Проблемы связанные с определением кадастровой стоимости земли. Проблемы кадастровой оценки земли и их решение. Изменения в налогообложении

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://allbest.ru

Введение

Оценка земли, являясь составной частью земельного кадастра, выступает в то же время и как часть общей оценки природных ресурсов. Коренная перестройка всех отраслей народного хозяйства, перевод экономики на рыночные отношения, введение частной собственности на землю и другие средства производства обуславливают качественное изменение в подходах оценки земель, природных ресурсов, хозяйственной деятельности человека и общества в целом.

Успешное решение многих задач, общих и внутрихозяйственных невозможно без глубокого изучения качества земли и его грамотной оценки. При решении проблемы оценки земли важно установить реальный объект и предмет исследования.

При оценке земли следует учитывать функционирование ее в общественном производстве и исходить прежде всего из требований сельскохозяйственного производства, где она выполняет более активную роль, выступая в качестве главного средства производства, а в других отраслях народного хозяйства - в качестве всеобщего средства. Следовательно, в широком понимании в качестве объекта оценки земля выступает как всеобщее средство производства и как главное средство производства в сельском хозяйстве. Оценка должна характеризовать доброкачественность и ценность земли при использовании ее в сельском хозяйстве, которое включает по существу весь комплекс естественных условий производства и в этом смысле земля характеризуется почвенным покровом, качество которого выражается плодородием и местоположением.

В процессе земельно-оценочных работ выполняются подготовительные работы, в задачу которых входит выявление наличия и определение качества обследовательских материалов, содержание и значение выполняющихся ранее работ по природно-сельскохозяйственному районированию, агропроизводственной группировки почв, классификации земель; бонитировки почв и экономической оценки земель, возможность их использования при проведении оценочных работ. Затем производят сбор, систематизацию, анализ и уточнение необходимой для оценки земель исходной информации. В этой связи подготовительные работы подразделяются на камеральные работы и полевые обследования. Важным условием проведения объективной оценки земель является тщательный учет природных и экономических факторов. Влияние природных условий на урожайность сельскохозяйственных культур можно определить на сравнительно небольших территориях с примерно одинаковыми климатическими, почвенными, экономическими и организационно-хозяйственными условиями. Это связано с тем, что территория РФ имеет большую протяженность как с запада на восток, так и с севера на юг, и разнообразные характеристики качества земель, которые имеют большие различия по теплой влагообеспеченности, типам рельефа, почвенному покрову, степени освоенности земель и их использованию. Природные и экономические условия также различаются и в пределах территорий республик, краев и областей. В соответствии с этим для более объективного учета различий природных и экономических условий необходимо провести природно-сельскохозяйственное районирование территории, которое представляет собой систему деления территории страны на выделы с учетом закономерных изменений природных условий, а также особенностей использования земель в народном хозяйстве. Продуктивность сельскохозяйственного производства в значительной мере определяется почвенно-климатическими условиями и поэтому наиболее совершенной формой учета климата и почвенного покрова является проведение:

природно-климатического районирования территории;

природно-сельскохозяйственного агропочвенного районирования.

При проведении земельно-оценочных работ возникает необходимость наряду с природно-климатическими условиями учитывать экономические показатели использования земель. С этой целью проводится природно-экономическое или земельно-оценочное районирование. Земельно-оценочное районирование республики, края, области предусматривает выделение территорий относительно однородных по агроклиматическим, геоморфологическим, почвенным и мелиоративным условиям, напрямую влияющим на специализацию и уровень интенсивности производства. Поэтому, земельно-оценочный район представляет собой часть территории республики, края, области, для которой характерна относительная однородность почвенно-климатических, геоморфологических, природно-технологических, почвенно-мелиоративных условий, влияющих на уровень сельскохозяйственного производства и относительную ценность земли.

Границы земельно-оценочных районов по возможности увязывают с границами административных районов и, в крайнем случае, с границами землепользований сельскохозяйственных предприятий. Минимальное число хозяйств в земельно-оценочном районе должно быть не менее 30, что определяется требованиями статистической обработки информации. Таким образом, природно-экономическое районирование предполагает выделение земельно-оценочных районов, характеризующихся практической однородностью климата, относительно однообразным почвенных покровом и примерно одинаковыми экономическими условиями ведения хозяйства.

Глава 1. Аналитический обзор литературы

1.1 Основные положения земельно-оценочных работ

Проблема рационального и эффективного использования земельных ресурсов непосредственно связана с созданием и ведением земельного кадастра. Особенное значение при разработке земельного кадастра придается проведению земельно-оценочных работ по оценке земель (бонитировке почв и экономической оценке земель). Для успешного решения проблемы оценки земель важно обосновать с научных позиций методы ее проведения.

Методические принципы оценки земель, позволяющие установить её объект, предмет и критерии, базируются прежде всего на понимании особенностей земли как средства производства. Главная особенность земли -- это присущее ей свойство плодородия, в результате которого земельных участки обладают устойчивой качественной неоднородностью. По своей сути плодородие почвы -- это способность земли удовлетворять потребности растений в необходимых питательных веществах и влаге. Именно свойством плодородия земля коренным образом отличается от всех других средств производства.

Современная наука выделяет в основном два вида плодородия -- естественное (природное) и экономическое (эффективное). Наряду с названными широко применяются и другие термины: плодородие искусственное, потенциальное, действительное, абсолютное и относительное. Однако эти термины служат для характеристики и уточнения двух основных видов плодородия -- естественного и экономического, объясняют их происхождение, способы выражения, степень использования и т.д.

Естественное плодородие создается в своем первоначальном виде самом природой, путем длительного почвообразовательного процесса, протекающего в определенных климатических условиях. Оно определяется физическими, химическими и биологическими свойствами почвы, ее способностью удовлетворять потребности растений.

На землях, вовлеченных в земледельческий процесс, естественное плодородие претерпевает изменения, поскольку человеческий труд становится важным фактором почвообразования наряду с природными условиями Созданное человеческой деятельностью дополнительное плодородие почвы выступает в виде искусственного плодородия, которое сливается с первоначальными свойствами почвы и становится естественным плодородием для каждого данного периода. Это единое плодородие обрабатываемых земель необходимо рассматривать как естественную, потенциальную, производительную способность земли, т. е. как потенциальное плодородие. Для каждого периода оно характеризуется потенциальными запасами в почве ремонтов питания, содержанием гумуса и его составом, особенностями теплового, солевого и других режимов почвы. Определение и сопоставление данных показателей дает представление о природном потенциальном плодородии почвы.

В процессе использования человеком потенциальных возможностей ловы, элементов питания, от которых зависит урожайность возделываемых сельскохозяйственных культур, ее естественное плодородие приобретает новое содержание и проявляется в определенном количестве потребительных стоимостей (продуктов земледелия). Таким образом, возникает экономическое (эффективное) плодородие, которое является результатом хозяйственной деятельности человека, продуктом развития общественной производительной силы и реализуется лишь в процессе производства. Уровень экономического плодородия свидетельствует об определенных возможностях человека в реализации естественного потенциального плодородия почвы в данный период. Из этого положения следует, что экономическое плодородие -- это плодородие фактически существующее (действительное), с наибольшей полнотой характеризует современную производительность земледелия.

Для научного обоснования решения методических вопросов оценки земель в системе земельного кадастра необходимо всесторонне определить уровень плодородия, которое, с точки зрения способов его проявления, выступает в форме абсолютного и относительного. Абсолютное плодородие характеризуется урожайностью (выходом продукции) с единицы земельной площади. Оно отражает степень использования потенциального и уровень действительного плодородия. Величина получаемого продукта находится в тесной связи с интенсификацией производства.

Особое значение при определении уровня плодородия имеет относительное плодородие. Точные параметры его характеристик и содержания имеют большое значение в решении основных вопросов методики оценки земель, то есть обоснования предмета и критериев оценки земель при проведении земельно-оценочных работ. Относительное плодородие характеризуется количеством получаемой продукции на единицу затрат, вложенных в землю разного качества. Из этого следует, что относительное (сравнительное) плодородие определяется производительностью равных затрат (количеством получаемой продукции на единицу затрат), вложенных в землю различного потенциального плодородия.

Понимание сущности плодородия почвы и форм его проявления позволяет определить место и значение бонитировки почв и экономической оценки земель в системе земельно-оценочных работ. Как видно из представленной характеристики основных видов плодородия почвы, природные свойства земли являются первичной основой, базисом, на который накладываются экономические факторы производства. Следовательно, экономическая оценка земли в системе земельно-оценочных работ основывается на результатах предшествующего ей этапа -качественной оценки (бонитировки) почв.

Современная наука и практика ведения земельного кадастра рассматривают бонитировку почв и экономическую оценку земель как процессы, тесно связанные общностью целей. Они опираются на единые данные регистрации землепользований, количественный и качественный учет земель, материалы почвенных исследований и источники статистической информации о производственных показателях использования оцениваемых земель. Таким образом, бонитировка почв и экономическая оценка земель являются единым процессом определения производительной способности земель, поскольку естественные и приобретенные свойства почв, технологические особенности и местоположение земель, интенсивность производства одновременно и взаимосвязанно влияют на производительность земледельческого труда.

В соответствии с положением о порядке проведения оценки земель земельно-оценочные работы включают: подготовительные работы по сбору информации, земельно-оценочное районирование территории, качественную оценку (бонитировку) почв и экономическую оценку земель.

Поскольку бонитировка почв и экономическая оценка земель представляют единый непрерывный земельно-оценочный процесс, некоторые виды работ (подготовительные работы, земельно-оценочное районирование) имеют определенное отношение к бонитировке почв и экономической оценке земель.

1.2 Понятие, содержание и критерии бонитировки почв

Бонитировка почв является сравнительной оценкой их качества по плодородию при определенном уровне развития культуры земледелия. В теоретическую разработку вопросов бонитировки почв большой вклад внес В.В. Докучаев. При оценке почв В. В. Докучаев четко различал две стороны проблемы, существенно отличающиеся друг от друга. Он считал, что в начале следует оценивать почву как естественноисторическое тело, независимо от отношения к ней человека и условий времени, то есть исследовать состав почвы, ее физические свойства, отношение к подпочве, и только после этого определять сравнительное достоинство почв. Это последнее обстоятельство, подчеркивал В. В. Докучаев, и придает исследованию почв как естественных тел особую ценность и заставляет базировать оценку земель на результатах подобных исследований. При этом важно отметить, что, разрабатывая свой естественноисторический опыт познания почв, В. В. Докучаев положил в основу оценки природные свойства и признаки почв, а урожайность культур использовал лишь для подтверждения правильности установленных им соотношений между отдельными почвенными группами. Следовательно, бонитировка как сравнительная оценка почв базируется на объективных признаках и свойствах, которые имеют ведущее значение для развития и роста сельскохозяйственных культур.

Развивая теоретические положения В. В. Докучаева о том, что естественная правоспособность почв есть главнейший фактор ценности земли, академик С. С. Соболев определяет бонитировку почв как специализированную классификацию почв по их продуктивности, построенную на объективных признаках самих почв, наиболее важных для роста сельскохозяйственных культур и коррелирующих со средней многолетней урожайностью. Он принимает в качестве первичной таксономической единицы почвенную разновидность. Бонитировка почв является логическим продолжением комплексных обследований земель и предшествует их экономической оценке.

Рассматривая в методическом плане бонитировку почв и экономическую оценку земель как единый процесс земельно-оценочных работ, следует вместе с тем четко разграничивать цели и задачи этих составных кадастра. Отличие задач бонитировки почв от экономической оценки земель вытекает прежде всего из понятия почвы как естественноисторического тела и понятия земли как основного средства производства в сельском хозяйстве. В соответствии с этими понятиями бонитировка почв изучает и оценивает почву как природное (естественноисторическое) тело со всеми свойственными ему признаками и агропроизводственными особенностями. Следовательно, бонитировка почв -- это качественная их оценка по важнейшим свойствам и признакам, обусловливающим естественное плодородие почвы. Первичным объектом бонитировки почв являются почвенные разновидности или их группы, однородные по качеству, технологическим свойствам, условиям обработки и т. д. Предметом бонитировки выступают естественные потребительские свойства почвы или сама почва с присущими ей объективными естественными свойствами и агропроизводственными особенностями.

Задача бонитировки почв состоит в том, чтобы выявить земли, наиболее благоприятные для возделывания тех или иных сельскохозяйственных культур, т. е. дать оценку агрономического качества почв. Исходя из этих положений, критериями бонитировки почв, являются их природные диагностические признаки и признаки, приобретенные в процессе длительного окультуривания, напрямую связанные с урожайностью основных зерновых, технических и других культур, а при бонитировке кормовых угодий - с продуктивностью сенокосов и пастбищ.

При проведении бонитировки почв важное значение имеет правильный выбор диагностических признаков (критериев). Только при этом условии достигается необходимая объективность результатов бонитировки. Как известно, качество почвы зависит от морфологических, генетических, химических и физических свойств. Важнейшими из этих диагностических признаков являются: мощность гумусового горизонта, процентное содержание гумуса в почве, валовые запасы гумуса, азота, фосфора и калий в почве, механический состав, кислотность, сумма поглощенных оснований, степень насыщенности почвы основаниями и др. При этом важно отметить, что набор таких признаков может в различных почвенно-климатических зонах варьировать.

Выбор диагностических признаков, находящихся в устойчивой связи с урожайностью сельхозкультур, в конкретных условиях производится на основании всестороннего изучения почвенного покрова, данных об урожайности сельскохозяйственных культур и определения влияния отдельных свойств почвы на показатели урожайности.

1.3 Понятие и содержание экономической оценки земель. Методы расчёта её показателей

Экономическая оценка земли в системе земельного кадастра характеризует экономическую, хозяйственную ценность земли как средства производства, определяет производительную способность разнокачественных земель с помощью системы экономических показателей при учете всего комплекса природных и экономических условий хозяйствования.

Объект экономической оценки земель неразрывно связан с предметом их оценки. При обосновании предмета экономической оценки земель необходимо исходить из известного положения о том, что земля не является продуктом человеческого труда, однако полезность земли как средства производства, способность удовлетворять общественную потребность в продуктах сельского хозяйства определяет её общественную потребительную стоимость. Следовательно, предметом экономической оценки земли может быть только ее общественная потребительная стоимость как средства производства. При этом общественная потребительная стоимость земли рассматривается в неразрывном единстве ее естественных и общественно-экомических условий, определяющих полезность этих свойств.

Поскольку экономическое плодородие аккумулирует в себе характеристики естественных свойств земли в их неразрывной связи с развитием производительных сил, оно, по сути, и является конкретным выражением общественной потребительной стоимости земли как средства производства в сельском хозяйстве и, следовательно, служит предметом экономической оценки земель. Исходя из сути оценки земель, ее объектом следует считать определенные единицы земельной площади, которые отличаются по экономическому плодородию.

Следовательно, объектом экономической оценки земель (в отличие от бонитировки почв) выступает не почва, а земля как средство производства. Земля включает в себя весь комплекс природных факторов, определяющих условия её использования в процессе производства. Другими словами, объект экономической оценки земель представляет собой почву в совокупности со всеми природными факторами, определяющими понятие земли с учётом конкретных производственных и экономических условий ее использования в процессе производства. При проведении земельно-оценочных работ совокупность этих условий содержится в конкретной оцениваемой единице площади -- агропроизводственной группе почв. Как основная оценочная единица агропроизводственная группа почв объединяет разновидности почв по основным свойствам и характеру их использования. Выступая в качестве первичной оценочной единицы экономической оценки земель, агрогруппа почв представляет собой естественный ресурс с учетом конкретных производственных и экономических условий его использования. Другими словами, при экономической оценке земель учитывается местоположение оцениваемой агрогруппы почв по экономическим условиям хозяйствования, что достигается путем проведения земельно-оценочного районирования.

Экономическая оценка земель как заключительный этап земельно-оценочных работ в составе земельного кадастра определяет сравнительную ценность земли как средства производства в сельском хозяйстве. Конечная цель экономической оценки земель направлена на создание предпосылок для объективного решения вопросов рационального использования и охраны земельных ресурсов, совершенствования экономического механизма хозяйствования в народном хозяйстве.

Главная задача экономической оценки земель состоит в том, чтобы на основе всестороннего учета условий и результатов сельскохозяйственного производства установить для каждого хозяйства продуктивность земель и экономический эффект их использования (с одновременным учетом природного потенциала и объективных экономических факторов) и определить производительность общественного труда при использовании разнокачественных земельных участков.

Материалы экономической оценки земли предназначаются для решения следующих задач:

оценка хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов;

развитие и функционирование рынка земли;

предоставление и изъятие земельных участков;

установление размеров земельного налога, арендной платы и нормативной цены земли;

установление размеров компенсационных выплат в соответствии с законодательством Российской Федерации;

формирование земельного фонда в государственной, муниципальной и частной собственности.

Экономическая оценка земель характеризует их производительную способность как средства производства с помощью системы натуральных и стоимостных показателей.

По результатам бонитировки почвенные разновидности объединяются в группы (агропроизводственные группы почв), которые оцениваются по экономическим показателям, что и является задачей экономической оценки земель. Оценка земли производится в двух аспектах:

Общая оценка земель.

Частная оценка - по эффективности возделывания основных сельскохозяйственных культур (всех черновых, кукурузы на зерно, подсолнечника, кукурузы на силос и зеленый корм, однолетних трав на сено, многолетних трав на сено).

Основными показателями как общей, так и частной оценки земель являются:

продуктивность земель, исчисленная по выходу валовой продукции растениеводства в кадастровых ценах (ВП - валовой продукт), руб/га -при общей оценке, или урожайность основных сельскохозяйственных культур (У), ц/га - при частной оценке;

окупаемость затрат - отношение стоимости продукции в кадастровых целях к затратам на ее производство, руб/руб исчисляется по формуле:

дифференциальный доход (часть чистого дохода, выражающая стоимость дополнительного прибавочного продукта на относительно лучших землях), руб/га.

Показатели урожайности и продуктивности (ВП) выражают достигнутый уровень производства, который зависит как от качества земли, так и от уровня интенсивности земледелия, причем во многих случаях различи» в величине производственной продукции определяются в большей мере уровнем интенсивности, чем различия в естественном плодородии.

Окупаемость затрат (03) характеризует эффективность земледельческого труда по количеству произведенной продукции на единицу затрат. При одинаковом уровне интенсивности окупаемость затрат всегда выше на лучших землях по сравнению с худшими. Данный показатель является связующим показателем между валовым продуктом и дифференциальным доходом. На его основе определяется удельный вес дифференциального дохода в валовом продукте.

Дифференциальный доход (ДД), соответствующий суммарной дифференциальной ренте I-II, выражает общую величину экономического эффекта использования земель с одновременным учетом их качества и уровня интенсивности земледелия.

Дифференциальный доход определяется на основе оценочных показателей валового продукта и окупаемости затрат по следующим формулам:

где d - удельный вес дифференциального дохода в валовом продукте, который определяется по следующим показателям:

где 03 - оценочный показатель по окупаемости затрат;

1,35 - исходный уровень окупаемости затрат.

При 03 более 1,35 дифференциальный доход соответственно будет положительной величиной и возрастает пропорционально приросту оценки земель по окупаемости затрат и валовому продукту.

В связи с необходимостью стоимостной соизмеримости различных видов растениеводческой продукции при проведении оценки земель используются кадастровые цены, которые по своему уровню соответствуют общественно необходимым затратам в худших условиях массового товарного производства сельскохозяйственных культур.

Глава 2.Качественная оценка (бонитировка) почв

2.1 Расчёт баллов почв по их свойствами признакам. Построение оценочной шкалы

Главным основанием бонитировки почв должны служить их природные качества как наиболее объективные и надежные показатели. Наименьшей таксономической единицей бонитировки является почвенная разновидность.

Разработка шкалы бонитировки почв начинается с составления областного списка почвенных разновидностей. В Ростовской области этот список основных (занимающих площадь более 500 га) почвенных разновидностей содержит 1200 наименований.

Для каждой почвенной разновидности определяется почвенный балл по свойствам, наиболее тесно связанным с урожайностью сельскохозяйственных культур: содержание гумуса в пахотном слое, запасы гумуса в профиле, мощность гумусового профиля и содержание физической глины.

Для определения указанных признаков проводятся почвенные и агрохимические обследования на всей территории области.

По материалам крупномасштабных почвенных обследований определяют свойства и признаки каждой почвенной разновидности, выбранные в качестве критериев бонитировки.

Для сопоставимости критериев бонитировки почв их показатели выражаются в баллах.

В ростовской области за 100 баллов приняты следующие количественные показатели:

мощность гумусового горизонта - 135 см;

запасы гумуса в гумусовом горизонте - 600 т/га;

Баллы каждой почвенной разновидности по данным критериям определяют по формуле:

земельный почва плодородие бонитировка

где Б К - балл почвы по определённому критерию;

П Ф - фактическое значение данного критерия;

П КП - количественный показатель критерия, принятый при сто бальной оценке.

Для каждой почвенной разновидности определяется среднегеометрический почвенный балл по формуле:

где Б СГ - среднегеометрический балл почвы;

Б 1 - балл по содержанию гумуса;

Б 2 - балл по мощности гумусового горизонта;

Б 3 - балл по запасам гумуса;

Б 4 - балл по содержанию физической глины.

Для определения совокупного почвенного балла в среднегеометрический почвенный балл вводятся понижающие поправочные коэффициенты на специфические признаки почв (солонцеватость, переувлажнение).

С учетом поправок на совокупный коэффициент устанавливается совокупный балл бонитета для конкретной почвы (Б П =Б СГ k). Результаты расчетов сводятся в таблицу шкалы бонитировки почв

Первичными оценочными единицами для оценки земель (бонитировки почв и экономической оценки земель) служат группы почв близкие по генезису.

Выделенные, в процессе проведения земельно-оценочных работ, группы почв (агропроизводственные группы) характеризуются показателями свойств и признаков, установленными по почвенным разновидностям.

2.2 Бонитировка почв в хозяйствах

Список групп почв на пахотных угодьях в оценочном районе состоит из десяти наименований. В результате проведения земельно-оценочных работ в области для каждой группы почв рассчитан бонитет по свойствам и признакам.

Наличие данной информации позволяет провести бонитировку пашни по всем хозяйствам района.

Бонитировка любого земельного участия, состоящего из различных групп почв, проводится как средневзвешенная величина баллов бонитета отдельных почв с учетом их площади по формуле:

где ББ - балл бонитета земельной территории (угодья);

Б П1 ,Б П2,…., Б Пn - бонитеты групп почв (из приложения 1);

Р 1 , Р 2 ,…, Р n - площадь групп почв (из приложения 2).

Результаты расчётов сводятся в таблице 2:

2.3 Определение степени корреляции совокупного почвенного балла с урожайностью (продуктивностью) сельскохозяйственных культур

В результате проведённых расчётов в таблице 2 по каждому хозяйству в целом по району почвенные баллы пашни в зависимости от баллов бонитета групп почв и их площадей в составе пахотных земель.

Достоверность проведенных расчетов определяется коэффициентом корреляции почвенного балла с фактической (продуктивностью) урожайностью. Между этими величинами существует тесная связь.

Однако прежде, чем приступить к определению коэффициентов корреляции, необходимо рассчитать продуктивность земель (стоимость валовой продукции с 1 га пашни по фактической урожайности взятых основных культур - зерновых, кукурузы на зерно, подсолнечника).

Стоимость валовой продукции в целом по хозяйству (ВП х) определяется по формуле:

где У Ф - урожайность (среднемноголетняя) сельскохозяйственных культур в хозяйстве, ц/га (берется из приложения 3);

С ппх - структура посевных площадей (площадь, в %, которую занимает культура от общей площади пашни хозяйств),

ц - кадастровая цена на сельскохозяйственную продукцию, руб/ц (для зерновых 23 руб/ц, кукурузы на зерно - 25,3, подсолнечника - 26,5 руб/ц).

После расчетов баллов бонитета хозяйств (ББ), стоимости валовой продукции с 1 га пашни (ВП), и имеющихся данных по фактической урожайности сельскохозяйственной культуры (У) все результаты сводятся в таблице 3.

Таблица 3

Исходные данные для определения коэффициента корреляции почвенного балла с продуктивностью земель.

Коэффициент парной корреляции определяется по формуле:

где r - коэффициент корреляции;

x - балл бонитета хозяйства;

y - фактическая урожайность сельскохозяйственной культуры, или продуктивность пашни;

n - число наблюдений.

Все расчёты по определению коэффициента корреляции ведутся в таблицах 4 и 4а:

Таблица 4 Определение коэффициента корреляции балла бонитета почв и валового продукта

Таблица 4а . Определение коэффициента корреляции балла бонитета почв и урожайности зерновых.

Значение коэффициента корреляции определяют с точностью до 0,001, обязательно указывая знак, характеризующий прямую или косвенную обратную связь.

Если значение находиться с точностью до 0,5000, то связь следует считать слабой, от 0,501 до 0,700 - средней, более 0,700 - тесной, более 0,900 - очень тесной.

Достоверность и существенность коэффициента корреляции определяется отношением этого коэффициента к его среднеквадратической ошибке, которая определяется по формуле:

где m r - среднеквадратическая ошибка коэффициента корреляции;

n - число пар наблюдений.

Достоверность коэффициента корреляции по критерию Стьюдента определяется по формуле:

Полученные результаты расчётов по формулам записаны в таблице5:

Таблица 5 . Числовые характеристики связи продуктивности (урожайности) с баллами бонитета

Значение критерия Стьюдента(t Ф), в обоих случаях больше 2,5 - его теоретического значения. Это свидетельствует о том что, коэффициент корреляции можно считать достоверным. То есть прямолинейная связь между урожайностью и почвенным балом доказана.

Глава 3. Экономическая оценка земель.

3 .1 Определение базисных показателей по группам почв

Основными показателями экономической оценки земли, как уже отмечалось, являются: продуктивность земель (стоимость валовой продукции), окупаемость затрат и дифференциальный доход. Для определения этих показателей по земельным участкам, отдельным сельскохозяйственным угодьям и в целом по хозяйствам необходимо вначале вычислить базисные исходные показатели оценки по группам почв - урожайность отдельных культур и затраты на их производство. Однако урожайность отражает качество земли при условии равенства производительных затрат на ее получение.

Поэтому экономическая оценка земли проводится по сопоставимой «нормальной» урожайности. «Нормальная» урожайность это показатель эффективного плодородия определенной группы почв применительно к конкретной культуре, в характерных для данной местности климатических условиях, и при среднеобластной ресурсообеспеченности и среднем уровне использования этих ресурсов.

При расчете «нормальной» урожайности используются уравнения регрессии (модели урожайности), полученные в результате многократного корреляционно-регрессивного анализа почвенных, климатических и экономических факторов формирования урожая. Для этих целей проводится сбор информации производственно-экономических, почвенных, климатических показателей. Источниками информации о почвах служат материалы почвенных и геоботанических обследований, результаты бонитировки почв. Производственно-экономические показатели выбираются из годовых отчетов хозяйств, статистической и бухгалтерской отчетности по многолетним (не менее, чем за 5 лет) данным; по посевным площадям и валовым сборам сельскохозяйственных культур, составе основных фондов, затратам на производство продукции, внесению удобрений на 1 гектар пашни, стоимости силовых и рабочих машин на 1 гектар культивируемой площади и другим; по всем хозяйствам области.

Из климатических показателей за многолетний период выбираются следующие: сумма температур выше 10° за весь вегетационный период и отдельные месяцы, количество осадков за год и месяцы вегетационного периода, количество дней с суховеями, запасы продуктивной влаги в слое 0-20 см и 0-100 см в период посева и начала вегетации озимых культур.

В результате указанной информации и ее обработки институтом ЮжНИИгипрозем, в процессе проведения оценки земель в области, получена «нормальная» урожайность сельскохозяйственных культур по всем агропроизводственным группам почв, рассчитанная в результате множественного корреляционно-регрессивного анализа почвенных, климатических и экономических факторов формирования урожая (приложение 6).

«Нормальная» урожайность по группе почв и является базисным показателем частной оценки земель. По данным базисной урожайности культур (У б) определяется базисная продуктивность земель (стоимость валовой продукции) (ВП б) по группам почв, как базисная величина общей оценки земель. Базисная продуктивность земель рассчитывается по формуле:

где ВП б - базисная стоимость валовой продукции по группам почв;

С ППР - структура посевных площадей по району (приложение 4);

У б - базисная урожайность сельскохозяйственных культур по группам почв (приложение 6).

Наряду с базисной урожайностью и продуктивностью земель определяются также базисные затраты по каждой культуре и в целом по пашне. За базисные затраты принимают средний уровень затрат, соответствующий обычным условиям агротехники в оценочном районе. По условиям выполняемой работы затраты дифференцируются только в зависимости от величины урожая.

Расчет базисных показателей затрат по группе почв для конкретной культуры проводится по формуле:

где З БК - базисная величина затрат по группе почв для конкретной культуры, руб/га;

3 Н - затраты, не связанные с уборкой урожая (вспашка, внесение удобрений, борьба с сорняками и другое), руб/га;

3 У - затраты уборочные (скашивание, обмолот, транспортировка и другое), руб/га;

У - урожайность культуры на данной группе почв, ц/га (приложение 6);

У Р - средняя величина урожайности данной культуры в районе (приложение 3).

Величина 3 Н и З У в сумме равны средним по району затратам на 1 гектар данной культуры. Соотношение между ними устанавливается из технологических карт. При выполнении всей работы соблюдалось соотношения:

З Н =60%; З У =40%.

Рассчитанные по формуле указанной выше, базисные затраты используются для проведения частной оценки земель. Вместе с тем, на основе их величин устанавливаются базисные затраты и для общей оценки земель, исходя из структуры посевных площадей в оценочном районе и урожайности сельскохозяйственных культур, по которым проводится частная оценка земель.

Вычисление базисных затрат для общей оценки земель проводится по формуле:

где 3 БВ - базисная величина затрат по группам почв для общей оценки земли, руб/га;

З БК - базисная величина затрат по группе почв для конкретной культуры, руб/га;

С ППР - структура посевных площадей в районе, площадь в процентах, которую занимает культура от общей площади пашни в хозяйстве (приложение 4).

Результаты расчетов базисных показателей заносят в сводную таблицу 6:

Таблица 6. Базисные показатели по группам почв

3.2 Составление шкал частной оценки пашни по продуктивности

На основе абсолютных величин базисной урожайности по группам почв рассчитываются относительные показатели оценки, в баллах. В относительных показателях частной оценки отражается уровень эффективного плодородия групп почв применительно к конкретным сельскохозяйственным культурам.

На основе данных взятых из приложения 6 проводится перерасчет данных базисной урожайности в показатели продуктивности по кормовым единицам. Ниже приводятся коэффициенты (к) перерасчета продукции сельскохозяйственных культур в кормовые единицы:

зерновые - 1,19;

кукуруза на зерно - 134;

подсолнечник - 1,47.

После перевода базисной урожайности по культурам в кормовые единицы производится расчет баллов по урожайности для отдельных сельскохозяйственных культур. За 100 бадлов принята урожайность в 50 ц/га кормовых единиц. Продуктивность любой культуры в кормовых единицах по группе почв определяется в процентах к эталону (50 ц/га).

Проведенные расчеты по определению балла заносят в таблицу 7, представляющую собой шкалу частной оценки земель по продуктивности:

Таблица 7 Шкала частной оценки пашни по продуктивности

3.3 Составление шкалы общей оценки пашни

В разделе 3.1. были рассчитаны показатели валовой продукции (ВП) и затрат (З), которые сами по себе являются оценочными показателями. На базе показателей рассчитывается показатель оценки земель по окупаемости затрат (03), как отношение валовой продукции к производственным затратам. При этом стоимость валовой продукции и затраты берутся из таблицы 6.

Расчет дифференциального дохода (ДД) производится по формулам указанным выше. Полученные в результате произведенных расчетов абсолютные показатели общей оценки земли: стоимость валовой продукции (ВП), окупаемость затрат (03) и дифференциальный доход (ДД) согласно существующей методике исчисляются в относительных показателях, баллах. За 100 баллов для Ростовской области приняты:

стоимость валовой продукции - 1000 руб/га;

окупаемость затрат - 8 руб/руб;

дифференциальный доход - 800 руб/га.

Проведенные расчеты абсолютных и относительных показателей общей оценки пашни занесены в таблицу 8:

Таблица 8 . Шкала общей оценки пашни

3.4 Расчёт показателей частной оценки пашни и её графическое оформление

Частная оценка производится по шкале частной оценки пашни по продуктивности (таблица 7) на основе удельного веса групп почв в площади каждого хозяйства (приложение 2) по формуле:

где Б - балл хозяйства района по данному показателю;

I j - удельный вес группы почв (j-ой) в общей площади пашни хозяйства;

Б j - величина j-ой группы почв в шкале.

Расчёты ведутся в таблице 9:

Таблица 9 . Расчёты баллов частной оценки пашни по продуктивности

После расчета баллов экономической оценки по культурам определяется достоверность и надежность полученных земельно-оценочных показате...

Подобные документы

Природно-географическая характеристика территории Болградского района. Методика проведения работ по эколого–агрохимическому обследованию и оценке почв и земель. Особенности гумусного состояния. Обоснование мероприятий по повышению плодородия почв.

дипломная работа , добавлен 12.11.2014


Особенности плодородия почв Башкортостана. Оптимальные параметры состава, свойств земли. Факторы, лимитирующие плодородие грунта. Факторы продуктивности фитоценозов и урожайности сельскохозяйственных культур. Методики исследования плодородия почв.

реферат , добавлен 07.12.2008


Рассмотрение основных характеристик почв и климатических условий в Костанайской области. Анализ хозяйственной деятельности ТОО "Аккол". Изучение содержания основных элементов питания почв в данном предприятии. Оценка влияния удобрений на урожай зерна.

дипломная работа , добавлен 03.07.2015


Изучение направлений хозяйственной деятельности организации. Особенности климатических условий, рельефа и почв. Характеристика основных экономических показателей деятельности хозяйства. Интенсификация и интенсивность сельскохозяйственного производства.

контрольная работа , добавлен 10.05.2010


Расчет баллов бонитета почв по признакам. Определение среднегеометрического почвенного балла, общего балла агропроизводственной группы, степени корреляции совокупного почвенного балла с урожайностью сельскохозяйственных культур по 10-ти землепользованиям.

курсовая работа , добавлен 14.01.2016


Выявление влияния плодородия дерново-подзолистых почв на ее нитрификационную способность. Определение агрохимических свойств дерново-подзолистых почв и расчет индекса окультуренности почв. Анализ влияния плодородия на содержание NPK в зерне и соломе.

курсовая работа , добавлен 09.12.2013


Географическое положение и характеристика природных условий почвообразования на территории района. Гумусное состояние дерново-подзолистых почв, их рациональное использование и охрана. Расчёт нормы органических, известковых и минеральных удобрений.

курсовая работа , добавлен 13.11.2014


Географическая характеристика Бокситогорского района. Описание главных генетических типов почв и основных почвообразующих процессов их формирования. Степень сельскохозяйственной освоенности района. Основные мероприятия по повышению плодородия почв.

курсовая работа , добавлен 26.11.2012


Природные условия и характеристика СПК "Урняк". Географическое распространение почв севооборотной площади. Типы почв, их генезис, морфологические признаки, состав, степень эрозии и пути повышение их плодородия. Агропроизводственная группировка почв.

курсовая работа , добавлен 31.01.2011


Материнские породы и грунтовые воды. Зональные факторы почвообразования. Определение возраста почв. Агрометеорологические показатели района за 1961–2001 годы. Растительность и животные организмы. Биологические и агрохимические показатели плодородия почв.

ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, С УЧЕТОМ ОБРЕМЕНЕНИЙ (СЕРВИТУТОВ) В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3. Земельный участок может быть использован как многоцелевой или иметь, вполне, определенное функциональное и разрешенное назначением.

4. Земельный участок выступает средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания.

5. Земля выступает как средство для социально-экономического развития .

6. Земля – это базис для размещения различных объектов недвижимости.

В результате, было определено, что земельный рынок находится на стадии формирования, и не так развит, как рынок недвижимости. В то же время этот сегмент рынка набирает существенные обороты в регионах РФ. Права на земельные участки, используемые в оценке, как объекты-аналоги, выставляются на продажу, в основном, в виде прав аренды, собственности. Земельные участки с учетом обременений (сервитутами) не представлены на земельном рынке.

В частности, наиболее развит земельный рынок (из вышеречисленных регионов) в г. Москве и Московской обл., Ленинградской, Нижегородской, Ростовской областях и Краснодарском крае. В этих регионах, с течением времени и принятием законов РФ и местных нормативных актов , земельные участки только увеличиваются в своей стоимости.

Земельный сервитут

Возникновение и развитие института сервитутов находится в прямой зависимости с развитием института частной собственности на землю. Как правило, обособленный земельный участок не имеет всех тех свойств и качеств, которые необходимы для нормального его использования: например, на данном участке нет воды или этот участок не имеет прямого выхода к общей дороге и т. п. Для того, чтобы пользование данным земельным участком было возможно и хозяйственно целесообразно, возникает потребность в пользовании (в соответствующем отношении) соседней землей.

Такого рода вопросы были легко разрешимы в то время, когда земля находилась в общественной собственности (племени, рода, общины). Но с возникновением права частной земельной собственности собственник земельного участка не обязан был помогать соседу, не имевшему на своей земле воды, пастбища и т. п. В связи с этим настала актуальная потребность в закреплении за собственником одного земельного участка права пользования в известном отношении чужой землей, обычно землей соседа.

Земельные участки, отрезанные от публичной дороги землями других собственников или лишенные воды и других естественных благ, нельзя было использовать без предоставления собственнику этого земельного участка права пользоваться в соответствующем отношении чужой землей.

Понятие и содержание сервитута

Исходя из вышесказанного, можно определить сервитут как вещное право пользования чужой вещью в том или ином отношении. Такое право вызывается необходимостью сгладить неудобства и затруднения, возникающие при существовании права частной собственности на землю вследствие неравномерности распределения естественных благ между отдельными земельными участками.

Роль сервитутов тем значительнее, чем мельче земельная собственность в данной стране. Наоборот, крупная земельная собственность, обеспеченная на большом пространстве разнообразными естественными благами, делающими такую собственность самодостаточной, к примеру, для ведения сельского хозяйства , дает мало оснований для развития института сервитутов.

Для того, чтобы определить насущные проблемы оценки рыночной стоимости земельных участков с учетом обременений (сервитутов), необходимо рассмотреть, прежде всего, законодательство, регулирующее такое понятие, как обременение (сервитут) и возможность определения его рыночной стоимости.

Гражданский Кодекс (часть вторая), от 01.01.01 года, в редакции ФЗ 26.03.03, статьей 553 регулирует права на недвижимость при продаже земельного участка. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В ЗК главе 4, статье 23 дается полная характеристика права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитутом). Сервитут может быть:

1. Частным (сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством).

2. Публичным (сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков). Кроме того, установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Публичные сервитуты могут устанавливаться в следующих случаях: прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним и проч.

Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, то его собственник вправе требовать соразмерную плату за него.

Органы государственной власти, органы местного самоуправления или общественная организация, которые обосновывают необходимость введения сервитута, осуществляют экономическую оценку полезности этого сервитута, а собственник участка, в свою очередь, экономически аргументирует будущие или настоящие потери от ограничения своих прав на природные полезности земельного участка. Другими словами, возникает необходимость оценки рыночной стоимости так называемой "соразмерной платы" за причиненные неудобства собственнику такого земельного участка.

Существенным различием у частного и публичного сервитута является оформление их прав на тот или иной вид сервитута. Права лиц, использующих земельный участок на основании частного сервитута, определяются договором. Права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которыми установлен публичный сервитут.

Одним из нововведений в ЗК от 01.01.2001г., является то, что сервитут может быть срочным или постоянным. То есть на сервитут накладываются временные рамки, что в свою очередь является большим шагом в земельных отношениях.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. В тоже время, Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Проблемы оценки рыночной стоимости земельных участков, с учетом обременений (сервитутов)

Для определения рыночной стоимости земельных участков в законодательной базе Российской Федерации существуют следующие документы:

2. Распоряжение Минимущества РФ от 01.01.01 г. "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 01.01.2001 , в ред. от 01.01.2001).

3. ФЗ от 01.01.2001 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федеральных законов от 01.01.2001).

Определение рыночной стоимости земельного участка - начальный этап затратного подхода оценки любого объекта недвижимости. Без нее невозможно просчитать ни экономические интересы существующего владельца имущества, ни ожидания предполагаемого инвестора. Именно потенциал земельного участка, обусловленный его местоположением, рыночной конъюнктурой, правовыми возможностями и ресурсными параметрами, выступает решающим аргументом в пользу принятия решения о приобретении того или иного объекта недвижимости.

Согласно земельному законодательству (ст. 66 ЗК РФ) рыночная стоимость земель устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Земельные участки, участки недр, относятся к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации. (1)

Рыночная стоимость может быть определена для земельных участков, которые сформированы (или могут быть сформированы) с правовой точки зрения в соответствии с законодательством, то есть имеют правоустанавливающие документы.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков, с учетом обременений (сервитутов), исследуется возможность применения классических подходов к оценке земельных участков (2).Рассмотрим возможность их применения:

1. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству улучшения в некоторый период времени. В случае оценки обремененного земельного участка, сложно определить его стоимость на этапе застройки (по смете затрат), так как в этом случае, не учитывается возможность использования доли земельного участка, с учетом обременения. Поэтому применение затратного подхода представляется нецелесообразным.

2. Применение сравнительного подхода возможно при наличии достаточного количества аналогов на открытом, свободном рынке земельных участков, с обязательным условием: объекты аналоги должны быть выбраны с учетом обременений, при прочих равных условиях. Опираясь на проведенные автором практические исследования рынка земельных участков и оценки рыночной стоимости прав на земельные участки в регионах, было выявлено следующее:

Земельные участки с обременениями, оформленными надлежащим образом, встречались, практически в единичных случаях: в г. Санкт-Петербург, и г. Москва. Объекты-аналоги к ним подобрать не было возможности ввиду того, что на земельном рынке (данные риэлтерских агентств г. Москва и г. Санкт-Петербург) такая информация является закрытой и становится прозрачной только в момент совершающейся сделки. Такая же ситуация сложилась и других обследованных регионах РФ.

Поэтому применение сравнительного подхода, в принципе, возможно только с позиции оценки других прав объектов-аналогов, с последующей поправкой на долю сервитута в объекте оценки. Поправку на наличие сервитута можно вводить только после выделения доли сервитута, приходящегося на оцениваемый земельный участок. Долю сервитута в земельном участке можно определить, опираясь на площадь, занимаемую сервитутом (указана на плане земельного участка) согласно правоустанавливающему документу на оцениваемый земельный участок.

Доходный подход, как было отмечено выше, отражает позицию наиболее вероятного покупателя (инвестора), заинтересованного в приобретении права на земельный участок. Очевидно, что потенциальный покупатель планирует получение дохода от земельного участка и ему важно знать, как повлияет обременение (сервитут) на величину этого дохода.

Доходный подход определяет стоимость объекта приведением ожидаемых будущих доходов в оценку их стоимости в настоящее время. Данный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвестора к конечной отдаче. Доход от любого объекта недвижимости выражается в коэффициенте капитализации. Причем чем ниже коэффициент капитализации объекта, тем выше его рыночная стоимость. В рамках доходного подхода, как правило, применяются следующие методы: Метод капитализации земельной ренты , Техника остатка дохода от земли, Метод предполагаемого использования.

Для оценки земельного участка с обременением возникает сложность при определении дохода, так как выделить ту часть, которая именно и будет приносить доход, практически невозможно. Поэтому, автор предлагает учесть дополнительные риски, связанные с условиями, собственно, обременения (сервитута), которые увеличат коэффициент капитализации и приведут доход от аналогичного (не обремененного) земельного участка к стоимости этого же земельного участка с учетом обременения (сервитута).

Выводы

Исходя из вышесказанного, можно описать общие проблемы оценки рыночной стоимости прав на земельные участки, с учетом обременений (сервитутов) в Российской Федерации: Неразвитость земельного рынка в Российской Федерации.

1. Неразвитость института сервитутов в Российской Федерации.

3. Сложность в оценке рыночной стоимости земельных участков с учетом обременений (сервитутов) в Российской Федерации при определении доли ограничений в общей стоимости земельных участков.

4. Сложности при формировании и отражении в правоустанавливающих документов доли сервитута и уровня соразмерной платы от лиц, в интересах которых установлен сервитут.

5. Земельные участки с учетом обременений (сервитутами) не представлены на Российском земельном рынке.

Используемая литература

1. Статья 1-4 ФЗ от 01.01.2001 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. Федеральных законов от 01.01.2001 , от 01.01.2001 , от 01.01.2001)

2. Распоряжение Минимущества РФ от 01.01.01 г. "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 01.01.2001 , в ред. от 01.01.2001).

3. Федеральный закон от 01.01.2001 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федеральных законов от 01.01.2001).

4. Постановление Правительства от 01.01.2001 г. № 000 "Об утверждении стандартов оценки"

5. Распоряжение Минимущества России от 01.01.2001 г. "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков"

Мирзоева А.Э.

ORCID: 0000-0001-7506-3485, Магистрант, Санкт-Петербургский горный университет в г. Санкт-Петербурге

АКТУАЛЬНОСТЬ ПРОБЛЕМЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ РОССИИ

Аннотация

В статье рассматриваются злободневные проблемы, связанные с проведением государственной кадастровой оценки, в частности с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости. Актуальность затронутой темы и необходимость ее изучения заключается во влиянии результатов кадастровой оценки на налогообложение, а значит и на экономику страны в целом. Кроме того, была рассмотрена динамика изменения кадастровой стоимости по нескольким городам России с различным функциональным назначением, определена необходимость устранения проблем государственной кадастровой оценки.

Ключевые слова: государственная кадастровая оценка недвижимости, кадастровая стоимость недвижимости, земельные участки, проблематика определения кадастровой стоимости, налогообложение недвижимости.

Mirzoeva A.E.

ORCID: 0000-0001-7506-3485, Graduate Student, Saint-Petersburg Mining University, St. Petersburg

RELEVANCE OF THE PROBLEM OF LAND PLOTS CADASTRAL VALUATION IN RUSSIA

Abstract

The article deals with topical problems related to state cadastral valuation. In particular, the problem of defining cadastral value of real estate objects is discussed. The relevance of the topic and the necessity to study it is related to the impact of the results of cadastral valuation on taxation, and therefore on the economy of the country on the whole. In addition, the dynamics of changes in cadastral valuation for several cities of Russia with various functional purposes was considered. The necessity to eliminate problems of state cadastral valuation was determined.

Keywords: state cadastral valuation of real estate, cadastral value of real estate, land plots, problems of determining cadastral value, taxation of real estate

Вопрос проведения кадастровой оценки земель в Российской Федерации на данный момент, особенно в условиях современной рыночной системы, является наиболее актуальным. В 2015 году вступили изменения в Налоговый кодекс, которые обозначили кадастровую стоимость объектов недвижимости как налогооблагаемую базу, причем был определен переходный период, в течение которого осуществляется перерасчет налоговых сумм в соответствие со значениями кадастровой стоимости к 2020 году по мере подготовленности субъектов.

По анализу актуальных результатов кадастровой оценки можно заметить тенденцию роста кадастровой стоимости объектов недвижимости, в некоторых случаях она значительно превышает даже рыночную стоимость, что создает налоговую нагрузку. Например, для предприятий плата налогов, определенных исходя из необоснованной кадастровой стоимости, означает трату средств, которые могли бы быть задействованы на их модернизацию или развитие, а для физических лиц – социально несправедливое налогообложение.

На рисунке 1 представлено изменение кадастровой стоимости земельных участков с различными видами разрешенного использования на примере города Сочи. Согласно принятым результатам кадастровой оценки за период с 2003 по 2012 год, прослеживается четкая тенденция увеличения стоимости.

Рис. 1 – Динамика кадастровой стоимости в городе-курорте Сочи с 2003 года по 2012 год (рублей за квадратный метр)

Переход к рыночной экономике, произошедший в России в 1991 году, обусловил важность государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. В то время результаты проведенных оценок хранились в виде бумажных документов в архивах государственных учреждений, уполномоченных на проведение оценочной деятельности. К сожалению, документы не были переведены в электронный вид, что не обеспечило их общедоступность. В связи с этим проследить изменение кадастровой стоимости с 1991 до 2003 года не представляется возможным. Кроме того, в 1998 году произошла деноминация российского рубля, что также отразилось на значении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Это говорит о том, что проведение анализа изменения кадастровой стоимости является целесообразным в случаях улучшения экономической ситуации в стране или хотя бы в период экономической стабильности, который начался после кризиса в 2009 году и длится по настоящее время.

На рисунке 2 представлено увеличение среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения объектов индивидуальной жилой застройки, в Москве в разрезе административных округов (за 1 кв. метр земли в рублях), по утвержденным результатам кадастровой оценки за различные временные промежутки.

Рис. 2 – Изменение кадастровой стоимости в г. Москве с 2008 года по 2015 год в разрезе административных округов (рублей за квадратный метр)

В качестве примера возрастания кадастровой стоимости объектов капитального строительства рассмотрена динамика роста кадастровой стоимости квадратного метра жилья по районам Санкт-Петербурга. По данным Центра Исследований и Аналитики Группы Компаний «Бюллетень Недвижимости», за 3 года (с 2012 по 2015 годы) кадастровая стоимость в среднем увеличилась на 47 тыс. рублей (рис. 3).

Рис. 3 – Динамика кадастровой стоимости квадратного метра жилой недвижимости в г. Санкт-Петербурге с 2012 по 2015 год

Для физических лиц переход к кадастровому налогообложению стал достаточно острым, о чем свидетельствует возрастание числа споров о результатах кадастровой оценки (рис. 4).

Рис. 4 – Динамика изменения численности споров о значениях кадастровой стоимости недвижимости за период с 2008 по 2015 гг.

Стоит также отметить, что за первые полгода 2016 года в Комиссии Росреестра и арбитражные суды уже было подано 14,6 тысяч заявлений об оспаривании кадастровой стоимости. Эта цифра в 1,5 раза превышает количество поступивших заявлений за такой же период 2015 года (рис. 4). Кроме того, 85% полученных заявлений относятся к случаям возражения против установленных значений стоимости именно земельных участков.

Согласно публикациям в средствах массовой информации, за последнее время интерес к результатам кадастровой оценки и процедуре определения кадастровой стоимости увеличился более чем в 3 раза . В дополнение, президент Российской Федерации, Владимир Владимирович Путин, в ежегодной телепередаче «Прямая линия с Владимиром Путиным» отметил заинтересованность населения к данной проблеме. На коллегии Росреестра при подведении итогов 2015 года и определении перспектив на 2016 год руководитель, Игорь Васильев, отметил возрастающую социальную значимость всей процедуры кадастровой оценки, а также и повышение заинтересованности собственников к размеру кадастровой стоимости их недвижимости.

По настоящее время определением кадастровой стоимости занимаются частные компании, что приводит к разнице в способах определения стоимости, а затем и к разнице в стоимости рядом расположенных объектов недвижимости в десятки раз. Поэтому была рассмотрена инициатива и внесены изменения в законодательство по поводу предоставления полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, бюджетным учреждениям государства.

Намерения сформировать единую систему кадастровой оценки по всей стране подтвердил премьер-министр Российской Федерации, Дмитрий Медведев. В первую очередь он отметил, что уровень подготовки специалистов сферы оценочной деятельности должен быть одинаков, а сами оценщики не должны являться работниками частных компаний. Председатель Правительства Российской Федерации также поддержал инициативу введения изменений в законодательство, касающиеся передачи кадастровой оценки недвижимости государству .

В действительности нормативно-правовую базу кадастровой оценки недвижимого имущества пополнили два законодательных акта. С 1 ноября 2016 года вступил в силу Приказ Минэкономразвития России от 7 июня 2016 года № 358, утвердивший правила расчета кадастровой стоимости недвижимости, кроме земельных участков, расположенных вне населенных пунктов, а также занятых природными объектами. С 1 января 2017 года введен в действие Федеральный закон о кадастровой оценке», положения которого внедряют в сферу оценочной деятельности институт государственных кадастровых оценщиков.

Средства от налога на недвижимость поступают в бюджеты разного уровня и используются властями для различных нужд. Переход к кадастровой стоимости изначально являлся инициативой самих регионов (субъектов РФ), а не Правительства. Так, например, у руководства Москвы складывалось впечатление, что бюджет недополучает средства, которые впоследствии были бы направлены на решение общегородских проблем. Имевшаяся оценка считалась властями заниженной и проведенной таким образом, что, например, от крупных торговых сетей в казну практически не поступали никакие средства. Поэтому переход к кадастровой стоимости, безусловно, должен был привести к справедливому налогообложению, а никак не к перегибу сложившейся ситуации в обратную сторону. И это касается не только предприятий, но и граждан. В связи с этим Правительством еще будут рассмотрены предложения по увеличению не налогооблагаемой части имущества.

Большую часть налога на недвижимость во многих регионах составляет земельный налог, к примеру, по Республике Крым, что представлено на рисунке 5.

Рис. 5 – Начисление и поступление платежей в тысячах рублей по налогам в Республике Крым (март 2016 года)

В Краснодарском крае земельный налог составляет 3,72 % от всех поступлений в бюджет и 19,2% от налога на недвижимое имущество (рис. 6) .

Рис. 6 – Начисление и поступление платежей в рублях по налогам в Краснодарском крае (сентябрь 2016 года)

Специфической особенностью земель населенных пунктов является то, что их стоимость значительно превышает стоимость других категорий земель, что связано с высокой урбанизированностью и количеством капитальных вложений, потраченных на обустройство, инженерное оборудование, социальную инфраструктуру и прочее. Не последнюю роль в формировании бюджетов городов играет имущественный налог и арендная плата, которые определяются исходя из кадастровой стоимости недвижимости .

Как уже было отмечено ранее, число споров о кадастровой оценке растет. Согласно данным Росреестра, количество рассмотренных заявлений в Комиссиях с 2013 до 2014 года увеличилось вдвое – до 11 тыс. споров (рис. 7). В 2015 году в 58% случаев решение было принято в пользу заявителя, а кадастровая стоимость объектов упала на 27%. Налоговые сборы в региональные и муниципальные бюджеты из-за этого упали на 24,5 млрд. руб. ниже запланированных. Они стали непредсказуемы, а ведь для муниципальных бюджетов земельный налог и налог на имущество являются источниками дохода.

Рис. 7 – Оспаривание кадастровой стоимости в Комиссиях и судах

Важно отметить, что Комиссии при Росреестре, рассматривая спросы о недовольствах в отношении значений кадастровой стоимости, снижают количество заявлений, поступающих в суды, в связи с тем, что пересматривают наименее спорные и наиболее очевидные заявления, а также оперативно решают вопрос правообладателей в сравнении с аналогичной процедуры, проходящей в судебном порядке. Рассмотрение дел в Комиссиях увеличивает число случаев, при которых для заявителей спор становится выигрышным.

Как видно по статистике и проведенному анализу, злободневность вопросов, связанных с кадастровой оценкой, обоснована, поэтому точность и корректность ее результатов является одной из задач, которую призвано решить государство. Необъективность результатов определения кадастровой стоимости в России складывается исходя из ряда проблем, которые выделены не только государственными органами, но и исследователями, разрабатывающими и совершенствующими методические аспекты оценки . Выделим основные из указанных проблем.

Согласно ежегодному докладу Росреестра об итогах деятельности, выделены следующие проблемы, влияющие на качество кадастровой оценки:

– недостаточность качества исходных данных;

– ограничения при привлечении опытного оценщика (не урегулирована ситуация с отбором исполнителей работ с учетом опыта и квалификации);

– отсутствие четких алгоритмов и последовательностей для определения достоверных и обоснованных результатов кадастровой оценки;

– неудовлетворительный контроль со стороны местных органов власти результатов, а также утверждение неадекватных результатов проведенной оценки недвижимости;

– отсутствие проверки со стороны Росреестра в части привлечения оценщика к ответственности при неверных результатах;

– расчет налога на земельные участки и иную недвижимость без установления значимости суммы для населения и экономики страны;

– неотработанный порядок при нахождении кадастровой стоимости вновь образованных, ранее учтенных и измененных объектов .

Для решения этих проблем Росреестром предлагается использование топографической основы кадастра, проведение отбора исполнителя оценочных работ через конкурс, разработка и утверждение методологии оценки, обеспечение возможности оспаривания кадастрового отчета до его утверждения, введение дисквалификации от работ по кадастровой оценке, применение обязательного анализа социальных и экономических последствий и переработка порядка, утвержденного Минэкономразвития России .

Актуальность вопросов в области проблем кадастровой оценки поднимается уже достаточно давно как российскими, так и зарубежными исследователями. В российских публикациях относительно определения кадастровой стоимости, как правило, поднимаются вопросы:

– рассмотрения возможностей и достоинств использования различных подходов при кадастровой оценке (Пичуев Н.И., Клещенко Ю.А.) , ;

– обозначения общих проблем проведения кадастровой оценки и определения кадастровой стоимости (Поликарпов А.М., Сулин М.А., Павлова В.А.) , ;

– разработки перечней новых факторов, влияющих на кадастровую стоимость (Быкова Е.Н., Шабаева Ю.И., Виноградов Д.В.) , ;

– выявления прогнозов и перспектив налогообложения недвижимого имущества (Дождева Е.Е., Журавлева Т.А., Родионова В.В.) , .

Зарубежные исследователи (Dimopoulos T., Erden H., Galante M., Parzych P., Jasiolek J. и другие) публикуют работы, связанные с рациональностью использования результатов кадастровой или массовой оценок недвижимости в целях налогообложения. Подобные исследования проводятся в таких странах, как Польша, Греция, Израиль, Германия, Франция, Турция, Испания, Индия, США, Бразилия, Китай, Япония и страны Африки. Все это говорит о заинтересованности в совершенствовании методик проведения кадастровой (массовой) оценки и возможностях использования ее результатов во всем мире.

Список литературы / References

1. Публикации о Росреестре [Электронный ресурс]. – URL: https://rosreestr.ru/site/press/archive/publications (дата обращения: 05.04.2017).
2. Передача кадастровой оценки государству не исключена [Электронный ресурс]. – URL: https://er.ru/news/134020 (дата обращения: 15.03.2017).
3. Официальный сайт Федеральной налоговой службы РФ [Электронный ресурс]. – URL: https://www.nalog.ru (дата обращения: 16.12.2016).
4. Кухарук Н. С. Актуализация результатов кадастровой оценки земель населённых пунктов / Н. С. Кухарук, Л. В. Марциневская, А. М. Митряйкина // Научные ведомости Белгородского государственного университета. Том 17. – 2011. – № 21. – С. 150-160.
5. Итоговый доклад «Итоги деятельности за 2014 год, задачи на 2015 год» [Электронный ресурс]. – URL: https://rosreestr.ru/upload/iblock/5ef/buklet-rr-v-tsifrakh-2015_itog.pdf (дата обращения: 01.02.2017).
6. Пичуев Н. Н. О применении затратного подхода при оценке стоимости объектов в Крымском федеральном округе / Н. Н. Пичуев, И. Н. Пичуев // Вопросы оценки. – 2014. – № 4(78). – С. 9-19.
7. Клещенко Ю. А. Системный подход и принципы методологии освоения земель Автономной Республики Крым для решения социально-экономических проблем всех слоев населения / Ю. А. Клещенко, Е. Н. Ширков // Наука. Техника. Технологии (политехнический вестник). – 2015. – № 3. – С. 156-162.
8. Поликарпов А. М. Проблемы кадастровой системы в Российской Федерации / А. М. Поликарпов, А. Э. Мирзоева, А. С. Овчинникова // Образование, экономика, общество. – 2015. – № 3-4 (49-50). – С. 125-129.
9. Сулин М. А. Общая парадигма оценки объектов недвижимости / М. А. Сулин, В. А. Павлова // Известия Санкт-Петербургского государственного аграрного университета: СПбГАУ. – 2012. – № 27. – С. 242-245.
10. Быкова Е. Н. Престижность территории и концептуальные положения формирования ее критериев / Е. Н. Быкова, Ю. И. Шабаева // Известия Санкт-Петербургского государственного аграрного университета. – 2014. – №37. – С. 181-186.
11. Виноградов Д. В. Экономика недвижимости: учеб. пособие / Д. В. Виноградов. – Владимир: Владимирский государственный университет, 2007. – 136 с.
12. Дождева Е. Е. Новые подходы к налогообложению доходов физических лиц от сдачи в аренду имущества / Е. Е. Дождева, Е. В Родионова // Региональное развитие: СГЭУ. – 2015. – № 3(7). – С. 4.
13. Журавлева Т. А. Прогноз налогового потенциала Республики Крым и г. Севастополя // Крымский научный вестник. – 2015. – № 4-1. – С. 10-33.

Список литературы на английском языке / References in English

1. Publikacii o Rosreestre . – URL: https://rosreestr.ru/site/press/archive/publications (accessed: 05.04.2017).
2. Peredacha kadastrovoj ocenki gosudarstvu ne iskljuchena . – URL: https://er.ru/news/134020 (accessed: 15.03.2017).
3. Oficial’nyj sajt Federal’noj nalogovoj sluzhby RF . – URL: https://www.nalog.ru (accessed: 16.12.2016).
4. Kuharuk N. S. Aktualizacija rezul’tatov kadastrovoj ocenki zemel’ naseljonnyh punktov / N. S. Kuharuk, L. V. Marcinevskaja, A. M. Mitrjajkina // Nauchnye vedomosti Belgorodskogo gosudarstvennogo universiteta . Tom 17. – 2011. – № 21. – S. 150-160.
5. Bykowa E. The state real estate cadaster in Russia – problems and perspectives / E. Bykowa, J. Sishchuk // ZFV – Zeitschrift fur Geodasie, Geoinformation und Landmanagement. – 2015. Vol. 140(1). – P. 22-26.
6. Itogovyj doklad «Itogi dejatel’nosti za 2014 god, zadachi na 2015 god» . – URL: https://rosreestr.ru/upload/iblock/5ef/buklet-rr-v-tsifrakh-2015_itog.pdf (accessed: 01.02.2017).
7. Pichuev N. N. O primenenii zatratnogo podhoda pri ocenke stoimosti ob#ektov v Krymskom federal’nom okruge / N. N. Pichuev, I. N. Pichuev // Voprosy ocenki . – 2014. – № 4(78). – P. 9-19.
8. Kleshhenko Ju. A. Sistemnyj podhod i principy metodologii osvoenija zemel’ Avtonomnoj Respubliki Krym dlja reshenija social’no-jekonomicheskih problem vseh sloev naselenija / Ju. A. Kleshhenko, E. N. Shirkov // Nauka. Tehnika. Tehnologii (politehnicheskij vestnik) . – 2015. – № 3. – P. 156-162.
9. Polikarpov A. M. Problemy kadastrovoj sistemy v Rossijskoj Federacii / A. M. Polikarpov, A. Je. Mirzoeva, A. S. Ovchinnikova // Obrazovanie, jekonomika, obshhestvo . – 2015. – № 3-4 (49-50). – p. 125-129.
10. Sulin M. A. Obshhaja paradigma ocenki ob#ektov nedvizhimosti / M. A. Sulin, V. A. Pavlova // Izvestija Sankt-Peterburgskogo gosudarstvennogo agrarnogo universiteta: SPbGAU . – 2012. – № 27. – P. 242-245.
11. Bykova E. N. Prestizhnost’ territorii i konceptual’nye polozhenija formirovanija ee kriteriev / E. N. Bykova, Ju. I. Shabaeva // Izvestija Sankt-Peterburgskogo gosudarstvennogo agrarnogo universiteta . – 2014. – №37. – P. 181-186.
12. Vinogradov D. V. Jekonomika nedvizhimosti: ucheb. posobie / D. V. Vinogradov. – Vladimir: Vladimirskij gosudarstvennyj universitet, 2007. – 136 p.
13. Dozhdeva E. E. Novye podhody k nalogooblozheniju dohodov fizicheskih lic ot sdachi v arendu imushhestva / E. E. Dozhdeva, E. V Rodionova // Regional’noe razvitie: SGJeU . – 2015. – № 3(7). – P. 4.
14. Zhuravleva T. A. Prognoz nalogovogo potenciala Respubliki Krym i g. Sevastopolja // Krymskij nauchnyj vestnik . – 2015. – № 4-1. – P. 10-33.

Если проблему кадастровой стоимости формулировать в общем, то она сводится к некачественной оценке кадастровой стоимости. Причем термин «некачественная» можно понимать как маловероятная, неадекватная, недостоверная, сомнительная, спорная. Причин некачественной оценки множество, и все они обусловлены большим числом проблем определения и оспаривания кадастровой стоимости. В настоящей статье попытаемся их сформулировать и классифицировать.

21 февраля 2014 года в Нижнем Новгороде на заседании Сове­та уполномоченных по защите прав предпринимателей в регионах Приволжского федерального округа констатировали, что в данный момент чаще всего кадастровая стоимость зе­мель расходится с рыночной стоимос­тью, и в ряде случаев в несколько раз. Ситуация провокационная и вызывает большое количество вопросов у пред­принимателей (сайт «Империя консал­тинга» 21.02.2014г.).

Такая ситуация у нас в стране сохраняет­ся уже несколько лет, с тех пор как налогообложение земельных участков стало производиться по их кадастровой стоимости, а точнее - когда после кризиса 2008 года земельный рынок в стране стабилизировался (рыночная стоимость земельных участков перестала расти, а в ряде регионов стала снижаться). И вот уже почти шесть лет в стране ежегодно рассматривается несколько десятков тысяч судебных и внесудебных дел по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков.

В ближайшем будущем ситуация еще более обострится, когда к спорам по ка­дастровой стоимости земли прибавятся споры по кадастровой стоимости объек­тов капитального строительства (строе­ний). Московские предприниматели, имеющие крупные коммерческие объ­екты недвижимости (которые теперь будут облагаться налогом по их кадаст­ровой стоимости) уже заволновались.

Проблемы определения и оспа­ривания кадастровой стоимо­сти можно классифицировать по различным критериям. Напри­мер, по содержательному (про­блемы законодательства, проблемы методологии оценки, информацион­ные проблемы и т.д.).

Мы считаем, что наиболее целесо­образно классифицировать про­блемы оценки кадастровой стои­мости по функциональному при­знаку. При этом весь процесс определения и оспаривания када­стровой стоимости разбивается на общие и специфические функции.

Общие функции:

1. подготовка данных по объектам оценки и по рынку;
2. моделирование кадастровой стоимости;
3. определение кадастровой стои­мости;
4. оспаривание кадастровой стои­мости;
5. администрирование всего про­цесса определения и оспарива­ния кадастровой стоимости.

Специфические функции:

1. оценка кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения;
2. оценка земель промышленного назначения;
3. оценка объектов капитального строительства и др.

Соотношение между общими и специфическими функциями сле­дующее: для реализации каждой специфической функции оценки объекта недвижимости необходи­мо реализовать все общие функ­ции, т.е., например, для того что­бы оценить земельный участок сельскохозяйственного назначе­ния, надо подготовить данные по этому участку, собрать информа­цию по сделкам с земельными уча­стками-аналогами, разработать модель кадастровой стоимости, определить кадастровую стои­мость, при необходимости сопро­водить процесс ее оспаривания и осуществить администрирование всех общих функций оценки / спланировать их, организовать деятельность, произвести коорди­нацию деятельности по реализа­ции функций, учесть и проконтро­лировать деятельность, а также простимулировать персонал.

Каждую общую и специфическую функцию можно подразделить на подфункции.

Например, специфическую функ­цию оценки объектов капитально­го строительства можно разделить на отдельные подфункции в зави­симости от вида строения: оценка коммерческих объектов, оценка некоммерческих объектов и т.д.

В свою очередь, каждую подфунк­цию можно разделить на отдель­ные задачи. Например, подфунк­цию оценки коммерческих объек­тов можно разделить на оценку торговых объектов, оценку адми­нистративных объектов, оценку офисов и т.д.

Таким образом, все функции опре­деления и оспаривания кадастро­вой стоимости недвижимости мож­но разделить на конкретные зада­чи, которые имеют свои присущие им проблемы: законодательные, методологические, информацион­ные и прочие.

Только «разбираясь» с каждой об­щей и специфической функцией, подфункцией и задачей процесса определения и оспаривания кадас­тровой стоимости, т.е. комплексно охватывая весь анализируемый процесс, можно выявить и разра­ботать меры по разрешению про­блем определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижи­мости в нашей стране.

В одной из работ мы на основе вы­шеприведенных общих функций предложили создать государствен­ную систему определения кадаст­ровой стоимости объектов недви­жимости. Эта система аккумулиру­ет в себя лучший зарубежный опыт развитых стран.

В настоящей работе мы сделали попытку классифицировать про­блемы оценки кадастровой стои­мости недвижимости по функцио­нальному признаку, но по другому его составу; разбивая весь процесс определения и оспаривания када­стровой стоимости недвижимости на три укрупненные функции:

1. определение кадастровой сто­имости;
2. оспаривание кадастровой сто­имости;
3. налогообложение недвижимос­ти (в том числе, работы по рас­чету налоговых ставок, по опре­делению пакета льгот по нало­гообложению недвижимости, по процедурным операциям, на­пример, рассылки налогопла­тельщикам уведомлений).

Ниже по этим укрупненным функ­циям группируются соответствую­щие проблемы.

Проблемы определения кадастровой стоимости недвижимости

1.1. Формирование информации об объектах оценки кадастровой стоимости

В настоящее время оценщик обя­зан оценить все объекты, указан­ные в перечне, передаваемом ему заказчиком. При этом определить достоверную величину кадастро­вой стоимости ряда объектов не представляется возможным, по­скольку нельзя их однозначно идентифицировать.

Например, в качестве наименова­ния указано «сооружение» без конкретизации его типа (мост, дамба и пр.), отсутствует информа­ция о площади объекта оценки, разрешенном использовании зе­мельного участка, протяженности линейных сооружений и т.д.

Предлагается сформировать зако­нодательный механизм, который:

а) обяжет заказчика государствен­ной кадастровой оценки (далее ГКО) предоставлять оценщику информацию для однозначной идентификации объектов оцен­ки, а также информацию по ос­новным ценообразующим фак­торам и сделкам с объектами-аналогами;

б) даст оценщику право не оцени­вать те объекты из перечня, ко­торые невозможно однозначно идентифицировать или по кото­рым отсутствует существенная ценообразующая информация (получить которую можно ис­ключительно у заказчика).

1.2. Разработка типового контракта на кадастровую оценку

Существующая практика проведе­ния ГКО показывает, что условия контрактов на ГКО, с одной сторо­ны, позволяют выигрывать соответ­ствующие конкурсы недобросовест­ным и некомпетентным оценщикам, а с другой - не предусматривают от­ветственность заказчика за наруше­ние условий контракта (например, информация не предоставлена или предоставлена не в установленный срок).

Предлагается сформировать су­щественные условия типового контракта на ГКО (типовой ма­кет). Такие условия, прежде всего, должны быть направлены на:

а) выбор «адекватного» исполни­теля, например: установление минимально возможного срока выполнения работ по кадастро­вой оценке, установление требо­вания к оценочным организаци­ям иметь в штате не менее трех оценщиков, для которых данное место работы является основным (это затруднит вход на рынок оценочных работ «случайных компаний», для которых данный вид деятельности не является ос­новным и которых не интересует судьба отрасли), требования к специальному программному обеспечению и другие условия;

б) установление ответственности заказчика за нарушение усло­вий контракта (например, ин­формация не предоставлена в установленные сроки);

в) установление требований к ис­ходной информации по объек­там оценки (их перечень дол­жен размещаться до конкурса; после заключения контракта оценщик имеет право дозапросить уточнения по перечню; уточнения принимаются до оп­ределенной даты, после кото­рой оценщик имеет право не оценивать те объекты, которые невозможно идентифицировать или по которым отсутствует су­щественная ценообразующая информация).

1.3. Демпинг цен на оценочные услуги по определению кадастровой стоимости

«Подготовка отчета об оценке зе­мельного участка до 10 га у незави­симого оценщика с выездом на ме­сто будет стоить 150-200 тыс. руб­лей; необходимая для судебного оспаривания экспертиза отчета в саморегулируемой организации -еще 50-100 тыс. рублей. А в рамках госзаказа работа по тому же зе­мельному участку стоит копейки, в сотни раз дешевле» (Василий Ким, президент компании «Ким и партнеры», сайт prodazhacen.livejournal.com, 15.04.2014г.).

Демпинг цен на оценочные услуги осуществляют мошенники, кото­рые за «малые» деньги по госзака­зу делают заведомо недостовер­ную (завышенную) оценку, кото­рую затем сами же (уже по заказу собственников-налогоплательщи­ков), но уже за «большие» деньги, оспаривают, подготавливая отче­ты об оценке рыночной стоимости этих же земельных участков, но при этом стоимость значительно занижается.

Проблема заключается в том, что нередко в конкурсах на осуществ­ление оценочной деятельности выигрывают субъекты оценочной деятельности, которые предлага­ют осуществить оценочные услуги за вознаграждение гораздо ниже себестоимости этих работ, а ино­гда за 1 рубль и даже за 0 рублей. И руководители конкурсных комис­сий по госзакупкам объявляют их победителями и заключают с ними государственные контракты. Хотя хорошо знают, что это оценщики-мошенники, которые затем вымо­гают деньги у налогоплательщи­ков - владельцев этих объектов оценки за занижение стоимости объектов в их интересах. И на этих преступлениях данные оценщики-мошенники процветают.

Вот что сказал в своем интервью журналу «Оценочная деятель­ность» замначальника управления оценки федерального имущества Росимущества Вадим Смоляков: «…опираясь на практику разме­щения заказов на оказание услуг по оценке, зачастую победителя­ми становятся участники, предло­жившие более низкую цену за свои услуги, но не обладающие не­обходимым опытом проведения оценки федерального имущества и соответствующей квалификаци­ей. Вследствие этого качество ус­луг, оказываемых этими органи­зациями, является низким, а пред­ставляемые отчеты об оценке не соответствуют требованиям зако­нодательства об оценочной дея­тельности. Подобные результа­ты возникают вследствие того, что при оценке заявок участников максимальная значимость при­сваивается критерию »цена«, а значимость остальных критериев определяется по остаточному принципу».

Предлагается :

1. Национальному совету по оце­ночной деятельности разрабо­тать и утвердить в установлен­ном порядке минимальные тари­фы при размещении заказов на оказание услуг по оценке феде­рального имущества, обеспечи­вающих обязательный отказ госзаказчика от рассмотрения за­явок участников размещения гос­заказа, содержащих необосно­ванно низкие ценовые предло­жения (демпинг) (это предложе­ние было сформулировано Росимуществом);
2. Внести соответствующие изме­нения в ФЗ-44 о контрактной си­стеме в сфере госзакупок;
3. Национальному совету по оце­ночной деятельности совместно с ведущими профессиональны­ми оценочными сайтами орга­низовать анализ, выявление и обнародование случаев дем­пинга на рынке оценочных ус­луг, составить и обнародовать список оценщиков, которые демпингуют;
4. Основной удельный вес при вы­боре оценщика в соответствии с ФЗ-44 о контрактной стоимости госзакупок придать критерию качества подготовки отчетов об оценке.

Предлагается также создать при Росреестре систему государствен­ной оценки кадастровой стоимос­ти, в рамках которой будет сфор­мирован институт аккредитован­ных оценщиков с утвержденными региональными тарифами на ус­луги по определению кадастро­вой стоимости недвижимости, а также - которая будет обеспечи­вать оценщиков достоверной ис­ходной информацией об объек­тах оценки и о сделках с объекта­ми-аналогами.

Предлагается также отчет об оценке до утверждения кадаст­ровой стоимости в регионе пуб­ликовать в сети интернет (по не­скольким адресам: на сайте ре­гиональной администрации, на сайте саморегулируемой орга­низации, в которой состоит оценщик, на сайте Росреестра), и тогда процедуру оценки по конкретному району можно бу­дет проанализировать заинтере­сованным лицам: собственни­кам-налогоплательщикам, соот­ветствующей саморегулируемой организации, региональной ад­министрации, региональной ко­миссии по оспариванию кадаст­ровой стоимости.

Для обеспечения возможности широкой экспертизы отчетов по оценке кадастровой стоимости недвижимости Росреестру необ­ходимо опубликовать большими тиражами, а также поместить в интернете все методики по опре­делению кадастровой стоимости различных видов земельных уча­стков и различных видов объек­тов капитального строительства (по опыту развитых зарубежных стран).

1.4. Закрытость отчетов по определению кадастровой стоимости

Из-за того, что отчеты по опреде­лению кадастровой стоимости не­движимости (земельных участков и объектов капитального строитель­ства) не публикуются, собственни­ки-налогоплательщики не знают результатов оценки, т.е. они не знают уровень кадастровой стои­мости своей собственности, с кото­рой они платят налог, пока резуль­таты оценки не будут утверждены и только после этого опубликова­ны. В связи с этим, если собствен­ник-налогоплательщик не согласен с кадастровой стоимостью его объ­екта и хочет ее оспорить, то он не имеет возможности это сделать до срока налогообложения объекта. Причем время оспаривания кадас­тровой стоимости сначала во вне­судебном формате, а затем, в слу­чае необходимости, и в судебном формате очень продолжительно. И весь этот период он должен пла­тить налог на свой объект недви­жимости по прежней кадастровой стоимости, пока ее не оспорит. И даже если ему удастся оценку оспо­рить, уплаченный с недостоверной кадастровой стоимости налог ему никто не вернет.

1.5. Сроки переоценки кадастровой стоимости недвижимости

Данная проблема больше касается собственников-налогоплательщи­ков, так как частая ежегодная пе­реоценка кадастровой стоимости не позволяет до конца осущест­вить ее оспаривание.

Региональная администрация за­интересована в затягивании про­цесса оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Суды нередко «прислушиваются» к ее интересам. В связи с этим, пока собственник оспаривает кадаст­ровую стоимость, утвержденную региональной администрацией год назад, эта же региональная администрация утверждает пере­оценку кадастровой стоимости нового года.

И собственник-налогоплательщик вынужден начинать судиться уже по новой неадекватной кадастро­вой стоимости своего объекта не­движимости.

Таким образом, он не может оспо­рить неадекватную кадастровую стоимость своего объекта и вы­нужден платить несправедливый налог на недвижимость.

Предлагается в административ­ном порядке ускорить рассмотре­ние в суде и принятие решения по искам по оспариванию кадастро­вой стоимости недвижимости: не более трех месяцев со дня подачи исков.

Также в административном порядке ускорить рассмотрение заявлений собственников-налогоплательщи­ков в региональных комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимос­ти: не более 15 дней.

1.6. Идентификация объекта недвижимости (правовой аспект)

Как идентифицировать объект оценки, если у земельного участка и у строения, которое на нем нахо­дится, разные собственники? С ко­го брать единый налог на недви­жимость?

Предлагается до тех пор, пока по объекту оценки не будет единственного собственника, взимать налоги с обоих собственников от­дельно: с одного - с кадастровой стоимости земельного участка, с другого - с кадастровой стоимости строения.

1.7. Сознательное завышение или занижение кадастровой стоимости недвижимости

Нередко бывают случаи завыше­ния или занижения кадастровой стоимости недвижимости, обус­ловленные «давлением», оказыва­емым заказчиком оценки на оценщика.

Предлагается повысить их ответ­ственность: заказчиков снимать с должности, оценщиков лишать членства в саморегулируемой ор­ганизации (без права перехода в другую саморегулируемую органи­зацию).

Предлагается также законода­тельно закрепить статус заказ­чика кадастровой оценки за Росреестром, так как регио­нальная администрация и муни­ципалитеты являются заинтере­сованными лицами в том или ином уровне кадастровой стои­мости недвижимости.

1.8. Разработка конкурсных требований к оценщикам, участвующим в определении кадастровой стоимости недвижимости

Разные региональные админист­рации формулируют разный на­бор требований к оценщикам ка­дастровой стоимости недвижи­мости. Нередко эти требования противоречат законодательным положениям о конкуренции.

Предлагается:

1. Разработать единые критерии оценки заявок на участие в кон­курсе по проведению кадастро­вой оценки, единый набор требо­ваний к конкурсной документа­ции и к оценщикам кадастровой стоимости недвижимости, кото­рый бы соответствовал ФЗ-135 от 29.07.1998г. «Об оценочной дея­тельности в РФ» и ФЗ-44 от 05.04.2013г. «О контрактной сис­теме в сфере закупок товаров, ра­бот, услуг для обеспечения госу­дарственных и муниципальных нужд»
2. Разработать макет типового до­говора на определение кадаст­ровой стоимости.

1.9. Повышение качества отчетов по определению кадастровой стоимости недвижимости

Известно, что качество кадастро­вой стоимости недвижимости низкое. Причин такому положе­нию множество. Это и низкая квалификация оценщиков, и от­сутствие достоверной информа­ции об объекте оценки и сделках с объектами-аналогами, и «дав­ление» на оценщиков руководи­телей региональных админист­раций (заказчиков), заинтересо­ванных либо в завышении (в большинстве случаев), либо в за­нижении уровня кадастровой стоимости в своих регионах, и другие причины.

Предлагается:

1. До утверждения кадастровой стоимости недвижимости раз­мещать отчеты по определе­нию кадастровой стоимости не­движимости минимум на трех сайтах:

• на сайте саморегулируемой организации оценщиков, ко­торая проводит экспертизу от­чета об оценке кадастровой стоимости недвижимости (до проведения экспертизы);
• на сайте Росреестра - в фон­де данных государственной оценки кадастровой стои­мости; и на сайте региональной адми­нистрации (данное предложе­ние прошло первое чтение в Госдуме РФ 13.03.2014г.);

2. Ввести обязательное уведом­ление налогоплательщика о намерении проведения оцен­ки кадастровой стоимости его объекта недвижимости (дан­ное предложение прошло первое чтение в Госдуме РФ 13.03.2014г.);

3. Ввести обязательное сертифи­цирование Росреестром оцен­щиков, осуществляющих опре­деление кадастровой стоимос­ти недвижимости;

4. Ввести обязательное повыше­ние квалификации (1 раз в 3 го­да) для оценщиков, осуществля­ющих определение кадастро­вой стоимости недвижимости;

5. Росреестру ввести обязательное утверждение учебных про­грамм, по которым проводится обучение оценщиков, осуществ­ляющих определение кадастро­вой стоимости недвижимости, а также ввести контроль за каче­ством обучения по этим про­граммам в вузах страны;

6. Создать при Росреестре Инсти­тут государственной кадастро­вой оценки, который бы реализовывал следующие функции:

а) разработка методологии мас­совой оценки в РФ;

б) разработка и совершенство­вание отдельных методик для определения отдельных ви­дов объектов недвижимости (земель и строений различно­го назначения);

в) формирование информаци­онной инфраструктуры в сфе­ре определения кадастровой стоимости в РФ (профессио­нальные сайты, журналы, се­минары, обучение и повыше­ние квалификации оценщи­ков и др.);

г) разработка рыночных норма­тивов и способов определе­ния поправок для расчета ка­дастровой стоимости недви­жимости;

д) проведение экспертизы отче­тов по определению кадаст­ровой стоимости федераль­ных объектов недвижимости;

е) другие функции в сфере опре­деления, оспаривания и нало­гообложения недвижимости;

7. Создать в РФ на базе Росреестра государственную систему определения кадастровой сто­имости объектов недвижимос­ти (см. статьи В. Григорьева по этому поводу).

1.10. Регистрационно-учетная проблема

Проблема заключается в том, что объекты оценки (они же объекты налогообложения) описываются по двум разным законодательным актам: ФЗ «О государственной ре­гистрации прав на объекты не­движимости и сделок с ним» и ФЗ «О государственном кадастре не­движимости». В связи с этим про­исходит путаница учетных данных для одних и тех же объектов нало­гообложения (объектов оценки).

Эта путаница усложняет работу по формированию государственного кадастра недвижимости и не поз­воляет получить оценщику досто­верную информацию об объектах для определения их кадастровой стоимости. Это значительно сни­жает качество оценки.

Предлагается:

1. Принять постановление прави­тельства РФ, в котором бы были установлены положения по опи­санию единого объекта недви­жимости (земля + строение) как объекта налогообложения (а также объекта оценки кадастро­вой стоимости);
2. Принять постановление прави­тельства РФ о создании на базе Росреестра государственной си­стемы определения кадастро­вой стоимости недвижимости, которая могла бы решить мно­гие проблемы ее определения и оспаривания (концепция такой системы разрабатывается в Фи­нансовом университете при правительстве РФ).

1.11. Информационный дефицит в оценке кадастровой стоимости недвижимости

Проблема заключается в том, что оценщику, определяющему кадаст­ровую стоимость объектов недви­жимости, недостает множества ви­дов информации об объектах оцен­ки и о сделках с ними на рынке.

Массовая оценка, т.е. оценка для целей налогообложения, основы­вается на анализе рыночной стои­мости объектов недвижимости. Но фактические данные о ней в стра­не скрыты, фактические рыночные данные о сделках с объектами не­движимости отсутствуют в откры­той печати. Оценщики используют в основном цены предложений.

Таким образом, основная группа информации о сделках с объекта­ми недвижимости (и земли, и стро­ений), которая должна быть ис­пользована для определения када­стровой стоимости недвижимости, в стране отсутствует. В этих услови­ях нельзя получить качественную достоверную оценку.

Предлагается принять постанов­ление правительства РФ о регист­рации, учете и анализе сделок с объектами недвижимости в РФ, в котором бы были зафиксированы положения по информационному обеспечению процесса определе­ния кадастровой стоимости объ­ектов недвижимости, в том числе по регистрации, учету, монито­рингу, анализу сделок на рынке недвижимости, моделированию и оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости. Эти по­ложения можно было бы реализовывать в рамках создания систе­мы государственной кадастровой оценки в Российской Федерации.

1.12. Разработка программного обеспечения расчета кадастровой стоимости различных видов объектов оценки

Проблема заключается в разра­ботке компьютерных программ, необходимых для расчета кадаст­ровой стоимости различных видов объектов оценки.

В настоящее время созданы не­сколько программ, которые на практике используются некоторы­ми оценочными организациями для определения кадастровой стои­мости. Это программные продукты:

• СПО ФГУП ФКЦ «Земля» (г. Москва);
• ООО «Группа комплексных ре­шений» (г. Нижний Новгород);
• МОК «Центр менеджмента оцен­ки и консалтинга» (г. Москва).

Однако данные программные про­дукты требуют своего совершенст­вования. Кроме того, большинство видов объектов оценки не охваты­ваются ими. В частности, различные виды объектов капитального строительства и отдельные виды земель оцениваются в ручном ре­жиме, что значительно затрудняет и удорожает оценку объектов не­движимости и удлиняет сроки вы­полнения работ.

Предлагается создать при Росреестре Институт государственной кадас­тровой оценки, который бы наряду с другими функциями обобщал и совершенствовал существующие программные продукты, а также разрабатывал новые компьютер­ные программы по определению кадастровой стоимости различных видов объектов оценки.

В заключение

В данной статье были рассмотре­ны далеко не все проблемы опре­деления кадастровой стоимости, а ряд основных из них. В дальней­ших исследованиях нужно обра­тить внимание на проблемы оспа­ривания кадастровой стоимости, которые также ждут своего реше­ния. Надеемся на критический анализ предложений, приведен­ных в данной статье, со стороны специалистов.

Литература

1. Организация оценки и налого­обложения недвижимости. В 2 т. / Пер. с англ. Под общей ред. К. Эккерта. - М.: РОО, Акаде­мия оценки. Стар-Интер, 1997.
2. Судебно-кадастровая экспер­тиза /Под ред. А.Ф. Волынско­го, В.А. Прорвича. - М.: Эконо­мика, 2013.
3. Никонова И.А. Проектный анализ и проектное финанси­рование. - М.: Альпина Пабли­шер, 2912.
4. Богатырев С.Ю. Принципы справедливости в экономике. Сайт Владимира Путина, 12.01.2012г., www.putin2012.ru/suggestion/6742
5. Материалы сайта «Империя оценки», imperia-a.ru

Номер работы:

Год добавления:

Объем работы:

ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ 7
1.1. Теоретико-правовые основы оценки земель в РФ 7
1.2. Правовая характеристика оценки земель 15
1.3. Правовая классификация видов оценки земель 21
ГЛАВА 2. ПРАВООТНОШЕНИЯ В СФЕРЕ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ 34
2.1. Юридико-фактические основания проведения оценки земель 34
2.2. Субъекты и объекты правоотношений в сфере оценки земель 40
2.3. Права и обязанности субъектов правоотношений в сфере оценки земель 47
ГЛАВА 3. Порядок оспаривания кадастровой стоимости земель 56
3.1. Административная процедура оспаривания результатов оценки земель 56
3.2. Судебное разрешение споров о результатах кадастровой оценки земель 64
Заключение 83
Библиография 87

Выдержка из работы:

Некоторые тезисы из работы по теме Правовые проблемы оценки земли в РФ
ВВЕДЕНИЕ
Сегодня можно говорить о формировании в Российской Федерации новой экономической среды, часть элементов которой еще находятся в стадиях становления и изучения. К ним также можно отнести и существующий рынок земли. На протяжении длительного периода времени земля остается главным товаром, удовлетворяющим ряд разных личных потребностей людей, выступая одновременно в качестве капитала в вещной форме, который приносит доход.
Дело в том, что именно земля является одним из главных звеньев всей системы рыночных отношений. Вложения в нее обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. К тому же, земля – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер.
Главным объектом оценки земли считается земельный участок, без расположенных на нем и в его глубинах объектов недвижимости. Земля служит основой всех аспектов жизнедеятельности общества, наблюдаемых в политике, экономике, социуме, производстве, экологии и иных сферах. На основании этого, земля обладает стоимостью, и точная качественная оценка земли означает нормальное функционирование и развитие экономики и общества. Наличие объективной оценки земли необходимо как для государственных и муниципальных уполномоченных органов, так и для частных лиц, имеющих земельные участки, при совершении различных сделок с землей. Необходимость указанный знаний в этой сфере экономики представляется необходимым как для успешной деятельности в любом виде бизнеса, так и в повседневной жизни, в бытовой жизни как любой семьи так и отдельно взятого человека. Кроме того, формирование Единого государственного реестра недвижимости невозможно без систематизированных сведений о земельном рынке.
.............
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
1.1. Теоретико-правовые основы оценки земель в РФ
В качестве необходимого элемента в рыночной экономике выступает институт независимой оценки собственности, без которого представляется невозможным развитие права собственности и демократизация экономической жизни. В первую очередь сказанное можно отнести к рынку недвижимости, становление которого позволяет определить на ближайшую перспективу характер изменений всей экономики. Земля выступает в качестве природной основы в рынке недвижимости.
Разделение имущества на движимое и недвижимое имеет место еще во времена римского права. К недвижимому имуществу относят физические объекты, имеющие фиксированное местоположение в пространстве и всё, что неотделимо с таким имуществом связывается как под поверхностью, так и над поверхностью земли или выступает в качестве обслуживающего предмета, а так же ряд прав, интересов и выгоды, обусловливаемые владением объектом.
«Процесс оценки недвижимости предполагает четкое определение собственно объекта оценки, его идентификацию, установление оцениваемых прав, обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах данных.
Гражданским кодексом Российской Федерации дано определение термина «недвижимой вещи»: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».
..........

Представленный учебный материал (по структуре - Магистерская диссертация) разработан нашим экспертом в качестве примера - 15.03.2017 по заданным требованиям. Для скачивания и просмотра краткой версии магистерской диссертации необходимо пройти по ссылке "скачать демо... ", заполнить форму и дождаться демонстрационной версии, которую вышлем на Ваш E-MAIL.

Если у Вас "ГОРЯТ СРОКИ" - заполните бланк, после чего наберите нас по телефонам горячей линии, либо отправьте SMS на тел: +7-917-721-06-55 с просьбой срочно рассмотреть Вашу заявку.

Если Вас интересует помощь в написании именно вашей работы, по индивидуальным требованиям - возможно заказать помощь в разработке по представленной теме - Правовые проблемы оценки земли в РФ... либо схожей. На наши услуги уже будут распространяться бесплатные доработки и сопровождение до защиты в ВУЗе. И само собой разумеется, ваша работа в обязательном порядке будет проверятся на плагиат и гарантированно раннее не публиковаться. Для заказа или оценки стоимости индивидуальной работы пройдите по