ЖСК не раскрывают информацию по капитальному ремонту. Бухгалтерский учет операций капитального ремонта в тсж, жск и управляющих организациях Жск капитальный ремонт

Я купила квартиру в ЖСК и на правах нового собственника спросила у председателя на какой вид работ и какой срок высчитывается капитальный ремонт в размере 16 рублей за 1 кв.м с общей площади на. что в ответ услышала, что я, т.е она не обязана кому попало предъявлять какие-либо документы. Кроме капитального ремонта собственники платят еще за содержание и текущее обслуживание в размере 16 рублей за 1 кв.м, что в сумме получается 32 рубля за 1 кв.м с общей площади, что в разы превышает сумму даже в Управляющей Компании г.Шатуры. Что делать в данной ситуации? Имеем ли мы права не оплачивать капитальный ремонт если нам не предъявляют ни каких документов?

Ответ

Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» кооператив обязан раскрывать следующую информацию:

общая информация

общего имущества

многоквартирном доме

Отказ в предоставлении информации может быть обжалован в установленном законодательством Российской Федерации судебном порядке.
Данная информация предоставляется на основании письменного запроса.
В соответствии с ч. 8 ст. 156 ЖК РФ размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ЖСК в соответствии с его уставом.
Статьей 155 ЖК РФ установлено, что члены ЖСК вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ЖСК.
Не являющиеся членами ЖСК собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы ЖСК, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ЖСК.

О плате за капитальный ремонт
Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме на собственника помещения.
Согласно статье 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.
Несмотря на законодательное закрепление момента, с которого собственник обязан вносить плату за капитальный ремонт, многочисленные проблемы, с которыми сталкиваются жильцы, связаны с правовыми основаниями установления платы за капитальный ремонт для собственников конкретного дома, которые зависят от способа управления многоквартирным домом.
Так, размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций,определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
В случае обслуживания многоквартирного дома управляющей компанией размер платы за капитальный ремонт многоквартирного дома в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 и частью 2 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) устанавливается по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
Взимание платы за капитальный ремонт управляющими компаниями в отсутствие такого решения является неправомерным.
При непосредственном управлении в многоквартирном доме размер платы за капитальный ремонт принимается на общем собрании собственников помещений.
В случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домомразмер платы за капитальный ремонт устанавливается органами местного самоуправления в соответствии с пунктом 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, по результатам открытого конкурса, проводимого в порядке, установленном Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. В этом случае плата за капитальный ремонт устанавливается в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации для многоквартирного дома.
В соответствии с разъяснениями Министерства регионального развития РФ в письме от 05.03.2009 № 6091-АД/14 установление размера платы за капитальный ремонт органами местного самоуправления не допускается для многоквартирных домов:
а) собственники помещений, в которых не приняли на их общем собрании решения о проведении капитального ремонта многоквартирных домов;
б) в отношении которых органами местного самоуправления в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 не проводились открытые конкурсы по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами или в указанном в конкурсной документации перечне обязательных услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, являющегося объектом конкурса, отсутствуют работы по капитальному ремонту многоквартирных домов.
До введения в действие Жилищного кодекса РФ плата за капитальный ремонт входила в структуру платежей собственника вне зависимости от сроков проведения капитального ремонта и реальной стоимости выполненных работ.
Действующее жилищное законодательство исходит из того, что затраты на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме должны определяться индивидуально для каждого дома. Кап. ремонт придется оплачивать, но перед оплатой внимательно разберитесь со схемой оплаты, что и за что берут. Но нужно читать Постановление администрации города (поселения) если не согласны. обратитесь в прокуратуру они проверят документ на законность и при выявлении нарушений. примут меры прокурорского реагирования.

Хотелось бы узнать, когда полагается делать капитальный ремонт в доме? Живу в доме жск, с 1976 г. Ремонт не проводился, неисправна система вентиляции, в моей квартире мухи.

Ольга, Капитальный ремонт жилых домов бывает комплексный и бывает выборочный. Комплексный проводится 1 раз в 25 лет, выборочный 1 раз в 15 лет. Есть ещё и текущий ремонт - проводится 1 раз в 5 лет, есть ещё и ежегодное техническое обслуживание.

Направьте заявление в УК для предоставления информации о сроках проведения капитального ремонта в вашем МКД. Спасибо за обращение.

Здравствуйте уважаемая Ольга! Вам необходимо знать, что каждый регион обязан создать свой фонд, на который будут поступать средства на капитальные работы по ремонту, например, в Московской Области этим занимается Министерство Строительства, нужно зайти на портал и ввести точный адрес конкретного дома, и на интерактивном сайте найти нужную информацию. Для москвича задача найти график не составляет проблем: все услуги собраны на одном портале услуг, на нем используются новейшие информационные интернет-технологии: просто вести адрес дома, и откроется график проведения работ с 2015 по 2044 год. Накопительный фонд позволит выполнить работы: По замене внутриведомственных систем коммуникаций, в том числе замену трубопровода горячей и холодной воды, газообеспечения, отвода канализации, лифтов. Такой сервис доступен только тем жильцам, региональные власти которых запустили программу капремонта, и на официальных сайтах есть подробная информация. Желаю удачи и успехов Вам и Вашим близким. С уважением, А.А. Боголюбов.

Доброго Вам времени суток. Направьте письменное обращение в управляющую компанию по поводу проведения капитального ремонта. Удачи вам и всего наилучшего.

Я член правления ЖСК, дом постройки 1967 года. У нас есть неплательщики коммунальных платежей, долги от 20.000 до 80.000 руб. Один (80000) не платит больше 3-лет. На него мы подали в суд, есть судебное решение о взыскании долга, приходил судебный пристав и ничего...

Другой неплательщик год платит, год не платит, тоже подавали на них в суд.

Официальным путем с них денег не получишь, т.е. наверное можно, но хлотпотно.

Мы пошли другим путем.

Было общее собрание, на котором жильцы призвали правление любым путем взыскать с них долги (Почему мы должны за них платит!?).

Тут как раз мы затеяли небольшой капремонт в доме - меняем электропроводку (межэтажные стояки). Финансирование идет из отложенных на капремонт денег (мы их включаем в квартплату). Под это дело мы и отключили неплательщиков, оформив это решением правления и выпиской из протокола собрания, не смотря на то, что за электричество они платят (иначе энегосбыт отключит сразу).

Мы это мотивировали тем, что новые кабели - это собственность дома, а так как они не платят в том числе и за капремонт, то мы нашими кабелями им пользоваться не дадим - пусть им отдельно тянет энегосбыт!

Вопрос. Насколько мы юридически правы, и что нам грозит в случае нашей неправоты.

Для полного ответа необходимо знакомиться с уставом вашего ТСЖ.

В данной ситуации прекращать подачу электроэнергии должникам вы не вправе, по причине того, что оплата за электроэнергию проводится полностью. Вы можете только в судебном порядке решить данный вопрос(взыскать сумму за пользование вашими сетями).

Просто в вашем случае, необходимо грамотно вести исковое производство.

Советую вам обратиться к юристу, так как в ваших действиях описанных в вашем письме много отсебятины, при такой позиции суд встанет на сторону должников.

Илья ФЕЛЬДМАН

Собственники помещений в многоквартирных домах, управляемых ТСЖ и ЖСК, для формирования фонда капитального ремонта могут использовать один из двух способов:

Перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет. При этом владельцами специального счета, как правило, становятся сами ТСЖ и ЖСК;

Перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора.

В домах, управляемых управляющими организациями, используется только второй способ.

В табл. 1 приведены бухгалтерские операции, которые могут совершаться при использовании специального счета.

В табл. 2 приведены бухгалтерские операции при использовании счета регионального оператора.

Таблица 1.

Использование специального счета

Хозяйственная операция	Дебет	Кредит	Норма ЖК РФ
	76-1	86-1	ст. 169, ч. 1
2. Начислены собственникам проценты (пени) в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате взносов	76-1	86-1	ст. 170, ч. 1 ст. 177, ч. 1, п. 5
3. Часть долга собственников покрыта за счет нераспределенной прибыли		76-1	ст. 169, ч. 4
4. На специальный счет перечислена часть прибыли в соответствии с п. 3			ст. 169, ч. 4
5. Взносы собственников поступили на специальный счет		76-1
6. На специальный счет поступили проценты (пени), начисленные в п. 2		76-1
7. В фонд капитального ремонта поступили проценты банка за пользование средствами специального счета		86-1	ст. 170, ч. 1 ст. 177, ч. 1, п. 6
8. Поступили средства из бюджета в качестве меры государственной поддержки капитального ремонта		86-2	ст. 191
9. Получен кредит (заем) в связи с недостатком средств в фонде капитального ремонта		66, 67	ст. 174, ч. 1 ст. 177, ч. 1, п. 2
10. За счет будущих взносов собственников увеличен фонд капитального ремонта для покрытия кредита (займа)	76-2	86-3	ст. 177, ч. 1, п. 2
11. Образован резерв для финансирования капитального ремонта в соответствии со сметой на ремонт	86-1, 86-2, 86-3
12. Начислено подрядной организации за исполнение капитального ремонта			ст. 177, ч. 1, п. 1
13. Перечислено подрядной организации за исполнение капитального ремонта			ст. 177, ч. 1, п. 1
14. На специальный счет поступили взносы собственников, достаточные для покрытия долга по п. 9		76-2
15. Со специального счета уплачен долг по кредиту (займу)	66, 67		ст. 174, ч. 1 ст. 177, ч. 1, п. 2
16. Перечислены денежные средства на счет регионального оператора при изменении способа формирования фонда капитального ремонта	86-1		ст. 177, ч. 1, п. 4
17. Зачислены на специальный счет денежные средства, поступившие от регионального оператора, при изменении способа формирования фонда капитального ремонта		86-1	ст. 177, ч. 1, п. 4
18. Списано комиссионное вознаграждение в соответствии с условиями договора специального счета	86-1		ст. 177, ч. 1, п. 6
19. Со специального счета перечислены денежные средства в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 174 ЖК РФ	86-1		ст. 177, ч. 1, п. 7

В соответствии с п. 2 ст. 251 НК РФ средства, поступающие товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу на формирование резерва на проведение капитального ремонта общего имущества, представляют собой целевые поступления. Поэтому в табл. 1 указанные средства отражаются по кредиту счета 86 «Целевое финансирование» по видам поступлений.

Движение денежных средств на специальном счете отражается с использованием счета 55 «Специальные счета в банках».

Счет 76-2 (операция 10) используется для увеличения фонда капитального ремонта, отражаемого по кредиту счета 86-3, за счет дебиторской задолженности - будущих взносов собственников в случае получения кредита (займа), необходимого для производства капитального ремонта.

Сумма средств, предназначенных для финансирования конкретного капитального ремонта согласно смете по договору подряда, аккумулируется по кредиту счета 96 «Резервы предстоящих расходов» путем дебетования каждого из субсчетов счета 86 «Целевое финансирование» пропорционально остаткам на указанных субсчетах.

В соответствии с нормой ч. 2 ст. 177 поступления, отраженные в п.п. 6 и 7 табл. 1, не образуют объекта налогообложения.

Если ТСЖ создано в нескольких многоквартирных домах, то, согласно ч. 4 ст. 175 ЖК РФ, для каждого дома в банке надо открыть отдельный специальный счет, а в бухгалтерском учете к счету 55 «Специальные счета в банках» - отдельный субсчет.

Таблица 2.

Операции в бухгалтерском учете ТСЖ (ЖСК) и управляющей организации при использовании счета регионального оператора

Хозяйственная операция	Дебет	Кредит	Норма ЖК РФ
1. Начислены собственникам ежемесячные взносы в фонд капитального ремонта	76-1	76-2	ст. 169, ч. 1
2. Часть долга собственников покрыта за счет нераспределенной прибыли ТСЖ (ЖСК)		76-1	ст. 169, ч. 4
3. Отражено перечисление собственниками взносов региональному оператору	76-2	76-1
4. Региональному оператору перечислена часть прибыли для случая п. 2	76-2

При использовании счета регионального оператора ежемесячные взносы на капитальный ремонт поступают от собственников помещений в многоквартирном доме непосредственно на счет регионального оператора (минуя счета ТСЖ, ЖСК, управляющей организации). По этой причине в табл. 2 отсутствуют операции, аналогичные операции 5 в табл. 1. Но ТСЖ, ЖСК, управляющие организации должны контролировать процессы начисления и уплаты взносов собственниками помещений домов, находящихся в их управлении. Для этой цели в бухгалтерии ТСЖ, ЖСК и управляющих организаций должны поступать сведения о начислении и фактической уплате взносов (операции 1 и 3 табл. 2). Кредитовое сальдо по счету 76-2 отражает задолженность собственников по уплате взносов. Операции 2 и 4 появляются при наличии у ТСЖ, ЖСК или управляющей организации возможности покрыть часть долга собственников за счет имеющихся доходов от сдачи в аренду общего имущества в многоквартирном доме или иных доходов.

Номера субсчетов в таблицах являются условными. Бухгалтер вправе устанавливать номера субсчетов согласно рабочему плану счетов, принятому в учетной политике организации.

Материалы