Содержание и ремонт общего имущества мкд

Прежде всего необходимо уточнить, что содержание общего имущества (ОИ) многоквартирного дома (МКД) - это комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома, техническому обслуживанию общих коммуникаций и технических устройств, санитарной очистке помещений дома и придомовой территории.

Такое определение вытекает из двух основополагающих нор­мативных актов, устанавливающих порядок содержания и техни­ческого обслуживания МКД: Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (Правила № 491), и Правил и норм техниче­ской эксплуатации ОИ МКД, утв. приказом Госстроя от 27.09.2003 № 170 (Правила № 170). В первом документе определяется под­робный состав ОИ МКД, управление которым осуществляется управляющей организацией (УО). Этот вопрос в особых коммен­тариях не нуждается, так как состав ОИ закреплен Жилищным кодексом.

• соблюдение характеристик надежности и безопасности дома;
• безопасность для жизни и здоровья граждан;
• сохранность имущества физических и юридических лиц;
• доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями;
• постоянную готовность и дееспособность всех инженерных ком­муникаций;
• поддержание архитектурного облика дома;
• соблюдение прав и законных интересов собственников жилья.

Правила № 491 также определяют состав работ по содержанию ОИ в зависимости от его конструктивных особенностей, степени физического износа, технического состояния, природно-климати­ческих условий месторасположения дома. В них подробно рас­сматривается вопрос об обязанности собственников помещений по несению общих расходов на содержание и ремонт ОИ.

Правила № 491 определяют следующий состав работ по со­держанию ОИ:

• осмотр ОИ с целью выявления его некачественного содержания и угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
• освещение мест общего пользования;
• обеспечение нормируемой температуры в помещениях общего пользования;
• уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования и земельного участка, входящего в ОИ;
• сбор и вывоз бытовых отходов;
• содержание и уход за озеленением и благоустройством;
• подготовка к сезонной эксплуатации;
• текущий и капитальный ремонт.

Другой нормативный акт - Правила № 170 регламентирует решение следующих основных вопросов:

• организация технического обслуживания и текущего ремонта ОИ;
• содержание помещений и придомовой территории;
• техническое обслуживание и ремонт жилых зданий на различных территориях;
• особенности технического обслуживания и ремонта жилых зданий на различных территориях.

Подробное изложение всех технических и организационных задач, решаемых при эксплуатации МКД, представлено в Мето­дическом пособии по содержанию и ремонту ОИ МКД (МДК 2-04-2004), разработанном Росстроем.

Изложенный перечень общих требований к содержанию и ремонту ОИ МКД свидетельствует не только о большом объеме всестороннего решения задач технического блока, но и о влиянии этого блока на эффективность функционирования УО по обеспе­чению качества и надежности эксплуатации находящегося в ее управлении комплекса недвижимого имущества.

Структура содержания и ремонта ОИ МКД

Необходимо уяснить, что содержание ОИ МКД как обобщаю­щее понятие состоит из обеспечения содержания и техническо­го обслуживания домов.

В свою очередь, собственно содержание ОИ МКД включает работы:

• выполняемые при проведении технического осмотра отдельных элементов и помещений МКД;
• выполняемые при подготовке зданий к осенне-зимнему и весеннелетнему периодам;
• выполняемые при проведении частичных осмотров;
• по санитарному содержанию МКД;
• прочие.

(См. рисунок в приложенном файле - Структура комплексного процесса содержания и ремонта жилищного фонда)

Техническое обслуживание выключает:

• аварийное обслуживание;
• технический надзор;
• проведение осмотров;
• подготовку к сезонной эксплуатации систем дома.

Обе составляющие единого понятия "содержание ОИ МКД" неразрывно связаны между собой, и функции, относящиеся к этим составляющим, осуществляются одной обслуживающей организа­цией. Разница только в объекте управления: в процессе содержа­ния ОИ МКД воздействие оказывается на состояние крыш, черда­ков, подвалов, фасадов, внешнее благоустройство, санитарное состояние, а в процессе технического обслуживания - на общие коммуникации, технические устройства и технические помещения.

Комплексный процесс содержания и ремонта ОИ МКД схема­тически изображен на рисунке. Эта структура позволит руково­дителям УО четко представить состав и последовательность вы­полнения работ, их взаимосвязь при обеспечении необходимого уровня содержания и ремонта МКД.

Большое значение в процессе функционирования УО имеет правильное, т. е. соответствующее нормативным актам, опреде­ление состава каждой работы, выполняемой ею как в процессе содержания МКД, так и при текущем и капитальном ремонте.

Однако состав многих работ, указанных в Правилах № 170, не во всем совпадает с составом этих работ, указанном в МДК 2-04-2004. Кроме того, практика показывает, что в приватизированных кварти­рах в связи с исключением из состава ОИ санитарно-технических приборов и квартирных разводок их обслуживание во многом осуществляется владельцами квартир. Некоторые работы в связи с заменой устаревшей арматуры и оборудования вообще не вы­полняются, например очистка сливного бочка от отложений, ремонт поплавка - шара, притирка пробочных кранов в смесителях и т. п.

Приведем основные работы, подлежащие выполнению в про­цессе осуществления функции содержания ОИ МКД.

Стены и фасады

Удаление элементов декора, представляющих опасность, от­бивка отслоившейся штукатурки и плитки, укрепление домовых номерных знаков.

Крыши и водостоки

Уборка мусора, удаление снега и наледи с кровли, прочистка внутренних и укрепление наружных водостоков, антисептирование и антипирирование деревянных конструкций, промазка фальцев.

Оконные и дверные заполнения

Установка недостающих рам, стекол и дверей, ремонт суще­ствующих.

Санитарная уборка

Ежедневная влажная уборка лестниц и площадок нижних двух этажей, то же еженедельно выше второго этажа, ежедневное мытье пола кабины лифта, ежемесячное мытье лестничных пло­щадок и маршей, ежегодное мытье окон, влажная протирка стен, дверей, плафонов, подоконников, отопительных приборов, поч­товых ящиков.

Санитарная очистка внутридомовой территории

Уборка контейнерных площадок, очистка урн, уборка снега, посыпка территории против наледи, подметание, уборка газонов, выкашивание травы.

Центральное отопление

Консервация и расконсервация системы, регулировка запор­ной арматуры, уплотнение сгонов, испытание системы и ее про­мывка гидропневматическим способом, отключение отопительных приборов при их течи.

Водопровод и канализация

Уплотнение сгонов, временная заделка свищей и трещин, прочистка люков и дворовой канализации, консервация и рас­консервация поливочной системы.

Электроснабжение

Замена ламп, снятие показателей домовых, групповых электро­счетчиков, проверка заземления, замеры сопротивления изоляции.

Аварийное обслуживание

Ремонт и замена сгонов на трубопроводах, смена участков трубопроводов до 2 м, установка бандажей и ликвидация засоров в трубах, замена неисправных участков электросети, ремонт электрощитов и замена плавких вставок. На практике ограничи­ваются устранением течи в системах отопления и водопровода путем отключения аварийного участка.

Рассматривая приведенный перечень работ по содержанию ОИ МКД совместно со схемой, приведенной на рисунке, можно сделать следующие выводы.

Работы непосредственно по содержанию ОИ МКД и его тех­ническому обслуживанию проходят под общим техническим над­зором в процессе общих и частичных осмотров практически одновременно и неразрывно друг с другом. То же происходит при подготовке к сезонной эксплуатации. Указанное обстоятель­ство должно учитываться руководством УО при организации работ по содержанию МКД.

УО, взявшие на себя непосредственное управление МКД и осу­ществляющие содержание дома собственными силами наемных работников, должны соблюдать основные технологические тре­бования при выполнении соответствующих работ.

Для каждого вида работ должна применяться технологиче­ская карта. Учитывая, что большинство работ связано со строи­тельной технологией, целесообразно использовать типовые технологические карты строительной отрасли с внесением в них необходимых корректировок, связанных с эксплуатацией кон­кретного МКД.

Технология производства работ должна предусматривать эффективные способы их выполнения и применение новых, со­временных, долгосрочных и экологически чистых материалов.

Особое внимание следует уделять подготовке к осенне-зимнему сезону МКД с централизованным теплоснабжением. Помимо основных работ по промывке и испытанию внутренней системы отопления и оборудования ИТП, необходимо утеплить дом, вос­становить разрушенную изоляцию трубопроводов и оборудова­ния, отремонтировать при необходимости помещения ИТП, по­красить трубопроводы, подготовить необходимую техническую документацию.

В деятельности УО наименее благополучным является процесс технического осмотра МКД. Нельзя утверждать, что осмотры во­обще не проводятся, но с большой долей вероятности можно говорить об отсутствии у большинства УО необходимой докумен­тации: журналов осмотра, оформленных актов, паспорта готов­ности объекта.

Следует указать, что плановые общие осмотры должны про­водиться два раза в год (весной и осенью). В процессе этой ра­боты осуществляется осмотр здания в целом, включая конструк­ции, инженерное оборудование и благоустройство.

Плановые частичные осмотры предусматривают осмотр от­дельных элементов здания и проводятся по графику.

Внеочередные (внеплановые) осмотры производятся после явлений стихийного характера, например, в Санкт-Петербурге после обильного и длительного снегопада зимой 2009-2010 гг. возникла необходимость внеочередного осмотра кровли.

Все затраты по содержанию ОИ МКД входят в состав платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения, произво­димой собственниками и нанимателями квартир в МКД.

Совершенно очевидно, что от организации содержания МКД и рационального использования финансовых ресурсов, посту­пивших от жильцов для покрытия соответствующих затрат, будет в значительной степени зависеть эффективность функциониро­вания УО, которая управляет МКД.

К текущему ремонту относятся следующие основные виды работ.

Фундаменты

Устранение местных деформаций, усиление и восстановление поврежденных участков фундаментов, отмостки, входов в под­валы.

Стены и фасады

Герметизация стыков, ремонт и окраска фасадов, заделка и восстановление архитектурных элементов.

Перекрытия

Смена отдельных элементов, заделка швов и трещин.

Крыши

Усиление стропил, антисептирование и антипирирование, за­мена водостоков, ремонт гидроизоляции и утепления.

Оконные и дверные заполнения

Смена и восстановление отдельных элементов.

Лестницы, балконы, козырьки

Восстановление или замена отдельных участков.

Полы

Замена и восстановление отдельных участков.

Внутренняя отделка

Восстановление отдельных участков в подъездах, технических помещениях.

Центральное отопление

Восстановление работоспособности отдельных участков си­стемы отопления путем их замены.

Водопровод, канализация и горячее водоснабжение

Замена и восстановление работоспособности отдельных участ­ков той или иной системы.

Электроснабжение

Замена и восстановление работоспособности электроснаб­жения здания, включая электроплиты, до внутриквартирных устройств.

Вентиляция

Восстановление работоспособности системы, включая венти­ляторы.

Мусоропроводы

Восстановление работоспособности всех устройств системы.

Внешнее благоустройство

Ремонт и восстановление участков тротуаров, проездов, отмостки, площадок, навесов для мусоросборников.

Специальные общедомовые технические устройства

Восстановление элементов и частей технических устройств по регламентам заводов-изготовителей. Работы выполняются специализированной организацией по договору с УО, которая управляет домом. К числу технических устройств относятся лиф­ты, ПЗУ, антенны и т. п.

Более подробный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в МКД 2-04-2004.

Руководители УО при проведении текущего ремонта должны следовать определенным правилам.

• Во-первых, текущий ремонт должен выполняться без прекращения обслуживания здания, в т. ч. всеми видами энергоресурсов. От­ключаться могут только отдельные участки энергосистем, на кото­рых производятся восстановительные работы.
• Во-вторых, основанием для определения потребности в текущем ремонте и его объемах должны служить результаты плановых общих технических осмотров.
• В-третьих, текущий ремонт должен производиться в плановом по­рядке, затраты на него должны отражаться в смете доходов и расходов.

К сожалению, в большинстве УО указанные правила не вы­полняются. Это объясняется не только недостаточным профессио­нализмом руководителей УО, но также во многих случаях их стремлением к бесконтрольному использованию денежных средств, предназначенных для проведения текущего ремонта, так как от­чет в этом случае производится только за расходование финан­совых ресурсов, но не за выполнение конкретных запланирован­ных работ.

Такое сложившееся на практике положение дел с планирова­нием, организацией и проведением текущего ремонта значитель­но снижает эффективность функционирования УО.

Необходимо напомнить, что плата за текущий ремонт произ­водится собственниками и нанимателями квартир в МКД и вели­чина этой платы выделена, как правило, отдельной строкой в кви­танции об оплате. Это уже предопределяет возможность всесто­роннего анализа эффективности использования затрат на текущий ремонт и выявления конкретных источников ее повышения.

Капитальный ремонт жилищного фонда

Капитальный ремонт не продлевает срок службы здания, так как он определяется по наиболее долговечным элементам, кото­рые не заменяются во время его проведения.

Капитальный ремонт предусматривает замену одной, несколь­ких или всех систем инженерного оборудования, а также приве­дение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома.

К капитальному ремонту можно отнести модернизацию жилых зданий. Модернизация здания заключается в обновлении исполь­зуемых материалов и инженерного оборудования в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующими нормами. Сущ­ность модернизации жилищного фонда состоит в улучшении его потребительских качеств путем повышения уровня благоустрой­ства, а также приведения зданий в соответствие с функциональ­ными требованиями путем применения современных строитель­ных конструкций и материалов.

Изложенные понятия позволяют в практическом планирова­нии и производстве подразделить капитальный ремонт на ком­плексный и выборочный.

Комплексный капитальный ремонт - это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования с их модернизацией. Он включает работы по всему зданию или его отдельным секциям, при этом возмещается физический и функ­циональный износ.

Выборочный капитальный ремонт - это ремонт с полной или ча­стичной заменой отдельных конструктивных элементов здания для полного возмещения их физического и частично морального износа.

При этом физический износ означает ухудшение технических и эксплуатационных показателей здания, а моральный (функцио­нальный) - постепенное отклонение эксплуатационных показа­телей от современного уровня технических требований по экс­плуатации зданий.

В настоящее время УО имеют дело только с выборочным ка­питальным ремонтом, именно так его классифицирует Фонд со­действия реформированию ЖКХ. Выборочный капитальный ремонт домов, находящихся в управлении УО, производится без рассе­ления домов.

УО может выполнять капитальный ремонт находящихся в ее управлении домов за счет трех источников финансирования:

• использования предоставляемых субсидий;
• собственных средств УО за счет специальных сборов по решению общего собрания;
• финансирования из бюджета региона.

В первых двух случаях денежные средства для оплаты работ находятся на расчетном счете УО. В третьем случае оплату работ может производить администрация, но только после подписания УО акта о выполнении работ.

Таким образом, во всех случаях УО имеет в своем распоря­жении действенный стимул для обеспечения качества и сроков выполнения работ по капитальному ремонту. Однако не все УО умело используют это обстоятельство.

Для руководителей УО планирование и проведение капиталь­ного ремонта является серьезным испытанием на профессионализм. Строительные работы - это особая отрасль, требующая знаний не только технологии их производства, но и специфики организации и взаимоотношений между производителями отдельных видов работ, между ними и заказчиками (в данном случае УО).

УО должна готовиться к капитальному ремонту заранее, не менее чем за год. Изложенный материал дает общее представле­ние об этом виде ремонта.

Начинать следует с обследования дома, составления дефек­тивной ведомости и определения необходимых объемов работ. При выполнении этой работы следует руководствоваться следу­ющими действующими нормативными актами:

• Правила оценки физического износа жилых зданий - ВСН 53-86(р);
• Положение по техническому обслуживанию жилых зданий -ВСН 57-88 (р);
• Положение об организации и проведении реконструкции объ­ектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р).

В указанных документах приведены сроки продолжительности эксплуатации различных элементов жилых зданий до капитально­го ремонта. В случае когда срок службы отдельных элементов дома менее нормативного, планировать их капитальный ремонт при нормальных условиях эксплуатации не имеет смысла.

На основании выявленных объемов работ составляется смета на их производство. Составление сметы необходимо поручить специ­ализированной организации или опытным специалистам-сметчикам.

Для оплаты работ по составлению сметы для капитального ремонта должны быть определены финансовые ресурсы в смете доходов и расходов УО на планируемый год. При проведении ка­питального ремонта с использование субсидий эти затраты должны войти в сводную смету, что предопределяет их возврат УО в той или иной форме. Об этом надо напомнить составителям сметы, которые должны стоимость ее разработки включить в смету. При проведении капитального ремонта за счет бюджета субъекта РФ следует поступать таким же образом. Однако регионы часто не оплачивают стоимость проектно-сметных работ. При проведении капитального ремонта за счет собственных средств УО затраты на разработку сметы оплачиваются также за счет этих средств.

Наличие сметы - необходимое условие для включения дома в план по капитальному ремонту за счет централизованных ис­точников, составляемый в регионе. Смета нужна и для составле­ния договора с подрядчиком при проведении капитального ре­монта за счет средств УО, и для оценки собственных финансовых ресурсов УО в определенный период времени.

Руководители УО часто проявляют недальновидность и не планируют затраты на разработку сметы до окончательного ре­шения о включении дома в план по капитальному ремонту за счет централизованных источников. В результате или дом не попадает в этот план, или руководитель УО срочно нанимает специалиста, который за короткий срок и повышенную плату разрабатывает смету, но она не включается в сводный расчет. В таких случаях недооценка руководителем УО фактора своевременности состав­ления сметы по капитальному ремонту дома нанесет УО опреде­ленный ущерб.

Еще одним важным фактором, влияющим на эффективность работы УО при проведении капитального ремонта, является гра­мотное заключение договора с подрядчиком. Обычно использу­ются типовые, проверенные юристами тексты договора. Ошибки, как правило, могут быть не в тексте, а в установлении срока окон­чания работ и графике их производства.

В практике встречаются случаи, когда точный срок окончания работ фактически не обозначен.

ПРИМЕР В договоре указанно, что подрядчик должен закончить работы в течение шести месяцев с момента перечисления заказчиком (УО) денежных средств на аккредитив для оплаты работ, но не позднее 1 ноября. Заказчик перечисляет деньги на аккредитив 1 июня, т. е. для выполнения работ к намеченному сроку осталось всего пять месяцев. В этом случае подрядчик считает, что шестимесячный срок для производства работ истекает 1 декабря, а заказчик ссылается на оговорку "не позднее 1 ноября". Подобные казусы свидетельствуют не в пользу руководителя УО, подписавшего подрядный договор.

Более серьезные ошибки могут быть допущены при согласо­вании графика производства работ, являющегося неотъемлемой частью договора. Например, при капитальном ремонте внутрен­них санитарно-технических систем МКД график производства работ должен быть составлен по каждому подъезду, что позволит обеспечить более четкий контроль за сроками и качеством про­изводства работ.

Особое внимание должно быть обращено на график работ по ремонту фасада дома. Ремонт производится, как правило, с лесов, которые создают большие неудобства жильцам нерасселенного дома: пыль, грязь, трудность проветривания, возможность про­никновения с лесов в квартиру и т. п. Это обусловливает поста­новку перед подрядчиком задачи скорейшего окончания работ и снятия лесов. На домах с несколькими подъездами и большим периметром фасада сделать это возможно только при давно из­вестном и применяемом на практике методе работы по захваткам, т. е. работы охватывают, например, фасад по двум подъездам, после чего переносятся на другие подъезды (захватки), а леса с первой захватки снимаются. Именно так, с учетом интересов жильцов дома, должен составляться график производства работ. Кстати, это отвечает и интересам подрядчика, так как при грамот­ной организации работ позволяет обойтись меньшим количеством дорогостоящих лесов.

Однако известны случаи, когда подрядчик, пользуясь отсут­ствием у заказчика знаний и опыта в производстве строительных работ, подписывал у руководителя УО график совершенно дру­гого характера.

ПРИМЕР При ремонте фасада одного шестиэтажного жилого дома, общая протяженность периметра которого составляет 700 погонных метров, график предусматривал установку лесов по всему периметру дома (длина более полукилометра!) и последовательное выполнение раз­личных видов работ (промывка и окраска стен, смена водостоков и отливов и т. п.) с использованием установленных лесов. Такая орга­низация работ могла быть оправданна при наличии у подрядчика не менее 8-10 комплексных бригад с необходимыми материально-техни­ческими ресурсами и одновременной работой этих бригад на доме. Практически леса простояли более полугода по всему периметру дома, создавая значительные неудобства жильцам в течение столь длительного периода.

Весьма важным является вопрос контроля со стороны УО за качеством, сроками и организацией работ по капитальному ремон­ту дома. Руководитель УО должен понимать, что в его руках нахо­дится такой весомый рычаг воздействия на подрядчика, как финан­совые ресурсы для оплаты работ. Он должен не просить, а требовать у подрядчика качественного и своевременного выполнения работ, не ограничиваться общением с прорабом, а вызвать на объект при необходимости руководителя подрядной организации, представи­телей районного жилищного агентства, администрации района и надзорных органов. При этом не надо бояться испортить отноше­ния, их надо выстраивать на деловой основе, отстаивая интересы УО. Упомянутые руководители и представители не преминут при неблагоприятном стечении обстоятельств упрекнуть руководителя УО в отсутствии обращений в их адрес.

Необходимо отметить, что руководитель УО при планировании и производстве капитального ремонта с использованием бюджет­ных средств находится под определенным давлением администра­ции района или города, от которой зависит включение дома в план работ. За освоение бюджетных средств отвечает администрация, которая в конце отчетного периода практически не позволит руководителю УО не оплачивать выполненные работы при нали­чии определенных недоделок и низком качестве. Учитывая это обстоятельство, руководитель УО должен уже с момента подпи­сания подрядного договора проявлять настойчивость в выполне­нии его требований подрядчиком, памятуя о том, что в конце срока окончания работ это будет сделать значительно сложнее.

Капитальный ремонт является самым дорогостоящим видом работ, исчисляемым, как правило, миллионами рублей. От его ка­чественного выполнения зависит дальнейшая эксплуатационная устойчивость МКД, а следовательно, и величина затрат на его со­держание и комфортность проживания в доме. Именно эти пока­затели характеризуют в первую очередь эффективность работы УО.

Ремонт, выполняемый в квартирах по заявкам жильцов и за их счет, относится к одному из видов разрешенной хозяйственной деятельности УО.

Этот ремонт производится в домах, находящихся в управлении УО, силами наемных работников или эксплуатирующей организа­ции. Как правило, это небольшие ремонтные работы, доход от которых не оказывает существенного влияния на экономические результаты работы УО. Однако организация в доме силами УО оперативного выполнения необходимых ремонтных работ в квар­тирах обеспечивает комплексный подход к содержанию и ремон­ту МКД, создает жильцам дополнительные удобства и способству­ет их более тесной связи с правлением и инженерными службами.

В заключение следует подчеркнуть, что надлежащее содер­жание и ремонт жилищного фонда - это одна из основных задач УО, качество выполнения которой и затраченные при этом фи­нансовые и материальные ресурсы в значительной степени ха­рактеризуют эффективность функционирования любой органи­зации, в управлении которой находится МКД.

При этом концентрированное изложение в статье основных требований, предъявляемых нормативными актами к содержанию и ремонту жилищного фонда, может стать практическим посо­бием в успешном решении задачи.

По материалам журнала "Управление многоквартирным домом"

Файлы

• Структура комплексного процесса содержания и ремонта жилищного фонда (16.2 KB)

Собственники недвижимости в МКД, согласно Жилищному кодексу РФ, являются совладельцами помещений, находящихся за порогом их квартир и функционирующих как подсобные площади, целевое назначение которых – обслуживание жилья (ст. 36 п. 1 ЖК РФ). Такая домовая территория называется общим имуществом, по отношению к нему все владельцы выполняют определенные обязанности, направленные на обеспечение его нормального функционирования. Правила содержания общего имущества многоквартирного дома разрешают хозяевам жилья самим устанавливать состав недвижимости совместного использования.

Что включается в правила содержания общего имущества многоквартирного дома

Правилами предусмотрено, что на многоэтажки составляется и утверждается список действий, выполнение которых берет на себя управляющая компания. При разных формах хозяйствования возможны отличающиеся варианты принятия решений. Например, если квартиросъемщики отдали предпочтение самостоятельному обслуживанию, то выбор действий остается за одним из владельцев жилья.

Правила содержания общего имущества многоквартирного дома предписывают обязательное подтверждение целесообразности осуществления ремонтных и других видов работ. Это делается несколькими способами. Чаще всего используют прием документальных доказательств: оформляют бумаги, подтверждающие несоответствующее состояние дома, и приводят другие аргументы. В случае необходимости к работе привлекается специальная комиссия, которая фиксирует все неисправности.

В Правилах названо минимальное количество работ, которые необходимо проводить на общедомовой территории, но список можно корректировать, добавляя новые услуги или мероприятия.

Пункты, выбранные для исполнения, должны соответствовать определенным требованиям, которые подразумевают наличие:

• указаний на время проведения мероприятий;
• графика выполнения работ;
• сметы на проведение работ;
• материальных средств.

Как регулируются правила содержания общего имущества многоквартирного дома

Основным нормативным документом, регулирующим Правила, является правительственное Постановление № 491 от 13 августа 2006 г., которое сопровождается дополнениями и изменениями.

В первую очередь, Постановление раскрывает смысл понятия «общее имущество» по отношению к многоэтажному дому.

В состав коллективных ценностей владельцев квартир и недвижимости, относящейся к нежилому фонду МКД, входят:

• крыша здания;
• места общедомового использования (оборудованные лестничные клетки, чердаки и подвалы, шахты лифтов и сами кабинки, технический этаж и другие помещения, не относящиеся к жилым, но оснащенные инженерными коммуникациями и находящиеся на территории строения). Движимое имущество нежилого фонда должно использоваться несколькими квартирами МКД;
• несущие стены, перегородки и другие сооружения и ограждения МКД;
• оборудование различного целевого назначения и находящееся на территории МКД (в помещении и вне его). В перечень включено санитарное, механическое, электрическое и прочее оснащение, предназначенное для обеспечения жильцов в двух и более квартирах МКД;
• земельный участок под домом и прилегающая к нему территория (границы этой площади определяются государственной кадастровой палатой);
• системы инженерных коммуникаций, находящиеся внутри здания (сети электро-, газо- и водоснабжения, отопительные);
• размещенные внутри дома теле- и радиосети, к которым также относятся устройства телефонной связи, кабельного телевидения и другие системы коммуникации и информации;
• прочие объекты МКД, которые используются с целью предоставления услуг и поддержания в исправности жилых помещений, способствующие эксплуатации и влияющие на благоустройство здания.

Лица, отвечающие за функционирование МКД, должны вести документацию на многоквартирный дом и своевременно ее предоставлять (требования к оформлению бумаг и порядок их передачи регламентированы законами РФ).

Какие требования к содержанию жилья устанавливают Правила содержания общего имущества многоквартирного дома

Правительственное Постановление № 491 предписывает необходимость содержать многоквартирные дома и прилегающие территории в таком виде, который соответствует требованиям нормативно-правовой документации учреждений, регулирующих и контролирующих обслуживание общедомового имущества. Этот порядок охватывает его санитарно-эпидемиологическое и техническое состояние, защиту прав потребителей и некоторые другие аспекты.

Владельцы активов, относящихся к разряду коллективных, опираясь на правила содержания общего имущества многоквартирного дома, обязаны обеспечить надежность строения и конструкций, гарантировать безопасность всех жильцов, организовать деятельность таким образом, чтобы недвижимость граждан, предприятий и органов власти находилась в сохранности. Кроме этого, необходимо обратить внимание, чтобы содержание МКД в порядке не имело негативного отражения на эксплуатации помещений жилого и нежилого фонда, земельного участка, принадлежащего зданию.

Квартиросъемщикам положено контролировать работу коммуникационных систем, счетчиков и других приборов, поддерживая их в исправном состоянии, чтобы обеспечить своевременное предоставление коммунальных услуг.

Кроме этого, правила содержания общего имущества многоквартирного дома обязывают жильцов следить, чтобы архитектурный облик МКД соответствовал утвержденному проекту.

Соблюдение установленных регламентов предполагает, что собственники должны предпринимать следующее:

• периодически осматривать общее имущество с целью обнаружения проблем, неисправностей и несоответствия условиям нормативной документации;
• своевременно убирать места общего пользования, соблюдая требования к санитарно-гигиеническому состоянию объектов;
• организовать регулярный сбор и вывоз мусора;
• обеспечить соблюдение требований противопожарной безопасности владельцами жилья;
• объекты, относящиеся к категории общей собственности, необходимо содержать в порядке, придомовая территория должна быть благоустроенной и озелененной;
• периодически проводить текущий и капитальный ремонт, готовить инженерные и коммуникационные системы к отопительному сезону;
• работать над увеличением энергоэффективности и обеспечением энергосбережения общедомовой территории (подъездов, чердачных помещений и т. п.) путем проведения мероприятий, предусмотренных нормативной базой;
• установить и ввести в эксплуатацию приборы, контролирующие коллективные объемы потребления ресурсов (счетчики воды, газа, тепла, электричества), периодически проводить их поверку и регулярно обследовать.

Виды работ и условия их выполнения (включая материальную сторону вопроса) устанавливаются на собрании хозяев недвижимости в МКД.

Решение о проведении текущего ремонта также принимается на общем собрании. Жильцы должны руководствоваться необходимостью поддержания дома в технически исправном и работоспособном состоянии. Текущий ремонт общедомового имущества может быть проведен в отношении отдельных объектов и с профилактической целью, и после обнаружения поломок, износа.

Двери и окна МКД, которые не относятся к совместной собственности, расположенные внутри помещений нежилого и жилого фонда, устанавливаются за счет квартиросъемщиков и ремонтируются самостоятельно.

Решение об организации и проведении капремонта коллективного имущества принимается на общем собрании владельцев квартир данного МКД. Капитальный ремонт очень отличается от текущего, в ходе которого восстанавливается эксплуатационная характеристика или устраняются мелкие дефекты/разрушения, полученные в результате износа здания или других объектов совместного пользования.

Правила содержания общего имущества многоквартирного дома по несению расходов на обслуживание

Все материальные затраты, связанные с обеспечением ухода и содержания МКД в надлежащем состоянии, возлагаются на квартиросъемщиков. Суммы определяются исходя из доли в праве собственности на имущество. В расчеты включаются:

• начисления за содержание жилья МКД (если этим занимается компания или владельцы помещений);
• взносы и платежи, являющиеся неотъемлемыми при вхождении в ТСЖ, жилищный кооператив или в другую жилищно-управляющую компанию, удовлетворяющую потребности обитателей дома. Причем квартиросъемщики, не входящие в вышеперечисленные организации, на основании ст. 155 ЖК РФ производят оплату за содержание жилья.

Затраты на обслуживание помещений насчитываются в объеме, способном обеспечить материальную базу для поддержания коллективной собственности на уровне, установленном Правительством России в соответствующих законах и других нормативно-правовых документах.

В январе 2017 года были внесены изменения в правила содержания общего имущества многоквартирного дома. Теперь статьи расходов пополнились счетами за водо- и энергопотребление, водоотведение, производимое для осуществления услуг, которые необходимы для жизнеобеспечения МКД.

Суммы, являющиеся частью оплаты за содержание общедомового движимого и недвижимого имущества, показываются в платежках. Каждый из потребленных ресурсов прописывается в отдельной строке извещения о начислениях.

Финансироваться содержание общего имущества может за счет средств:

• поступающих от владельцев помещений;
• вносимых собственниками квартир, которым полагается субсидия при оплате жилищно-коммунальных услуг. Квартиросъемщики могут производить оплату из личных средств и использовать предоставленную субсидию;
• поступающих от владельцев помещений, являющихся физлицами и получающих частичную или полную компенсацию затрат, произошедших в результате внесения оплаты ЖКУ. Жильцы могут использовать личные средства и предоставленную компенсацию на оплату потребленных услуг.

Правила содержания общего имущества многоквартирного дома предусматривают, что объемы начислений обговариваются и принимаются на общем собрании квартиросъемщиков – собственников недвижимости (если управление домом ведет организация). Срок действия тарифа, как правило, устанавливается на том же собрании и составляет не менее одного года. Причем при определении стоимости должны учитываться предложения, которые вносит УК. Сумма, предъявленная к оплате, является одинаковой для всех квартиросъемщиков дома.

При владельцами жилья величина оплаты содержания здания, в котором расположены квартиры, должна быть такой, чтобы оказаться в состоянии покрыть расходы, связанные с потреблением качественных услуг и проведением необходимых работ. Основанием для расчетов становятся договора, которые собственники заключают с компаниями или организациями, способными обеспечить нужды жильцов. Решение о том, кому поручить данную функцию, принимается на общем собрании владельцев недвижимости.

Причем установленная сумма не включает затраты на ресурсы, которые расходуются с целью содержания общих активов в МКД.

Оплата обязательных начислений предназначена для покрытия издержек, связанных с обслуживанием коллективной собственности членов товарищества владельцев жилья или другой организации, решающей проблемы потребителей жилищно-коммунальных услуг. Правила содержания общего имущества многоквартирного дома говорят о том, что хозяева квартир, не заключившие соглашения с жилищными компаниями и кооперативами, должны оплачивать затраты на уход за объектами совместного пользования. Для таких жильцов сумму взносов устанавливают управляющие организации. В основе начислений лежит утвержденная доходно-расходная смета на текущий год.

Данные платежи с января 2017 года включают затраты компаний, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги населению (ТСЖ, УК, жилищные кооперативы и т. п.). Такое условие содержится в Правилах содержания общего имущества многоквартирного дома (п. 29).

Если владельцы жилья не приняли решение о способе управления, тогда сумма, необходимая для содержания коллективной собственности МКД, устанавливается местными органами власти. А в городах федерального значения (Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе) размер оплаты определяет государственная власть субъекта РФ (при условии, что эти полномочия не переданы муниципальным структурам). Ценообразование происходит в результате проведения открытого конкурса, итогами которого становятся сформированные тарифы на содержание общей недвижимости. В договоре с хозяйствующей компанией указывается определенная таким способом стоимость, соответствующая расходам, необходимым для обслуживания здания.

Если полномочия по руководству МКД предоставлены управляющей организации, то владельцы квартир, которые принадлежат муниципалитету или государству, обязаны оплачивать затраты, произошедшие в результате обслуживания коллективной собственности здания. Об этом говорят и Правила содержания общего имущества многоквартирного дома, и Жилищный кодекс РФ (ст. 155 ч. 4). Если квартиросъемщики оплачивают сумму, не способную покрыть всех расходов, связанных с обслуживанием совместных активов, то недостающие средства предоставляет арендодатель этих помещений. Этот вопрос должен быть согласован с управляющей компанией в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

Кем контролируется, соблюдаются ли правила содержания общего имущества многоквартирного дома

• Право на информацию. Компетентное лицо обязано предоставить сведения потребителю об объеме, видах и качестве выполненных работ, об оказанных услугах и частоте их подачи в 5-дневный срок. Причем этот период можно сделать меньше.
• Право на проведение проверки. Жильцы МКД могут проинспектировать не только объем, качество и периодичность выполнения каких-то работ, но и выполнить экспертизу, которая способна объективно оценить состояние общего имущества МКД.
• Право на своевременное устранение неполадок и дефектов. Причем это право сопровождается определенными действиями жильцов, которые заключаются в том, что квартиросъемщик может пожелать убедиться в исполнении договорных обязательств.

Законы РФ и правила содержания общего имущества многоквартирного дома предусматривают полную ответственность граждан за обеспечение исправного состояния коллективной собственности. Жильцы могут делегировать эти функции хозяйствующей организации.

Управляющие компании и другие коммунальные предприятия несут ответственность за свою работу или качество сервиса, в первую очередь, перед главными квартиросъемщиками. УК должны в точности выполнять обязательства, взятые на себя во время составления договора на обслуживание, где одним из условий (или поручений) будет содержание общего имущества МКД в состоянии, соответствующем законам РФ.

Какой грозит штраф, если нарушены правила содержания общего имущества многоквартирного дома

Пока не было введено лицензирование, инспекторы, осуществляющие контроль состояния общего имущества, руководствовались КоАП РФ. На основании статьи 7.2 могли наложить штраф за любой дефект или недостаток в работе (плохо убранный снег, поломанная плитка на полу, подтопление подвала и т. д.).

Жилищные инспекторы приносили неплохой доход в бюджет, потому что нарушение правил содержания общего имущества можно приравнять к несоблюдению требований лицензии, а это наказывается намного строже.

Инспекторы стали руководствоваться:

• статьей 7.23.3, в ней предусмотрены санкции к предпринимателям, которые не соблюдают правила содержания общего имущества многоквартирного дома;
• статьей 14.1.3, в которой изложено наказание за управление МКД без соответствующей лицензии или за нарушение требований лицензии (кроме случаев, описанных в статье 7.23.1).

Для понимания разницы в размерах штрафов предлагаем ознакомиться с таблицей, в которой указаны суммы для юридических и должностных лиц.

В статье 193 Жилищного кодекса РФ названы лицензионные условия. Однако есть и такое: «а также другие требования, утвержденные Правительством РФ». Согласитесь, что подобная формулировка открывает перед инспекторами весьма широкий спектр деятельности.

Помимо этого, Постановлением Правительства РФ № 1110 от 28.10.2014 внесены некоторые дополнения к лицензионным требованиям в Положение о лицензировании деятельности предпринимателей. Например:

• соблюдать требования статьи 161 части 2.3. ЖК РФ (т. е. правила содержания общего имущества многоквартирного дома с точки зрения технических норм и обеспечение коммунальных услуг в соответствии со степенью благоустройства МКД);
• соблюдать требования статьи 162 части 2 ЖК РФ (т. е. выполнять обязательства, прописанные в договоре управления МКД).

Итак, видно, что дополнения к требованиям лицензионной деятельности предусмотрели практически все нюансы управления многоквартирным домом. Органы, осуществляющие контроль, уже не руководствуются статьей 7.22 КоАП РФ, согласно которой за несоблюдение условий содержания общего имущества МКД привлекали к ответственности. Инспекторы приняли на вооружение ст. 14.1.3 ч. 2 КоАП РФ, и на ее основании составляется протокол об административном нарушении.

Мнение эксперта

Что делать УК после получения штрафа

Попов Р. М. ,

руководитель юридической компании «Интел-Право» (г. Дубна)

Как же лучше поступить, если вам все же вручили предписание на основании ст. 7. 22 КоАП РФ? Прежде всего, не теряйтесь и делайте следующее.

Во-первых, подготовьте доказательства того, что вы не бездействовали, а предпринимали меры для предотвращения дефекта, обнаруженного инспекторами контролирующего органа.

Не забывайте, что любое юридическое лицо может быть оправдано судом, если сделает все для доказательства своей невиновности. В данном случае вам необходимо принять меры для предотвращения правонарушения.

В суде потребуются доказательства того, что:

• выявленные дефекты существуют на протяжении нескольких лет (они появились до того, как вы приняли на себя обязанности управления и обслуживания, эту проблему не могли решить в течение довольно длительного периода времени);
• вы работали над тем, чтобы недостатки были ликвидированы;
• жильцы не производят оплату содержания и ремонта общего имущества, хотя ведется работа по предъявлению исков и претензий должникам;
• специалисты и эксперты вашей компании регулярно проверяют состояние общего имущества и составляют соответствующие акты и экспертные заключения (их вам и потребуется предъявить).

Если для того чтобы иметь возможность решить проблему, вам нужен был допуск внутрь дома, а вас не пустили. Покажите, что вы этого добивались, привлекая судебные органы. Также при создавшейся ситуации можно составить «Акт недопуска», который будет подписан соседями или представителем собственников квартир.

Во-вторых, аргументируйте свое требование отменить обвинение несерьезностью выявленных недостатков.

Существует несколько способов доказать, что правила содержания общего имущества многоквартирного дома не были нарушены, а имеющиеся проблемы нельзя назвать серьезными:

• рассчитайте расходы, которые последуют в результате устранения причины составления протокола;
• предоставьте документацию бухгалтерии, которая в полной мере осветит положение дел в компании и докажет, что состояние фирмы весьма плачевно;
• ознакомьте суд с информацией, показывающей, что жильцы еще не рассчитались за предоставленные ранее услуги и должны вашей компании.

Если предписание направлено по жалобе владельца квартиры, то начните с ознакомления с историей его платежей за жилищно-коммунальные услуги и предоставьте суду выписку.

В-третьих, убедитесь, что не истек срок, в течение которого возможно привлечение к ответственности.

Согласно КоАП РФ (ст. 7.22) этот период равен двум месяцам. Если это время миновало, то у вас есть все основания требовать прекращения делопроизводства. Однако не забывайте, что если нарушаются правила содержания общего имущества многоквартирного дома, то дело может приобретать длящийся характер.

Правила содержания общего имущества многоквартирного дома: судебная практика

Нарушение Правил содержания МКД наказывается в соответствии со статьей 7.22 КоАП РФ. Управляющая компания может быть подвергнута наложению штрафных санкций на сумму от 40 до 50 тыс. руб.

Наиболее часто представители жилинспекции ссылаются на Постановление № 170 от 27.09.2003 «Об утверждении Правил и норм эксплуатации жилищного фонда», которое предназначено для регламентирования деятельности организаций, осуществляющих управление МКД и содержание общего имущества. Постановление, конечно, регулирует правовые отношения, но иногда его статьи можно трактовать весьма двусмысленно. Все из-за того, что некоторые термины не имеют однозначного толкования, так как содержат оценочные понятия, такие как «по мере необходимости» проводятся такие-то работы. Что приводит к несовпадению взглядов и мнений компаний, управляющих жилыми помещениями, и инспекторов, проверяющих их состояние (для одних «мера необходимости» уже зашкаливает, а другие не видят никаких предпосылок что-либо предпринимать). Поэтому нередко такие споры решаются в судебном порядке.

Обычно суд принимает сторону проверяющих и не поддерживает иск о снятии административного наказания в форме штрафа, а, значит, протокол инспекторов остается в силе. Например, судебное постановление № 4а-224/2016 от 26.07.2016 (г. Иваново).

Управляющие компании и другие коммунально-жилищные службы признаются правыми всего в 2 % случаев.

Чаще всего суды принимают сторону обвинения из-за простого желания не рисковать, оспаривая позицию представителей государственной власти.

Однако известны случаи, когда вынесение постановления об административной ответственности признается неправомерным. Например, в ходе одного судебного разбирательства, проходившего в Санкт-Петербурге, было доказано, что управляющая компания не нарушила правила содержания общего имущества многоквартирного дома, и поэтому делопроизводство, начатое на основании ст. 7.22 КоАП РФ, было прекращено (Решение по делу № 12–15/2016 от 14.01.2016 Пушкинского райсуда).

Пример. Постановление по делу № 06АП-4078/2009 от 22.10.2009 Шестого арбитражного суда.

Основание для привлечения к ответственности. Проверка многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Хабаровск, ул. Владивостокская, № 35, показала, что в нем произошло подтопление помещений, относящихся к общему имуществу (подвала, площадки перед лестницей). Результатом потопа стало оседание грунта перед входом в подъезд и разрушение домовой отмостки. Инспекторы приходят к выводу, что управляющая компания не выполнила правила содержания общего имущества многоквартирного дома и, как и следовало ожидать, выписывают постановление.

Аргументы стороны защиты. Управляющая компания приступила к исполнению своих обязанностей в конце октября 2008 г., а нарушение правил задокументировано в конце апреля 2009 г. Обнаруженные проблемы регулярно беспокоят жильцов в течение последних 10 лет. О чем и сообщили владельцы квартир в этом доме, когда писали жалобу, которая и стала основанием для проведения внеочередной проверки.

В ходе разбирательства была поднята документация «Водоканала» г. Хабаровска (акты проверок от 02.04.2008 и 03.04.2008), ознакомление с которой показало: инженерно-техническая система исправна и не является причиной периодического подтопления и порчи общедомового имущества. Это происходит вследствие разлива грунтовых вод, о чем был составлен соответствующий акт от 19.02.2008.

Управляющая компания провела ряд работ, в результате чего было заменено дренажное покрытие возле поврежденного подъезда. О чем, опять же, 05. 11. 2008 был составлен акт. Реестр выполненных работ доказал, что управляющая компания сделала все от нее зависящее для устранения данной проблемы (установила в подвале насосы, откачивающие воду).

Аргументы стороны обвинения. Состояние здания дает основание считать, что правила содержания общего имущества многоквартирного дома не выполняются.

Судебная позиция. Доводы органа власти признаются существенными и постановление выписано законно. Однако ознакомление с бухгалтерской документацией показало, что жильцы дома не всегда вносят оплату за работу компании, из-за чего у них возникла существенная задолженность по этой статье расходов.

Суд принял во внимание все доводы стороны обвинения и пришел к выводу, что причинно-следственная связь не доказана (нарушения возникли не по причине бездействия хозяйствующей организации).

Решение суда. Отмена постановления о привлечении управляющей компании к ответственности.

В квитанцию для оплаты коммунальных услуг жителей многоквартирных домов включена графа «текущее содержание жилья». Оплата содержания жилья и тарифы регулируется 154 статьей жилищного кодекса. Управляющая компания получает ежемесячную фиксированную оплату за содержание и текущий капитальный ремонт многоквартирного дома. Но что входит в оплату за содержание жилья и какого рода обслуживание должна обеспечить коммунальная служба для многих жильцов остается загадкой. Также остается загадкой и вопрос, что входит в содержание и ремонт жилья.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Деятельность коммунальных предприятий, установление тарифов и порядок оплаты услуг потребителями регулируется Жилищным Кодексом РФ. Статья 154 ЖК РФ подробно расписывает правила содержания общего имущества для многоквартирного дома. Эти правила созданы для регулирования взаимоотношений, касающихся содержания общего имущества, которое находится в долевой собственности у жильцов многоквартирного дома.

Содержание дома подразумевает комплекс работ по обеспечению ремонта и обслуживанию общего имущества, коммуникаций, которые выполняет ответственное коммунальное предприятие. Услуги по содержанию дома должны осуществляться после начала эксплуатации на протяжении периода существования данного здания.
Согласно статье 154 ЖК РФ под понятием общее имущество подразумеваются:

• Помещения, которые не являются жилыми, т.е. не охватывающие территорию квартир, предназначенные для общего пользования жильцов дома. К ним относят помещения общественного пользования: лифт, коридор, лестница, а также котельные, подвалы, технические этажи, чердаки и встроенные гаражи.
• Крыши.
• Ограждения и конструкции дома, которые являются несущими: фундамент, несущие стены, перила, двери и бордюры.
• Расположенное на территории дома или за его пределами механическое, электрическое и другое техническое оборудование.
• Территория на которой располагается дом. Общая площадь участка определяется на основе государственного кадастрового учета.
• Другие объекты, которые находятся в пределах земельного участка, отведенного этому зданию и созданы для обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома. В их число входят автомобильные стоянки, детские площадки, трансформаторные подстанции и т. д.

Полномочия по вопросу решения, что входит в содержание жилья многоквартирного дома возлагаются:

• Владельцы помещений многоквартирного здания.
• Уполномоченные органы государственной власти.
• Уполномоченные органы местного самоуправления.

Совокупный список услуг по вопросу, что входит в статью содержание жилья должен составляться на общем собрании жильцом дома в присутствии представителя ЖКХ.

Важно! Стоимость услуг, а также устанавливаемые тарифы могут отличаться в зависимости от региона проживания, точная информация должна быть указана в договоре с управляющей компанией.

Что входит в содержание жилья

Какие работы входят в содержание жилья? И входит ли уборка подъезда в содержание жилья? Давайте разбираться. Итак, в списке услуг числится:

• На регулярной основе производится осмотр общего имущества многоквартирного дома уполномоченными лицами. Осмотр проводится с целью дачи оценки текущего технического состояния объекта.
• Обеспечение освещения всех помещений, предназначающихся для общественного пользования.
• Осуществление уборки и поддержание санитарных и гигиенических норм на общественной территории.
• Поддержание норм температурного режима и влажности на территории общественного пользования, согласно государственным нормативам.
• Обеспечение норм пожарной техники безопасности многоквартирного дома.
• Своевременный вывоз бытовых отходов в твердой и жидкой форме, включая мусор, который образуется в результате работы предприятий, находящихся на территории дома (по договору найма).
• Сезонная эксплуатация объектов благоустройства, включая уборку и озеленение участка.
• Плановое обеспечение требуемого текущего либо капитального ремонта общественного имущества по мере необходимости.

Вывоз мусора также входит в содержание жилья. Для этого управляющая компания заключает договор с подрядной организацией. График вывоза мусора должен согласовываться с жильцами на общественном собрании. Вывоз бытового мусора должен производиться раз в сутки.
Графа содержание и ремонт жилья предусматривает, что починка крыши производится управляющей компанией за счет ранее уплаченных платежей. Ремонт кровли должен производиться планово, ежегодно УК должна производить экспертизу на предмет неисправности крыши. Текущий ремонт крыши производится ежегодно. Капитальный ремонт также входит в содержание жилья, но услуги за него начисляются в отдельной графе.

Плата за содержание жилья предусматривает озеленение придомовой территории в теплый период времени. Периодичность сезонной уборки территории, посадки и скоса газонов также решается на обще жилищном собрании. Уборка территории и полив газонов должна осуществляться ежедневно, скос травы не реже одного раза в 2 недели.

Куда обращаться если Управляющая компания не выполняет обязательств по содержанию жилья?

На случай если жители дома недовольны работой ЖКХ необходимо на общем собрании составить протокол, собрать подписи всех жильцов и обратиться в управляющую компанию для урегулирования данного вопроса. В ситуациях, когда УК не прислушалась к обращению жильцов, составляется повторный протокол с подписями, и заверяется нотариусом. Данный протокол может быть основанием для подачи судебного иска на ЖКХ.

Важно! Для обращения в суд, по вопросам капитального ремонта жилья проводится экспертиза, которая проводится за счет жильцов. Владельцы также имею право требовать УК возвратить данную сумму через суд.

В данном Постановлении, прежде всего, определяется, что же относится к термину “общее имущество”, когда речь идет о многоквартирных домах.

Итак, общими имущественными ценностями собственников жилья и нежилой недвижимости в многоквартирном доме считаются:

• крыша многоквартирного дома;
• помещения общего использования, к которым относятся оборудованные лестницы и лестничные площадки, техэтажи, чердачные помещения, коридоры, лифтовые шахты и лифты, технические подвалы, где проходят инженерные коммуникации либо иные домовые помещения, не являющиеся частью жилой недвижимости и предназначаемые для обслуживания нескольких (в частности, больше 1) квартир и (либо) нежилой недвижимости в соответствующем многоквартирном доме;
• несущие колонны, стены и ограждающие конструкции многоквартирного дома;
• разноплановое оборудование (механическое, санитарное, электрическое и т.п.), располагаемое как внутри помещений, так и снаружи многоквартирного дома, при условии, что названное оборудование обслуживает больше 1 квартиры;
• земля, на которой располагается сам многоквартирный дом, по границам, установленным на основе сведений госкадастра;
• внутридомовые инженерные системы водо- и газоснабжения, отопления, электроснабжения;
• внутридомовые информационно-телекоммуникационные сети, включая сети кабельного телевидения и радиовещания, линии телефонной связи и иные подобные сети;
• другие объекты, предназначаемые для обслуживания многоквартирного дома, его эксплуатации и (либо) благоустройства.

Вся информация о составе общих имущественных ценностей и их состоянии отражается в технических документах многоквартирного дома (документации техучета жилищного фонда, актах о приемке результатов проведенных работ, актах осмотра, проверок эксплуатационного состояния инженерных коммуникаций, разнопланового оборудования и приборов учета).

Ответственные лица должны в установленном российскими законами порядке принимать, сохранять и передавать технические документы на многоквартирный дом.

Нормативные требования к содержанию собственниками жилья общего имущества

Согласно вышеуказанному Постановлению российского Правительства, общие имущественные ценности в многоквартирных домах должны содержаться с соблюдением законодательных требований, касающихся санитарно-эпидемиологического благополучия российского населения, технического регулирования, защиты потребительских прав и других сфер деятельности, урегулированных нормативно-правовыми актами.

Кроме того, сособственники общего имущества дома, владея и распоряжаясь этим имуществом, должны обеспечить безопасность и надёжность конструкций своего дома, безопасность граждан, сохранность чужого имущества (граждан, организаций, муниципалитета и государства). Содержание общего имущества не должно создавать какие-либо препятствия для использования жилья и (или) нежилых помещений, помещений общего пользования, участка земли, где непосредственно располагается соответствующий многоквартирный дом.

Следующее требование касается обязанности жильцов квартир обеспечивать постоянную готовность входящих в состав общедомового имущества систем инженерных коммуникаций, разных приборов учета и иного оборудования для своевременного получения коммунальных услуг лицам, живущим в многоквартирном доме.

Собственники общего имущества также должны поддерживать архитектурный облик своего многоквартирного дома, исходя из проектной документации.

• периодический осмотр общих имущественных ценностей для выявления каких-то образовавшихся проблем, дефектов и несоответствий законодательным требованиям;
• уборку и своевременную санитарно-гигиеническую очистку всех объектов общего использования;
• регулярный сбор, вывоз мусора и отходов;
• обеспечение собственниками помещений императивных мер пожарной безопасности;
• содержание, уход за объектами благоустройства и озеленения, относящимся к общей собственности;
• проведение жильцами по мере необходимости текущего и капитального ремонта, обязательной подготовки общего имущества к сезонной эксплуатации;
• проведение императивных мероприятий по энергосбережению и необходимому увеличению энергетической эффективности, включаемых в законодательный перечень обязательных мероприятий;
• обеспечение монтажа и эксплуатационного ввода общедомовых (коллективных) приборов учета водопотребления горячей и холодной воды, тепло- и электроэнергии, газа, а также их подобающей эксплуатации, включая проведение регулярных осмотров, техобслуживание, поверку приборов учета.

Обязанность по надлежащему содержанию общих имущественных ценностей в зависимости от выбранного способа управления домом возлагается либо на самих собственников жилплощади, либо на ТСЖ (жилищный или иной, допускаемый законодателем потребительский кооператив, осуществляющий управление соответствующим многоквартирным домом).

Весь перечень работ, требуемых для своевременного и надлежащего содержания общедомового имущества, а также условия их выполнения и финансирования утверждаются собственниками жилплощади в многоквартирном доме на общем собрании.

Текущий ремонт общедомового имущества может осуществляться по решению сособственников жилья на общем собрании в целях поддержания эксплуатационных характеристик и работоспособности имущества (либо отдельных его элементов) и своевременного предупреждения его преждевременного износа, а также для устранения обнаруженных повреждений, дефектов, неисправностей в общедомовых имущественных ценностях.

Любые ремонтные работы дверей в жилые либо нежилые помещения, не относящиеся к помещениям общего использования, а также дверей, окон, располагаемых внутри жилья или нежилой недвижимости, финансируются и выполняются самостоятельно собственниками соответствующих помещений.

Необходимость проведения капитальных ремонтных работ в отношении общедомового имущества определяется решением общего собрания сособственников жилья. Капитальные ремонтные работы назначаются для ликвидации физического износа имущества либо устранения выявленных разрушений, поддержания, восстановления исправности эксплуатационных характеристик и показателей общедомового имущества (либо отдельных его элементов).

Кроме того, капитальный ремонт должен проводиться при нарушении предельно допустимых показателей надёжности и безопасности несущих ограждающих конструкций дома, оборудования, лифта или иного общедомового имущества.

Общие расходы жильцов на содержание домового имущества

Собственники жилплощади в многоквартирном доме, согласно нормативным указаниям, должны нести бремя финансовых расходов на содержание общих имущественных ценностей соразмерно собственным долям (а именно, квадратным метрам) в праве общей собственности.

Соответственно, размер взносов жильцов определяется, исходя из метража квартир, принадлежащих каждому собственнику жилья. При этом размер взносов, платежей, направляемых на содержание общедомового коллективного имущества, должен быть соразмерен утверждаемым собственниками жилплощади перечню, качеству и объемам требуемых услуг и работ.

Контроль за содержанием общедомового имущества

Собственники жилплощади и нежилых помещений многоквартирного дома отвечают за надлежащее содержание общих имущественных ценностей в соответствии с российским законодательством. Госконтроль за надлежащим выполнением этого обязательства в пределах разграниченной компетенции выполняется исполнительными властями региона и Федерации.

Управляющие компании и полномочные лица, оказывающие какие-то услуги в рамках содержания общедомового имущества, отвечают перед собственниками жилплощади за надлежащее выполнение договорных обязательств и своевременность осуществления требуемых работ.

Собственники жилья, в свою очередь, вправе контролировать исполнение ответственными организациями и лицами взятых обязательств по содержанию общедомового имущества. Для обеспечения контроля они вправе требовать от ответственных лиц любые сведения относительно объема, качества, перечня, периодичности оказанных услуг, а также проверять всю эту информацию любым законным способом (например, путем экспертной оценки).