час почати пошуки підходящої квартири.

Вибір об'єкта для іпотечного кредиту

При покупці нерухомості в споруджуваному будинку варто розглядати варіанти тільки в будинках, акредитованих в банку. Це максимально спростить процедуру іпотечної угоди та убезпечить вас від шахраїв. Гроші перерахуються безпосередньо на розрахунковий рахунок забудовника або підрядника, право вимоги на квартиру перейде до вас.

Документи по об'єкту для надання в банк:

• попередній договір купівлі - продажу (договір про наміри, інвестиційний договір і ін), укладений із забудовником,
• документи про сплату початкового внеску (квитанція, касовий чек) від забудовника.

Таким чином, пакетів документів по нерухомості мінімальний, але разом з тим покупка квадратних метрів на первинному ринку пов'язана з ризиками - банкрутством забудовника, зривом термінів і ін.

У разі придбання квартири на вторинному ринку житла пакет документів значно ширше і в кожній конкретній ситуації може відрізнятися. Так, необхідно зібрати:

• правовстановлюючі документи (свідоцтво про держ права власності, договір купівлі-продажу (або дарування, про розподіл майна та ін),
• копії паспортів продавців,
• копію особового рахунку,
• технічний, кадастровий паспорт,
• виписку з ЕГРП.

Також можуть запросити:

• документи, що підтверджують право-і дієздатність продавців (довідки з диспансерів),
• довідки про відсутність боргів по комунальних платежах, по податку на майно,
• інші документи.

Якщо нерухомість купується з земельною ділянкою, список на заявку доповнюється документами про право власності на землю, про межі земельної ділянки.

Після попереднього схвалення заявки слід замовити звіт про ринкову оцінку, надати страхові поліси.

Висновок кредитного договору та видача кредиту

Коли банк виніс позитивне рішення по заявці на іпотеку, настає самий хвилюючий і відповідальний момент - висновок кредитного договору та видача кредитних коштів.

До сих пір в банківських установах діють два схеми видачізаймов: після державної реєстрації угоди і з використанням банківської комірки. У першому випадку алгорітмрасчетов такий: в день укладення кредитного та забезпечувального договорів всі покупці і продавці візують договір купівлі - продажу нерухомості. В цей же день позичальник передає власнику квартири суму початкового внеску готівкою або шляхом перерахування на рахунок продавця, складається розписка про полученіісредств.

Далі всі документи передаються в Орган реєстрації та протягом 5 робочих днів відбувається зміна власника квартири. Для остаточного розрахунку свідоцтво передається банківського співробітнику, на підставі чого сума кредитних коштів зараховується на рахунок позичальника, а потім перераховується продавцю. Підтвердженням отримання суми і остаточного розрахунку є друга розписка.

Як проходить операція по іпотеці з використанням банківської комірки

При оренді комірки кредитні кошти видаються в день підписання кредитної документації. Сума початкового внеску і кредитних коштів в присутності кредитного інспектора, позичальників і продавців закладається в клітинку і знаходиться там до моменту державної реєстрації угоди. Після надання свідоцтва на квартиру в банк осередок розкривають в тому ж складі, гроші передаються продавцю з написанням розписки.

Реєстрація угоди

Для того щоб угоду провели в органі, що реєструє (Юстиції, Росреестра і ін), потрібно подати заяву продавцям і покупцям із зазначенням персональних даних. До заяви необхідно додати правовстановлюючі документи, копії паспортів, квитанцію про сплату державного мита. Якщо у продавця нерухомість є спільно нажитим майном, потрібно також скласти згода чоловіка на відчуження житла у нотаріуса.

Для реєстрації угод з обтяженням потрібно 5 робочих днів, в той час як звичайні угоди по купівлі-продажу нерухомості реєструються протягом 30 днів.

Особливості іпотечних програм

• Купівля нерухомості на вторинному ринку житла

Так як даний сегмент найбільше затребуваний, то і шанс зіткнутися з шахраями найбільш великий - квартира може перебувати в заставі, бути незаконно відчужена і ін. Якщо ви сумніваєтеся в правомірності дій продавців, рекомендуємо оформити страхування титулу - це вбереже вас від втрати житла в разі визнання угоди недійсною.

Крім того, готове житло повинно відповідати вимогам банку. Наприклад, не вийде купити квартиру на 1 поверсі з прибудованим на землі балконом - таке перепланування досить важко узаконити. Те ж саме стосується і інших перепланувань - зміщення мокрих точок, знесення несучих конструкцій і ін. Як наслідок, банк не пропустить таку заявку на кредит.

Є й інші вимоги до об'єкта застави (у кожного банку вони свої): житло не повинно бути старим, перебувати в аварійному стані, не повинно мати дерев'яних перекриттів (в багатоповерхових будинках), віддаленість від міста не більше 30-50 км і ін.

• Купівля нерухомості в новобудові

Придбання нерухомості в споруджуваному будинку неодмінно зв'язано з ризиком, так як часто позичальник стає власником квадратних метрів ще до того, як вони побудовані. Це обіцяє за собою можливість неякісного зведення стін, стелі, підлоги, а також поганого ремонту та оздоблення.

Крім цього, як згадувалося вище, існує ризик банкрутства забудовника, що призведе до того, що будинки взагалі не будуть зведені. Щоб убезпечити себе від неліквідного майна банки вимагають поручительство 1 2 фізичних осіб.

Також варто відзначити, що на весь період будівництва позичальникові належить право вимоги, право власності він набуває тільки після того, як будинок буде зданий і визнаний житловим.

• Придбання частки, кімнати

Купівля частки або окремої кімнати в квартирі можлива за допомогою іпотечної позики тільки в тому випадку, якщо після видачі кредиту вся нерухомість буде належати позичальнику (іншими словами - повинен бути викуп останньої частки). Як оформляється іпотека на кімнату і частку ми вже раніше розповідали.

• Купівля будинку та земельної ділянки

Індивідуальний будинок на земельній ділянці, таунхаус вважаються менш ліквідним житлом, тому банки неохоче видають кредити - ставка по такому напрямку кредитування вище. Про те, розказано в окремому пості.

Сподіваємося у вас не залишилося питань. Якщо вони є, то прохання поставити їх в коментарях. Будемо вдячний за позитивну оцінку статті і репост в соціальних мережах.

Останнє оновлення: 02.02.2019

Купівля квартири через іпотеку є відповідальним і важливим рішенням у житті кожної людини. Тому потенційному позичальникові спочатку необхідно оцінити власні фінансові можливості. При цьому слід враховувати:

• Посильний розмір щомісячних платежів (як правило, він становить не більше половини одержуваного доходу);
• Вартість квартири;
• Суму початкового внеску (зазвичай - 30 і більше% від вартості житла);
• Вид квартири і передбачуваний район її розташування.

Інструкція покупки квартири в іпотеку передбачає виконання нижченаведених процедур.

Вибір банку і іпотечної програми

Перш ніж взяти іпотеку на покупку квартири, необхідно провести аналіз умов і пропозицій в різних банках. Визначальними показниками при виборі оптимального варіанта є:

• Сума іпотечного кредиту;
• Процентна ставка, як правило, вона варіюються від 11 до 15% річних, і залежить від банку і бажаної суми;
• Обтяження (умови видачі та супроводу);
• Валюта кредиту;
• Умови забезпечення (включаючи вимоги поручительства);
• Терміни виплати;
• Умови страхування (в тому числі і об'єкта іпотеки);
• Наявність штрафних санкцій за дострокове погашення.

Вибравши декілька відповідних банків та іпотечних програм, необхідно уважно вивчити тонкощі іпотечного продукту на основі консультацій, отриманих в результаті проведеного дзвінка або візиту.

Необхідно також пам'ятати, що багато банківських установ пред'являють вимоги і обмеження до передбачуваних позичальникам, а саме:

• Постійна прописка на території, яка визначається банком;
• Певний стаж на цьому місці роботи (загальний трудовий стаж не менше 1 рік, на останньому місці понад 4-6 міс.);
• Позитивна кредитна історія;
• Відсутність судимості;
• Відсутність інших паралельних позик;
• дієздатність;
• Віковий ценз (мінім. Вік 21 рік, максимальний визначається моментом погашення кредиту, до цього року позичальникові повинно бути не більше 65-75 років)
• Якщо залучаються созаемщики, то не більше 3 осіб, ступінь споріднення - подружжя, брати, батьки, 3-ьі особи;
• Якщо позичальником є \u200b\u200bчоловік до 27 років без військового квитка - в кредиті йому відмовлять. Тобто військовозобов'язаний, який не пройшов службу, має відстрочку (наприклад, у зв'язку з навчанням) і ін. Позичальником бути не може (виняток військовослужбовці, в запасі).

подавши заявки одночасно в кілька банків, можна дізнатися конкретні умови іпотеки і порядок покупки квартири в кожному з них. Після схвалення заявки необхідно приступити до вибору відповідної квартири. На проведення даної процедури зазвичай відводиться 2-3 місяці.

Інформація про попередні умови по іпотечному кредитуванню представлена \u200b\u200bна офіційних сайтах банків.

Термін схвалення заявки по іпотеці становить від 5 до 10 робочих днів. Тим часом ретельно перевіряються всі надані документи, тому починати займатися пошуком житла потрібно тільки після твердого згоди кредитної установи.

Важливо: банк може відмовити у видачі кредиту і укладення договору, лише в разі якщо з поданих документів видно, що потенційний позичальник не в змозі повернути позику і відсотки, виходячи з його фінансових можливостей. Решта мотиви відмови є незаконними і їх можна оскаржити до суду.

вибір нерухомості

При виборі нерухомості слід враховувати вимоги банку до об'єкта іпотеки. Як правило:

Квартира на вторинному ринку повинна:

Житловий будинок або котедж повинен:

• Розташовуватися в зоні, визначеної іпотечною програмою;
• Мати цілорічну під'їзну дорогу;
• Бути придатним для постійного проживання:
• Відповідати сантехнічним нормам (мати системи опалення, каналізації та водопостачання);
• Пройти відповідний кадастровий облік.

Для вибору нерухомості в новобудовах банківські установи, як правило, пропонують об'єкти з бази забудовників, які пройшли офіційну акредитацію. Для цього передбачені спеціальні програми, включаючи і державні - по підтримці іпотечного кредитування для первинного житлового ринку.

приклад: Банк «Дельтакредит» пропонує кредити за програмою «Іпотека з державною підтримкою» під 12% річних. Клієнти можуть скористатися пільгами в рамках умов, затверджених Урядом РФ.

Якщо позичальник самостійно здійснює вибір квартири на первинному ринку, то до забудовників банки зазвичай висувають такі вимоги:

• Термін на ринку житлового будівництва - понад п'ять років;
• Відповідність оцінним нормативам фінансової стійкості згідно з Федеральним законом 214-ФЗ;
• Відсутність затримок (більше року) в завершенні будівництва і здачі об'єктів протягом попередніх років;
• Наявність об'єктів точкової і масової забудови (двох і більше), введених в експлуатацію;
• Відсутність ініціювання процедури банкрутства або рішення про ліквідацію;
• Інші вимоги.

Для отримання професійної допомоги при виборі нерухомості і впевненості в юридичній чистоті угод, банки пропонують скористатися послугами агентств нерухомості, які є їх партнерами. Для цього вони надають клієнтам відповідні бази партнерів.

Оцінка нерухомості

Для своєчасного виконання зобов'язань за договором, умови іпотеки визначають надання ліквідного заставного забезпечення, яким найчастіше і служить об'єкт нерухомості. Ринкова вартість заставного майна є відправною точкою для визначення суми іпотечної позики, в зв'язку з чим оцінка заставного майна є важливим показником в процесі кредитування.

Більшість банків, для проведення достовірної оцінки забезпечення по кредиту, пропонують скористатися послугами оціночних організацій з числа своїх партнерів. При цьому вони не обмежують позичальників у виборі, однак якщо звіт про оцінку надано організацією, що має негативний досвід роботи з банком, останній має право ініціювати додаткову перевірку.

Також, якщо виявиться недостовірність наданих оцінок або порушення вимог законодавства в галузі оцінки, то банківські установи мають право направити мотивовані скарги в регулюючі організації (СРОО). Тому фахівці рекомендують користуватися послугами оцінювачів-партнерів.

Сертифікат про оцінку надається в банк-кредитор.

Список документів і подача заявки в банк

У більшості банків наданими документами для покупки квартири по іпотеці є:

• Заява-анкета на іпотечний кредит, можна оформити її онлайн на сайті банку;
• за клієнту, Ксерокопії наступних документів:
  • Ксерокопія паспорта;
  • Довідка про доходи за формою конкретної банківської установи або 2-ПДФО;
  • Завірена копія трудової книжки;
  • СНІЛС - страхове свідоцтво державного пенсійного страхування
  • Військового квитка для осіб чоловічої статі призовного віку;
  • Документів про освіту (атестати, дипломи тощо);
  • Свідоцтва про шлюб / розлучення і шлюбний контракт (при наявності);
  • Свідоцтва про народження дітей;
  • Свідоцтво про постановку на облік в податковому органі фізичної особи за місцем проживання на території РФ (про присвоєння ідентифікаційного номера платника податків (ІПН);
  • Документи за наявними борговими зобов'язаннями клієнта (або раніше виконаним);
• З нерухомого майна:

• • Правовстановлюючі документи (договори, акти і т.п.);
  • Техдокументація (кадастровий паспорт або техпаспорт);
  • Ксерокопії паспортів продавців нерухомості.

Також можуть бути затребувані документи про інших регулярних доходи і про сімейний стан.

приклад: Подружня пара звернулися в банк для отримання іпотеки на 2 500 000 рублів, працюють обидва (загальний щомісячний дохід 50 тис. Руб), дітей немає, вік 30 років. Отримали відмову в банку, оскільки доходи не дозволили оформити кредит - прожитковий мінімум на кожного становить 15 000 рублів. Вихід: брати меншу суму - 1 500 000, або шукати додаткового співпозичальника, що не пенсійного віку, із заробітною платою не менше 25 000 в місяць.

Якщо в об'єкті заставного забезпечення, зареєстровані дієздатні повнолітні особи, які не є позичальниками, банки просять їх додатково надати підписані і завірені нотаріально заяви про їх обізнаності в тому, що:

• Квартира, в якій вони проживають, передається в заставне забезпечення;
• У разі невиконання зобов'язань, прописаних в іпотечному договорі, на квартиру буде звернено стягнення, аж до виселення заявників.

У разі якщо в об'єкті заставного забезпечення зареєстровані особи, які не є близькими родичами заставодавця, банки додатково вимагають пояснень про необхідність реєстрації зазначених осіб в даному об'єкті і документальне підтвердження наявності власності у зазначених осіб, де вони можуть бути зареєстровані.

важливо: Як правило, банки не приймають, щоб серед власників нерухомості, що передається в якості заставного забезпечення, були неповнолітні і / або недієздатні особи.

Висновок кредитного договору

Перш ніж підписати кредитний договір купівлі квартири потрібно його уважне вивчення. Слід звернути пильну увагу на всі обтяження та потенційні витрати, особливо на предмет прихованих відсотків, для чого рекомендується перевести їх в цифри.

Як правило, приховані відсотки складаються з різних комісій (за переведення в готівку, обслуговування рахунку та ін.) І обов'язкових депозитів, які визначаються в процентному співвідношенні від суми іпотечного кредиту.

приклад: При отриманні іпотечного кредиту розміром 1 млн. Рублів за ставкою 10% річних, щорічні платежі без прихованих відсотків складуть 100 тис. Рублів (1 млн. * 10%). Справляння однієї лише комісії за переведення в готівку в розмірі 2,8%, призведе до зростання процентної ставки до 12,8% і до додаткових платежів в розмірі 28 тис. Рублів (1 млн. * 2,8%).

важливо: Постановою президії ВАС РФ № 8274/09 від 17.11.2009, банкам заборонено стягувати комісію за відкриття і ведення позикового рахунку.

Якщо банк ставить комісії, роблячи їх обов'язковими для отримання кредиту, то він повинен вказувати дані обтяження в договорі і при розкритті ефективній процентній ставці. Проходячи етапи покупки, при підписанні договору, необхідно вимагати від банку розкриття супутніх витрат, з метою визначення реальної вартості іпотеки.

Слід також звертати увагу на умови про зміну розміру відсотків. Багато банків передбачають таку можливість в односторонньому порядку без згоди позичальника. Це загрожує тим, що при певних економічних ситуаціях банк може підвищити відсоток і кредит для клієнта стане непосильним. Тому слід добиватися внесення в кредитний договір умов, що передбачають зміну відсотків або сум повернення кредиту тільки за обопільною згодою сторін.

Ще одна важлива умова - можливість достроково погасити кредит. Це передбачено законом. Однак банки йдуть на хитрість і обумовлюють це право додатковими платежами.
Наприклад, В кредитному договорі може бути передбачено, що в разі дострокового погашення кредиту позичальник сплачує банку одноразову виплату в сумі 1% від суми, що підлягає понад достроково поверненого кредиту.

Реєстрація угоди з продавцем і передача грошей

Наступним кроком процедури покупки, після укладення кредитного договору, буде отримання грошових коштів і придбання обраної нерухомості. Передача грошей є ключовим моментом угоди. Як тільки гроші опиняються на руках у покупця, можна займатися оформленням * договору купівлі квартири *. Відносини між сторонами відображаються в договорі купівлі-продажу, важливою умовою якого є вартість майна і порядок оплати. Порядок оплати може здійснюватися:

• Готівковим розрахунком (на руки);
• Безготівковим платежем (переклад на рахунок продавця);
• Через банківську комірку.

Часто банки видають кредит на умовах первісної реєстрації угоди купівлі-продажу нерухомості та іпотеки, і тільки після цього видають позикові кошти. У таких випадках придбання нерухомості здійснюється за такими етапами:

• покупець доводити до відома продавця про укладання кредитного договору та домовляється про здійснення угоди з умовою відстрочки платежу
• виплачує аванс продавцю з власних коштів
• проводиться реєстрація угоди і іпотеки
• в банк надаються свідоцтва про укладену угоду і реєстрації іпотеки, на підставі яких видаються гроші
• здійснюються остаточні розрахунки з продавцем

Як правило, продавці йдуть на такі умови, так як після реєстрації іпотеки банк видає кредитні кошти в найближчі робочі дні. А здійснення купівлі-продажу без оплати гарантує продавцеві заставу в силу закону. Так що у продавця ризиків немає.

Угода купівлі та оформлення квартири здійснюється у Федеральній службі державної реєстрації, кадастру і картографії (Росреестра). При її укладанні важливо дійти згоди з усіх істотних умов, які не дозволять даній угоді не відбутися.

Страхування і передача в іпотеку

Для укладення договору іпотеки необхідно пройти процедуру обов'язкового страхування заставного нерухомого майна від ризиків пошкодження і втрати. Ця процедура передбачена законом про іпотеку.

Часто банки вимагають страхування життя позичальника або інших ризиків. Рішення про підписання договору з додатковими видами страхування є рішенням позичальника, тому що веде до підвищення виплат по кредиту (прихований відсоток).

Далі слідує процес оформлення договору іпотеки та застави. Договір іпотеки реєструється в Росреестра, що не дозволить позичальникові здійснювати будь-які дії з об'єктом нерухомості без згоди банку, власника застави. Заставна залишається у банківської установи і дозволяє йому перепродувати право вимоги за договором застави.

Методи справляння простроченої заборгованості по кредитах

Прострочені кредити негативно позначаються на діяльності будь-якої фінансової організації, аж до її життєздатності. У зв'язку з цим банки вдосконалюють процес роботи з проблемними кредитами.

Робота з боржниками йде шляхом конструктивного діалогу. Якщо визначено, що фінансові труднощі позичальника носять терміновий характер, банки йдуть на реструктуризацію кредиту шляхом:

• Зміни графіка платежів;
• Пролонгації кредиту;
• Зміни% ставки.

Їли андеррайтинг кредиту виявив проблеми в частині платоспроможності позичальника, банк відправляє йому повідомлення з вимогами погашення заборгованості, веде з ним переговори. В ході переговорів роз'яснюються наслідки невиплати боргу, аж до можливості передачі справи до судових інстанцій (на рахунок стягнення заборгованості примусово).

Варто зазначити, що ухилення від сплати заборгованості є кримінально-караним діянням. Тому необхідно використовувати всі можливості для сплати боргу за кредитним договором, і краще в добровільному порядку.

Що робити, якщо немає грошей далі оплачувати іпотечний кредит

Слід враховувати всілякі нюанси, наприклад втрата роботи, погіршення здоров'я тощо. При простроченні платежу банківські працівники починають дзвонити по телефону боржнику і нагадувати про оплату боргу. Якщо відповіді на це не було банк відправляє поштове повідомлення про термінову сплату наявної заборгованості протягом 10 днів. Якщо і на це реакції ніякої не було, заставодавець має право звернутися до суду, де винесе рішення про дострокове стягнення всієї суми кредиту і відсотків, і про продаж квартири на аукціонних торгах.
Квартира на торгах продається за заставною вартістю, яка, як правило, менше ринкової. Тому при укладанні іпотечного договору слід звертати увагу на розмір заставної вартості і намагатися наближати його до ринкового рівня.

У цьому випадку після продажу квартири, боржник отримає лише сплачені ним суми за основним кредитом за мінусом%, також за мінусом штрафу, накладених банком і то за умови якщо від реалізації квартири залишаться на це гроші.

приклад: клієнту видано кредит на покупку квартири в сумі 3 000 000 рублів. За 2 роки банку повернуто з урахуванням відсотків 500 000 руб. На момент стягнення заборгованість перед банком по суду становить 2 700 000 руб. (Залишок кредиту + належні відсотки). Заставна вартість квартири становила 2 300 000 руб., А фактично на торгах продано за 2000 000 руб. У підсумку позичальник винен банку ще 700 000 рублів (цей залишок покривається страховою сумою).
Тобто боржник залишається в мінусі - втрачає квартиру і суми сплачених%, виплачує неустойку банку, що становить значні суми. Решту коштів йдуть на погашення судових та інших витрат, і банку (в рахунок погашення виданого раніше кредиту).

Але оскільки процес звернення стягнення на квартиру досить тривалий, за цей час бажано знайти роботу і погасити борги:

• У разі, якщо боржник до суду або навіть в процесі судового засідання знайде роботу і ін. І погасить свій поточний борг, можливо мирне врегулювання розбіжності, оскільки банкам також не вигідно зв'язуватися з продажем квартири.
• У разі, якщо справа дійде до суду - боржнику можна боротися за зниження суми неустойки (за певних умов її можна зменшити).

Якщо у Вас є питання по темі статті, будь ласка, не соромтеся задавати їх у коментарях. Ми обов'язково відповімо на всі ваші запитання протягом кількох днів.

87 коментарів

Останнє оновлення: 03-01-2020

Крок №3 - Зберіть документи для отримання іпотеки

Збираємо всі необхідні документи по іпотеці і відносимо в банк.

При цьому робимо копії всіх документів в електронному вигляді, в подальшому вони можуть ще стати в нагоді, а роздрукувати набагато простіше, ніж заново сканувати.

Чекаємо позитивного рішення про надання іпотечного кредиту.

Крок №4 - Отримайте схвалення від банку і можна шукати квартиру

Крок №5 - Укладіть попередній договір і внесіть заставу

Знайшли квартиру? Прийшли до єдиної думки з продавцями?

Тоді укладаємо попередній договір. У ньому описуємо об'єкт покупки, умови, терміни, суми, відповідальність. Після чого віддаємо завдаток.

Докладна стаття із зразками та прикладами попереднього договору купівлі продажу за посиланням

Крок №6 - Зберіть для банку документи на придбану в іпотеку квартиру, а також відразу зробіть оцінку знайденої квартири у рекомендованої банком оціночної фірми

Тут все просто.Від вас практично всі документи вже передані банку, залишається і дочекатися поки продавці підготують свою частину документів. Після цього в банку повторно розглядають заявку на отримання іпотечного кредиту, але вже для конкретного варіанту квартири.

Крок №7 - Зберіть всі документи для страхової компанії і укладіть договір страхування життя і майна, якщо потрібно, то і титульне страхування

• Вибір страхової компанії проводимо фактично також як і вибір банку, грунтуючись на необхідних документах (чим менше, тим краще) і річному платежі. даний процес можна почати, як тільки передані документи в банк на розгляд. Тягнути до останнього моменту не варто, щоб потім не бігати з опухлої головою. при іпотеки - вирішувати Вам.

• укладаємо договір за наступними видами страхування: страхування ризику втрати або пошкодження квартири (); страхування життя і здоров'я; страхування ризику втрати або обмеження права власності на квартиру.

• Договір зі страховою компанією підписується перед укладенням кредитного договору.

Крок №8 - Укладіть кредитний договір і договір купівлі-продажу нерухомого майна, передайте початковий внесок, зареєструйте угоду, розрахуйтеся остаточно з продавцем

• У призначений день і час приїжджаємо в банк з грошима і (договір-купівлі продажу, і кредитний договір). Уважно перевіряємо всі, щоб не було помилок в документах. Після цього передаємо продавцеві початковий внесок.
• домовляємося про дату походу в реєструючий орган, перед цим оплачуємо мита і робимо копії всіх необхідних документів, а також самих мит.
• покупець платить 200 рублів (уточнюйте цифри) за виписку з державного реєстру про зареєстровані права на квартиру, 1000 рублів за реєстрацію договору іпотеки, 500 рублів за реєстрацію договору про відчуження нерухомого майна (договір купівлі-продажу).
• Продавець платить 500 рублів за реєстрацію договору про відчуження нерухомого майна (уточнюйте цифри).
• У призначений день приходимо, Передаємо документи на реєстрацію права власності та чекаємо 5 днів. Після отримання назад документів і свідоцтва про реєстрацію на ваше ім'я (уважно перевірте їх на місці), беремо виписку з державного реєстру про зареєстровані права на квартиру, за яку ми заплатили 200 рублів, а також робимо нотаріально завірену копію свідоцтва про власність (З 2015 року видача свідоцтв про власність не проводиться). Їдемо в банк, де тепер уже співробітника банку перевіряють документи і тільки після цього продавець отримує решту грошей.

Крок №9 - Ви купили квартиру за допомогою іпотеки і стали власником

• Документи оформлені, ключі отримані. -можете прописатися на новому місці, зробити це потрібно протягом тижня з моменту виписки з попереднього місця реєстрації.
• Повідомляєте в КК або ТСЖ про зміну власника.
• І не забувайте платити по іпотеці банку щомісяця необхідну суму. Ми другий платіж мало не пропустили, чудесним чином за два дні до закінчення термінів мені наснилося, що пора платити, навіть не віриться досі.
• На наступний рік після покупки квартири в іпотеку можете подати до податкової декларації за формою 3НДФЛ і.

Вітаю! Тепер у Вас є своє житло!

Можете роздрукувати порядок дій як купити квартиру за допомогою іпотекиабо зберегти в закладках, раптом знадобиться в подальшому.

вибір нерухомості

Якщо ви припускаєте необхідність іпотеки для покупки житла, доведеться заздалегідь доглянути об'єкт нерухомості.

Особливо важливо це, якщо купується новобудова. Справа в тому, що зазвичай на ранній стадії будівництва житлового комплексу або селища, коли ризики і банків, і інвесторів занадто високі, з забудовником співпрацюють 1-2 банку-партнера. Тому, саме в той момент, коли ціни у забудовника найнижче, коло вибору іпотечних програм для вас буде обмежений.

Найменше банкам подобаються заміські селища, в яких реалізуються земельні ділянки. Причинами цього є нестійка ринкова ціна такої землі і її сумнівна, що залежить в кінцевому підсумку від успіхів забудовника в розвитку селища, ліквідність. Однак у великих банках є іпотечні програми і на такий випадок. Ось тільки іпотека дається тут на подвійну мету: покупка ділянки і будівництво будинку. Терміни будівництва будуть обмежені, а відсотки по іпотеці до моменту введення нового будинку в експлуатацію - вище на 1,5-2%, ніж стандартні.

Але і при покупці вторинки бажані об'єкти бажано доглянути заздалегідь. Інакше, як ви дізнаєтеся, які кошти вам будуть потрібні на іпотеку?

Вибір іпотечної програми

Виходячи з обраного житла, вам потрібно визначитися з вибором банку. Тут два основних критерії:

• чи підходять вам умови банку;
• підходите ви під вимоги банку до позичальників.

Якщо говорити про перший критерії, то на відсотках заощадити навряд чи вдасться. Зазвичай банки, що пропонують кращі умови по відсотках вимагають кілька видів страховки, беруть комісійні за різні дії (розгляд заявки на кредит, переказ грошей). На що варто дійсно звернути увагу - це максимальний розмір кредиту, який ви можете взяти в конкретному банку і розмір початкового внеску.

Що до другого критерію, то якщо у вас є труднощі з підтвердженням доходу, місця постійної роботи і наданням інших документів з численного переліку, зате є серйозна сума на початковий внесок (30-50% від розміру кредиту), то зверніться в банк, що пропонує кредит «за двома документами». Відсотки за таким кредитом трохи вище стандартних (зазвичай не більше 1-2%).

Підготовка документів і подача кредитної заявки

У процесі спілкування з кредитним інспектором постарайтеся з'ясувати всі деталі кредитної програми. Краще навіть попросити типовий договір по передбачуваної програми кредитування. Уважно вивчивши його будинку, знайдіть в ньому відповіді на наступні важливі питання:

Не знаєте свої права?

• наявність комісій за послуги при кредитуванні та додаткові послуги, нав'язувані банками споживачам «в навантаження» (кредитні карти і т.п.);
• кількість обов'язково оформляються страховок і наслідки відмови від оформлення одного з них (за законом потрібна тільки страховка заставного об'єкта);
• можливість дострокового погашення кредиту, чи є штрафи за таке погашення;
• максимальний період прострочення по іпотеці, після закінчення якого банк візьметься за стягнення у вас заставного майна.

Список документів на іпотеку у кожного банку індивідуальний. Однак, за винятком кредитних програм по двох документах, у вас в будь-якому випадку зажадають довідку про доходи, документи про сімейний стан.

Кредитна заявка розглядається банками в різні терміни - в залежності від кількості всередині банку бюрократичних служб і складності поданого пакета документів. Так, кредити по 2-м документам схвалюються за 2-3 дня, а ось заявка на стандартну іпотеку може вивчатися фахівцями кредитної організації кілька тижнів.

Підбір об'єкта нерухомості і схвалення його банком

Отримавши в одному з банків схвалення вашої кредитної заявки, ви можете приступити до вибору квартири. Якщо ви попередньо розглянули, з якими банками працює забудовник уподобаного вами житлового комплексу, то з підбором нової квартири ви легко впораєтеся. Складніше буде зі вторічкой. Тут дуже важлива чистота юридичної долі квартири. Розділи спадщини і розлучення, зареєстровані неповнолітні діти і військовослужбовці строкової служби - все це причини, за якими банк може відхилити об'єкт. І повірте, тут він на вашому боці: адже сумнівне минуле житла може дати знати про себе в сьогоденні в формі позовів, оскаржить ваше право власності.

Коли ви з банком підібрали квартиру, необхідно її оцінити у ліцензованого оцінювача. Оцінювача вам назве банк. Від результатів звіту про оцінку залежить, на яку суму вам дадуть кредит.

Висновок кредитного договору

Наступним кроком стане укладення кредитного договору. Ви отримаєте гроші і зможете нарешті придбати обрану квартиру. Угода з продавцем квартири оформляється через Федеральну службу державної реєстрації, кадастру і картографії (або коротко Росреестр). Дана служба реєструє припинення права власності у продавця і виникнення права власності у покупця. Після закінчення реєстрації (близько 2-х тижнів) ви отримаєте виписку з єдиного державного реєстру нерухомості, що підтверджує ваше право власності на придбане житло.

Тепер настав час виконати обіцяне банку (такий пункт в кредитному договорі завжди міститься) - і передати куплену квартиру в заставу.

Страхування купленої нерухомості і передача її в іпотеку

Перед тим, як укласти договір іпотеки, необхідно виконати обов'язкову, передбачене законом про іпотеку (заставу нерухомого майна), умова: застрахувати куплений об'єкт від ризиків втрати і пошкодження.

Можливо, банк запропонував вам також застрахувати себе, своє право власності або ризик неповернення кредиту банку. Погоджуватися на такі умови в договорі, піти на кредит з підвищеними відсотками (це зазвичай наслідок відмови від одного з видів необов'язкового страхування) або звертатися в інший банк - ваш вибір. Тут необхідно зіставити розмір підвищених страхових платежів і вартість страховки.

Після пред'явлення в банк страховки, ви оформляєте договір іпотеки і заставну. Договір іпотеки обов'язково реєструється в уже згадуваній службі Росреестр. Але зараз вам видадуть не свідчення, а екземпляр договору зі штампом про проведені реєстраційні дії та печаткою реєстратора. Тепер в державному реєстрі нерухомості, який ведеться Росреестра, відзначено обтяження вашої квартири запорукою банку. Нею не вийде розпорядитися без згоди банку-заставодержателя. Що стосується заставної, то вона залишається у банку. Це цінний папір, що дозволяє кредитної організації перепродати своє право вимоги до вас за договором застави при необхідності. На ваші з банком відносини по кредиту заставна не зробить ніякого дії.

Електронна реєстрація угоди

Ряд кредитних організацій пропонує своїм клієнтам електронну реєстрацію угоди і іпотеки прямо в офісі банку, не відвідуючи Росреестра. Цей спосіб є більш зручним як для сторін угоди, так і для самого банку, при цьому розмір витрат для покупця (отримувача іпотеки) збільшується всього на кілька тисяч рублів (зазвичай в межах 5 000). Цей спосіб більш швидкий і безпечний.

Для реєстрації угоди і застави в такому випадку продавець і покупець в офісі банківської організації підписують договір купівлі-продажу, одержувач кредиту укладає з банком іпотечний договір, договір страхування. Після чого співробітник банку сканує всі необхідні документи (в першу чергу - договори іпотеки та купівлі-продажу) і відправляє їх в службу Росреестра. Після цього покупцеві лише потрібно ще раз з'явитися в офісі банку і забрати підтверджують право власності та реєстрацію іпотеки документи.

Отже, ми крок за кроком розповіли, як придбати житлове приміщення в іпотеку. Не варто боятися складності процедури, і головне пам'ятати - банк не в меншій мірі зацікавлений, щоб ви придбали житло за рахунок отриманих кредитних коштів, тому кредитний менеджер буде всіляко допомагати вам і направляти.