Использование банковской ячейки при покупке квартиры. Процесс передачи средств через банковскую ячейку и составление договора купли-продажи. Подводные камни при заполнении банковских документов

Передача денег через банковскую ячейку — самый распространенный вариант расчета при продаже квартиры и других видов недвижимости.Алгоритм действий достаточно простой. Продавец должен найти покупателя,заключить с ним договор купли-продажи. Далее совместно арендуется сейф и производится закладка в него денег. Когда сопутствующая документация будет оформлена, продавец производит выемку ранее положенных средств. В течение процедуры оформления сделки банк производит хранение денег и обеспечивает безопасный расчет по ее окончанию.

Передача денег при продаже квартиры: риски и как их избежать

Передавать наличными деньги за недвижимость опасно. Это должно происходить с соблюдением многих нюансов, чтобы снизить риски, а банковская ячейка, аккредитив или депозит уменьшают их до минимума. Самый востребованный вариант расчетов – это ячейка в банковском хранилище. Основное преимущества данного вида – это полная адаптация операций под физических лиц и простота действий. Рассмотрим основные факторы, которые влияют на рискованность предприятия:

1. Незнание законодательства.
2. Мошеннические схемы.
3. В попытке сэкономить люди отказываются от участия нотариуса и профессиональных юристов при заключении сделки.
4. При передаче наличных денег есть риск потерять не только их, но и будущее жилье.
5. Банковская ячейка исключает факт подделки купюр (при использовании услуги по проверке денег).
6. Основной риск возникает при заключении сделки и передаче денег.
7. Передача квартиры в собственность после совершения оплаты (процедура регистрации длится порядка месяца).

Выбирайте опытного юриста и нотариуса. Наличие диплома еще не говорит о юридической грамотности человека. Судите по репутации специалиста. Простому обывателю сложно понять, что сделка фиктивна, а передача денежных средств без страховки банка — дополнительный риск. Участие третьих лиц всегда должна настораживать покупателей и продавцов.

Основные понятия

Банковская ячейка представляет собой сейф, который надежно защищает денежные средства и другие ценные вещи граждан в помещении финансовой организации. Банк гарантирует сохранность содержимого. Хранилище, где расположены сейфы, надежно защищено специальными приборами и дополнительной охраной.

Для получения доступа к ячейке человек должен заключить договор с банком или арендовать сейф. Для этого достаточно паспортов участников процесса. После подписания договора предметы или денежные средства по описи принимаются сотрудниками банка, которые далее несут полную ответственность за сохранность чужой собственности. В дальнейшем получить доступ к сейфу сможет человек, заключивший договор, лица, которых он указал в бумаге, и сотрудники банка по специальным пропускам.

Порядок расчетов при купле-продажи недвижимости

Рассмотрим пошаговый алгоритм расчетов при сделке купли-продажи:

1. Составляется договор о продаже недвижимости.
2. Арендуется банковская ячейка с предъявлением договора купли-продажи.
3. Происходит проверка денег и их закладка в присутствии всех участников процесса. Сейф закрывается на 2 замка. Один ключ остается в банке, а другой передается продавцу. Он сможет извлечь денежные банкноты только в присутствии сотрудника банка, после предъявления документа,который подтверждает, что сделка завершена.
4. Участники процесса получают на руки документ, в котором прописаны условия доступа и срок аренды.
5. Выемка денег из сейфа происходит с помощью двух ключей.

Не стоит переживать,если ключ будет утерян. Получить деньги продавец сможет и в этой ситуации,только придется оплатить комиссию за потерю ключа от ячейки.

Образец договора с банком

Информационный обмен между Центральным банком России и зарегистрированными на территории РФ участниками финансового рынка. Новая версия личного кабинета Центробанка и его возможности. Преимущества и недостатки новой версии. Пошаговый алгоритм создания учетной записи

Расчет продавца с покупателем – одно из главных звеньев в сделках с недвижимостью на вторичном рынке. Основной способ, используемый при расчетах, – аренда банковских ячеек (индивидуальных банковских сейфов). Он считается самым надежным, поэтому его используют в большинстве сделок в столичном регионе.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Как объяснил Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс» , особенно актуальным такой способ расчета стал после изменения процедуры и сроков государственной регистрации. Если когда-то давно, на заре зарождения рынка недвижимости, этот процесс занимал несколько часов, то сейчас в силу проведения дополнительных проверок договор, как правило, может находиться на регистрации до двух недель. И пока длится это юридическое действо, банковская ячейка сохраняет в целости и сохранности сумму, которую покупатель заплатил за свою квартиру.

Статистика

По оценке экспертов, опрошенных « », банковские ячейки используются в большинстве сделок на рынке вторичного жилья. Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», и Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне , считают, что в столичном регионе банковские ячейки фигурируют примерно в 90% сделок. Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», координатор Межрегионального партнерства риэлторов , говорит, что в Москве и Санкт-Петербурге, использование банковских ячеек для расчетов по сделкам, осуществляемым на вторичном рынке жилья, носит повсеместный характер и применяется почти в 100% случаев. «Но если рассматривать иные регионы России, - отмечает эксперт, - то необходимо признать, что в подавляющем большинстве сделок деньги передаются от покупателя к продавцу наиболее «топорным», а потому – и самым рискованным способом – в виде свертка с наличными». Поэтому и услугой, предоставляемой банками, жители регионов, осуществляющие сделки на рынке недвижимости, пользуются реже.

В банках также считают, что участники сделок с недвижимостью - одни из самых активных арендаторов банковских ячеек. По словам Антона Павлова, начальника управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка , до 70% всех операций с ячейками приходится на покупателей и продавцов квартир. В Райффайзенбанке назвали цифру - до 40%, при условии, если учитывать оба типа сделок, которые проводит банк: сторонние сделки (без кредитных средств банка) и с ипотекой банка. Если учитывать только сторонние сделки, осуществляемые между клиентами риелторов, то доля ниже - 15-20% в зависимости от региона.

Сколько участников, столько и ячеек

Чтобы арендовать ячейку, необходимо заключить договор аренды депозитарной ячейки . Он может быть как двухсторонним: между банком и стороной сделки – покупателем или продавцом (в большинстве случаев арендатором выступает покупатель, т.к. именно он закладывает деньги в банковскую ячейку), рассказывает Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-сеть офисов недвижимости» , так и трехсторонним – между банком с одной стороны и покупателем и продавцом с другой стороны, в таком случае в договоре участвуют два арендатора. Стороны могут также составить дополнительное соглашение, где оговорить особые требования, например – обязательство продавца выписаться из квартиры.

Гораздо чаще сделки носят характер «альтернатив», поэтому в них участвуют несколько квартир. Соответственно, число банковских ячеек, задействованных для расчетов по альтернативной сделке, может быть значительным. «На моей практике, - рассказывает Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»), - самым большим числом ячеек, использованных для расчетов в рамках одной сделки, было 22». Эксперт отметил, что в рамках больших многозвенных сделок умение правильно составить схему закладки, определив, согласовав и взаимоувязав все сроки и условия доступа для всех участников сделки, – одно из мерил профессиональной риелторской компетенции. И далеко не все риелторы реально способны решать такие задачи без ошибок.

У кого ключ?

Ирина Шугурова («МИЭЛЬ-сеть офисов недвижимости») рассказала, что механизм закладки денег происходит следующим образом: в день сделки (подписания договора купли-продажи) доступ к ячейке имеют продавец и покупатель: покупатель закладывает в ячейку денежные средства в присутствии продавца (перед закладкой продавец вправе воспользоваться услугами банка по проверке и пересчету денежных купюр). Один ключ от банковской ячейки передается покупателю, а второй ключ – остается в банке.

В зависимости от договоренности сторон ключ, переданный арендатору, может храниться как у продавца, так и у покупателя. «Хранитель ключа» должен взять на себя письменные обязательства предоставить ключ стороне, получающей доступ к ячейке, если все условия договора и дополнительного соглашения (где прописывались некие особые требования) выполнены.

Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость») добавляет, что в ряде банков существует отдельная услуга – «хранение ключа», которой можно воспользоваться, чтобы избежать «боданий» типа: «Ключ – мне! Нет - мне!». Если же такой услуги нет, эксперт порекомендовал участникам сделки оставлять ключи от ячеек на хранение риелторам, эту сделку ведущим. «Разумеется, оставлять не под честное слово, - предупреждает эксперт, - а получая от них взамен соответствующее гарантийное письмо, в котором будет четко указано, при наступлении каких событий и кому должен быть передан ключ».

Ставки аренды и сроки

Общая стоимость банковской ячейки определяется на основе срока аренды и размера арендуемого сейфа. Как правило, при обычной сделке купли-продажи данный срок составляет месяц. «При этом регистрация занимает не более двух недель, и еще две остается в запасе на тот случай, если потребуется внесение каких–либо исправлений или ликвидация ошибок в документах, поданных на регистрацию», - уточняет Павел Лепиш («Домус финанс»).

А при ипотечных сделках, для которых установлен ускоренный порядок регистрации, срок аренды может быть еще меньше. «Ну а если выполняется сложная сделка, - говорит Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»), - подразумевающая, что переходы прав собственности на участвующие в ней квартиры будут происходить не одновременно, например, если в сделке участвуют московские и областные квартиры, - срок аренды может существенно превышать месяц».

Если регистрация не пройдет в намеченный срок, предупреждает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне), все участники сделки вынуждены будут встречаться в банке, чтобы продлить срок аренды и изменить условия доступа. Согласно практике Абсолют Банка, срок аренды ячеек для сделок с недвижимостью составляет от 3 недель до 2 месяцев.

По сложившейся традиции издержки по аренде ложатся на плечи покупателя. Но если требуется аренда нескольких сейфов, например, несколько собственников-продавцов хотят заранее разложить по ячейкам причитающиеся им от продажи доли, покупатель рассчитывается лишь за один из них, а остальные заинтересованные лица оплачивают свои сейфы самостоятельно.

Стоимость аренды ячейки зависит от выбранного банка, размера ячейки, срока ее аренды. И, по данным Сергея Поправки, директора юридического департамента Penny Lane Realty , аренда небольшой банковской ячейки обходится от 750 до 1000 рублей в месяц . Светлана Бирина («НДВ-Невижимость») назвала более высокую сумму платежа – 2-3 тыс. руб. в месяц . По данным Райффайзенбанка, размер арендной платы для аренды ячейки на 1 месяц в Москве от 50 рублей в день, в регионах - от 16 рублей в день . Но для различных категорий клиентов банка действуют скидки до 20%.

Как забрать свои деньги

После регистрации договора у продавца появляются полные права получить свои деньги. Для этого, рассказывает Сергей Поправка (Penny Lane Realty), продавец должен представить в банк перечень документов, который закреплен в основном договоре аренды ячейки, а также выполнить все условия, зафиксированные в дополнительном соглашении. Документами на доступ по итогам сделки могут быть: оригинал договора купли-продажи недвижимости, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, паспорт с отметкой о выписке или выписка из домовой книги о регистрации, – говорит в «Райффайзенбанке». Если какого-то документа не хватает или его реквизиты отличаются от указанных в соглашении (например, ошибка в фамилии), в доступе будет отказано. И если у сотрудника банка возникают сомнения, он связывается по телефону со второй стороной для уточнения.

Если сделка альтернативная, то, по словам Олега Самойлова («РЕЛАЙТ-Недвижимость»), в список документов, подлежащих предъявлению продавцом, как минимум включаются копии договоров по «альтернативным» объектам и/или соответствующие выписки из ЕГРП.

После проверки всех документов сотрудник банка проводит продавца в депозитарии, где тот заберет деньги за проданную недвижимость. Данная процедура происходит в отсутствие покупателя.

Ирина Шугурова («МИЭЛЬ-сеть офисов недвижимости») считает, что при соблюдении всех зафиксированных в договоре условий проблем по выемке денежных средств из банковской ячейки не возникает.

Если сделка рассыпалась

Но если в силу каких-то причин и обстоятельств сделка не состоялась, то покупатель может забрать свои деньги. Как объяснил Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»), соответствующее положение закрепляется в договоре: покупатель вправе забрать свои деньги обратно по истечении определенного периода, в который продавец имел право открыть банковскую ячейку.

И здесь, как объясняет порталу Павел Лепиш («Домус финанс»), существует два пути. Первый из них уместен в том случае, если сделка развалилась окончательно и бесповоротно, но продавец и покупатель сохранили нормальные человеческие отношения. В этом случае им вместе необходимо посетить банк и составить соглашение о расторжении ранее заключенного соглашения, регламентирующего доступ к ячейке. Вслед за этим у покупателя возникнет право доступа к арендованной ячейке, изъять из которой свои деньги он сможет тогда, когда ему это будет удобно.

Второй путь не подразумевает необходимости визита продавца. Все, что необходимо в его рамках сделать покупателю, – дождаться срока, отведенного для его доступа к ячейке, и забрать деньги. Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне) также подтвердила, что если срок доступа продавца закончился, а он так и не явился в банк с зарегистрированным договором, покупатель может самостоятельно согласно условиям его доступа по окончании установленного срока произвести выемку денег. «Но на практике сотрудник банка обязательно звонит и предупреждает вторую сторону», - говорит эксперт.

Банковская ячейка – это одна из разновидностей индивидуального сейфа. Можно сказать, это сейф в сейфе, поскольку ячейка представляет собой выдвижной бронированный ящик относительно небольших габаритов, запирающийся на два ключа. Но ящик этот расположен среди других подобных ящиков в банковском специальном хранилище. Это и есть второй большой сейф, ибо помещение имеет металлические стены, пол и потолок, а запирается на массивную дверь со сложной системой замков. Банковских ячеек немало в каждом достаточно крупном филиале почти любого банка страны. Поскольку среди клиентуры данные сейфы весьма востребованы. Наиболее популярны ячейки банков Сбербанк и ВТБ 24. Ячейку в банке можно использовать для постоянного и временного хранения. Хранить в такой ячейке можно практически все, что представляет весомую ценность:

• наличные деньги;
• слитки и монеты из драгметаллов, драгоценные камни, ювелирные изделия;
• ценные бумаги (акции и прочее);
• предметы искусства, антиквариат;
• редкие и уникальные документы, представляющие большую ценность (финансовую, научную, культурно-историческую).

Общие моменты аренды банковской ячейки

Чтобы воспользоваться ячейкой, ее надо арендовать. Для этого клиент заключает отдельный договор с банком, в котором указывается, сколько времени будет нужен сейф. Некоторые банки устанавливают правила, предусматривающие указание в договоре, для хранения чего именно будет использоваться ячейка. Договор аренды всегда можно пролонгировать, а способы оплаты обговариваются индивидуально (единовременно на конкретный период либо ежемесячными платежами). Стоимость пользования ячейкой зависит от размера самой ячейки и длительности аренды. При кратковременном использовании банковские правила формируют цену ячейки в виде процентов от суммы сделки, для которой необходима ячейка. В Сбербанке отмечается весьма гибкая система предоставления ячеек.

Впрочем, все крупные, серьезные банки поддерживают широкий спектр услуг в этой области. Договор аренды ячейки клиент заключает с банком, когда через сейф необходимо провести какой-то относительно кратковременный расчет (хранение средств до полугода, максимум год). Если же клиент планирует складировать туда, скажем, золотые слитки, то заключается договор хранения. Такой договор и подразумевает ежемесячные платежи. Для удобства на имя клиента открывается счет, откуда будет происходить регулярное списание средств в счет арендной платы.

Итак, банковские ячейки активно используются клиентами не только для длительного хранения своих накоплений. В сделках с недвижимостью использование таких сейфов далеко не редкость. Напротив, сотрудники банков и риелторы постоянно рекомендуют и продавцам, и покупателям при продаже и покупке жилой/нежилой недвижимости прибегать к аренде ячейки в банке. Поскольку среди сделок с недвижимостью самыми распространенными являются покупки и продажи квартир, далее будет негласно подразумеваться, что речь идет о сделке с квартирой. Для чего конкретно нужна банковская ячейка, когда имеет место сделка по покупке/продаже квартиры?

Главный смысл пользования ячейкой

Суть ответа очень проста – защита от мошенничества и гарантированное получение одной стороной квартиры, другой – денег от ее продажи. Такие сейфы – это образец надежности. Когда оплата производится наличными, т. е. передача денег осуществляется с рук на руки, или имеет место безналичный расчет, то риски такой сделки неизменно повышаются. Причем рискуют в равной степени обе стороны. Опасность заключается в том, что одна сторона может оказаться аферистской. Бывает так, что покупатель отдает продавцу на руки деньги. Вроде бы и договор составлен, и регистрация в Государственном реестре сделок с недвижимостью пройдена. Но потом продавец куда-то исчезает вместе с деньгами, а через короткий промежуток времени выясняется, что регистрация липовая.

Или что квартира вообще продавцу не принадлежала. Или же продавец начнет отрицать факт передачи денег. Если деньги были переданы тет-а-тет, то даже с распиской потребуется длительное и дорогостоящее судебное разбирательство, чтобы доказать, что продавец – мошенник. Затянуться все это может на годы. Точно так же мошенником может оказаться покупатель. Человек «продает» квартиру, лишается недвижимости, а денег все нет и нет. Банковская ячейка страхует от всех этих неприятных моментов.

Плюсы расчета через ячейку в банке

Мошенники и аферисты почти никогда не суются в сферы, где все финансовые операции проводятся с помощью ячейки банка, поскольку:

• поклажа денег в арендованный сейф осуществляется в присутствии обеих сторон, плюс свидетелем будет сотрудник банка, плюс всегда есть запись с камеры видеонаблюдения. Дополнительно в качестве третьего свидетеля можно нанять юриста, т. е. будет точно зафиксирован сам факт внесения наличных и сколько именно было внесено (сумма оговаривается сторонами в договоре купли-продажи);
• банковская ячейка – это что-то вроде перевалочного пункта для денег. Покупатель уже заплатил, а продавец еще не получил. Вместо этого идет оформление всех необходимых бумаг, а деньги в этом время сберегаются в надежном месте, что выгодно обеим сторонам. Процедура передачи средств строго регламентирована;
• защита денег в банке априори считается самой лучшей. У банка отзовут лицензию или заведение обанкротится – не беда, ведь содержимое клиентских ячеек официально не является собственностью банка. Банк ограбили – не беда, ведь все, что хранится в банке, застраховано.

Особенно важно проводить все финансовые операции через ячейку, когда заключается договор о продаже квартиры с обременением. Чаще всего это ипотека. Бывали инциденты, когда покупатель отдавал деньги налом, либо через третьих лиц, либо через электронные средства. А потом выяснялось (через день или через год), что банк, держащий квартиру в залоге, никаких денег не получал. Поэтому в таких сделках всегда важно сразу арендовать ячейку в том банке, который и выдал продавцу ипотеку. В Сбербанке, ВТБ 24 и т. д. это настоятельно рекомендуют.

Пошаговая инструкция использования ячейки в сделке с недвижимостью

Алгоритм действий при покупке и продаже квартиры через банковскую ячейку следующий:

1. Покупатель и продавец в отделении выбранного банка оформляют аренду ячейки. Банк всегда предоставит клиентам образец договора аренды для упрощения этой процедуры. Обычно в сделках такого рода срок аренды не превышает 60 дней (в Сбербанке минимальный срок аренды составляет 30 дней). При этом стороны уже должны иметь на руках , в котором указаны все их личные данные, данные о квартире (адрес, техническая информация, подтверждение собственности на квартиру), рыночная стоимость квартиры и стоимость, на которой сошлись обе стороны. Многим это не особо нравится, но расчет за аренду сейфа почти всегда приходится брать на себя покупателям.
2. Чтобы не ошибиться при расчетах с продавцом, покупателю необходимо вносить наличные в ячейку исключительно в присутствии второй стороны, сторонних наблюдателей и по строгой сверке с той суммой, что прописана в договоре. Во многих банках, в том же Сбербанке, поддерживается услуга проверки подлинности купюр и их подсчета. Хоть услуга и платная (цена зависит от стоимости сделки), но воспользоваться ею рекомендуется.
3. Ячейка после внесения денег запирается на два ключа. Образцы на каждый ключ не предусмотрены, они уникальны. Закрытие на два ключа связано с обязательным условием открытия данного сейфа – только в присутствии сотрудника банка. Поэтому один ключ остается у него, а второй забирает себе или покупатель, или продавец, или риелтор (кто именно будет хранить ключ, стороны решают между собой). Крайне важно в договоре аренды ячейки и в присутствии банковского работника подробно обговорить условия открытия сейфа (сроки, очередность, документы). Обычные правила предусматривают, что первые 20 дней доступ к ячейке имеет только продавец, а последующие дни вплоть до конца аренды – только покупатель.
4. Такие сроки нужны для того, чтобы стороны могли успеть зарегистрировать окончательный договор купли-продажи. Регистрация и передача прав собственности, как правило, занимают пару недель, после чего у продавца остается 6-7 дней на то, чтобы забрать из ячейки свои деньги. Раньше он этого сделать не сможет, потому что для открытия сейфа обязательно надо будет предоставить документацию, подтверждающую, что продажа квартиры состоялась. Это могут быть бумаги о правах собственности на квартиру (новый собственник – покупатель). Или же выписка из Госреестра сделок с недвижимостью.
5. Если сделка сорвется, продажа не прошла, то через оставшийся промежуток времени покупатель сможет спокойно забрать свои деньги назад. Но делать это желательно в присутствии продавца, который может подтвердить аннуляцию договора. Или же покупатель должен представить заверенный нотариусом и подписанный продавцом образец расторгнутого договора.

Расчеты через банковскую ячейку хороши не только гарантией, что деньги нигде не потеряются, но и безопасностью получателя. Например, получив наличные, можно сразу же открыть индивидуальный счет в банке и перевести их туда. Таким образом, человек даже не выйдет с купюрами за пределы здания банка. Сбербанк всегда рекомендует своим клиентам поступить именно так.

Подводные камни в использовании индивидуальных сейфов

Есть у расчетов через ячейку и свои недостатки, но оно того стоит. Иногда регистрация сделки по разным причинам затягивается. Тогда у продавца могут возникнуть проблемы с доступом к ячейке. Если продажа и покупка затянулись, то сторонам надо просто продлить аренду. Редко, но все-таки случается путаница в денежных расчетах. И банковские документы (договор аренды ячейки) тут не помогут, поскольку в них закладываемая в сейф сумма не фиксируется. Правда, это фиксируется третьими лицами (сотрудник банка, юрист) и частично камерой видеонаблюдения. Третий минус заключается в том, что специалисты банка не разбираются в документах касательно имущественных сделок на уровне профи.

То есть они не смогут отличить хорошую подделку от настоящего документа. И липовый покупатель/продавец может по этим документам забрать из ячейки деньги, которые ему не принадлежат. Многие банки даже специально предупреждают, что не несут ответственности за подлинность предоставляемой им документации (тот же Сбербанк). Это одна из лазеек, которой пользуются аферисты. Ведь даже здесь остается риск нарваться на мошенников. Еще одной лазейкой для них остается возможность арендовать сразу две ячейки, чтобы потом «случайно перепутать их» (в одной будут деньги, а другая, предназначенная для жертвы, будет пустой).

Риск здесь минимален, но для дополнительной безопасности всю документацию обе стороны должны проверять и перепроверять. Внимательно следить за тем, чтобы данные из документов совпадали с данными в договорах. В случае каких-то непредвиденных обстоятельств обе стороны должны известить банк о пролонгации аренды ячейки с изменением сроков доступа. А лучше всего обеим сторонам скинуться и нанять себе в помощь толкового юриста, который все проконтролирует.

Сделки с недвижимостью всегда несут в себе риски. Это крупная финансовая операция, которая требует внимательного подхода к делу. При этом нет большой разницы - покупается квартира на вторичном рынке или осуществляется приобретение нового объекта. Снизить риски позволяет банковская ячейка при расчетах с недвижимостью по ипотеке или в условиях купли-продажи без привлечения кредитных денег.

Аренда банковской ячейки для сделки с недвижимостью

Банковская ячейка - это отдельный сейф, расположенный в хорошо защищенном помещении. Доступ к содержимому имеется у продавца и покупателя на оговоренных ими условиях, оформленных в соглашении об аренде. Документы подписывается в присутствии специалиста банка, также к участию привлекаются юристы и риэлторы. К ячейке прилагаются два универсальных ключа, один из которых остается в филиале, второй передается одной из сторон договора.

Деньги подвергаются пересчету и складываются в сейф до момента востребования после завершения перехода прав собственности. Это позволяет банку выступить гарантом сохранности денежных средств, что способствует снижению риска мошеннических операций. По данным экспертов по работе с недвижимостью, такой метод взаиморасчетов применяется более чем в 90% случаев.

Стоит понимать, что банк не является участником процедуры перераспределения прав собственности от продавца покупателю. Из-за этого многие просто не знают, зачем использовать ячейку при ипотеке. Логика в том, что на весь срок, который потребуется на процедуру, ни у одной из участников процедуры не будет несанкционированного доступа к валюте. Это позволит продавцу сохранить недвижимость, а покупателю — деньги, если что-то пойдет не по плану.

Условия доступа к банковской ячейке в Сбербанке

Операции с жильем, в большинстве случаев, совершаются именно через Сбербанк. В этом финансовом секторе компания остается безусловным лидером. Стандартный договор аренды хранилища заключается на месяц. Считается, что это тот срок, за который можно переоформить права собственности и осуществить продажу квартиры.

При ипотеке в условиях доступа к банковской ячейке в Сбербанке сказано, что стороны соглашаются с равными правами, определенными договором аренды. Соглашение может осуществляться между физическими и юридическими лицами. Каждый из участников процедуры предоставляет пакет документов, в который входят:

• Паспорт для жителей РФ.
• Заграничный общегражданский паспорт для лиц, постоянно живущих за рубежом.
• Удостоверение военнослужащих для мичманов, прапорщиков или офицеров.
• Документ, подтверждающий регистрацию, если такой отметки нет в паспорте.

Срок аренды возможен от одного дня и до нескольких лет, он устанавливается по желанию. Также Сбербанк может предоставить специалиста для подсчета и сверки подлинности денег. Оплатить услуги можно путем внесения денежных средств через кассу банковской организации или с помощью списания денежных средств с банковского вклада, счета или карточки. Участникам выдается такой пакет документов:

• Акт приема-передачи.
• Договор аренды.

Помимо этого покупатель получает пластиковый ключ. И назначается следующий порядок в доступе к ячейке:

• На момент действия соглашения посещать сейф могут участники договора только совместно.
• Продавец сможет забрать содержимое, если предоставит справку из ЕГРП и договор купли-продажи. Данные в этих документах обязаны совпадать со сведениями из договора аренды.
• Покупатель может взять ценные бумаги в течение 7 рабочих дней после истечения аренды без дополнительных комиссий. Это означает, что продажа не состоялась.

Действовать можно через представителей, если они имеют соответствующие нотариально заверенные доверенности. Эти положения необходимо указывать в договоре об использовании ячейки.

Сейф ВТБ 24

В ВТБ 24 договор аренды заключается на основании паспорта либо иного документа, удостоверяющего личность. Существуют два варианта заключения сделки для взаиморасчетов между заинтересованными лицами:

• С правом совместного доступа на весь период действия.
• С поэтапным доступом, когда содержимым сейфа сначала могут воспользоваться оба участника при обоюдном посещении, затем только продавец, после - покупатель.

Выступать от клиента могут доверенные лица на основании соответствующих документов. Банк готов сотрудничать, как с юридическими, так и физическими лицами. Банковская ячейка в государственной компании ВТБ 24 - это один из надежных способов передачи средств, который позволяет снизить риски мошеннических операций.

Использование банковской ячейки при продаже квартиры

Применение такой ячейки целесообразно уже затем, как покупающая и продающая сторона пришли к предварительному решению о возможности сделки купли-продажи. Это, возможно даже, не окончательное решение. Сейф выступает в роли залога, подтверждающего намерения сторон. Рассмотрим, как пользоваться банковской ячейкой при продаже и покупке квартиры:

1. Заинтересованные стороны идут в финансовое учреждение для формирования арендного соглашения с документами, удостоверяющими личность. Как правило, оплата хранилища ложится на плечи покупателя. Перед этим важно взять предварительный договор купли-продажи, это не является обязательным условием.
2. Затем деньги вносятся в сейф в присутствии всех сторон сделки. Чтобы не допустить ошибки, можно воспользоваться функцией пересчета денег.
3. Ячейка закрывается уникальными ключами. Один остается у банкира, второй выдается одному из участников аренды. Воспользоваться сейфом повторно можно будет только согласно условиям аренды.
4. Производится переоформление прав собственности , стороны подписывают документ купли-продажи. Или сделка отменяется. В зависимости от этого можно будет получить деньги в банке кому-то из участников.

Использование банковских сейфов полезно тем, что не только снижает риски мошеннических операций, но и обеспечивает безопасное обращение с наличностью. Так как клиенту нет необходимости держать в кошелке крупную сумму денег. Все операции осуществимы безналичным способом.

Риски продавцов

Банк не является гарантом договора купли-продажи, и он не обеспечивает эту сделку. Он всего лишь готов хранить денежные средства в безопасном месте на определенный срок согласно условиям. Поэтому нельзя сказать, что аренда ячейки полностью делает операцию безрисковой. Ответственность за свои деньги и свою имущество несут продавец и покупатель.

Происходить могут различные ситуации, и поскольку операции с жильем связаны с большими деньгами, мошенники разрабатывают различные методы извлечения прибыли, пользуясь неподготовленностью людей в финансовых вопросах. Рассмотрим, какие при продаже квартиры через банковскую ячейку имеются риски у продавца:

1. Во многом небезопасность сделки обусловлена самим договором аренды. Он имеет определенный срок, также условиями предусмотрен определенный период, когда продавец должен забрать свои деньги за недвижимость. Может наступить момент, что из-за затяжной процедуры переоформления прав собственности, он не успел получить денежные средства из банковской ячейки.
2. В этом случае покупатель может обратиться в банк и забрать содержимое ячейки, ссылаясь на то, что сделка не состоялась. Чтобы этого избежать, необходимо вовремя пролонгировать аренду. Еще одна мошенническая схема заключается в подмене сейфа. Покупатель создают два договора с банком. По одному в ячейке хранятся денежные средства, по другому - сейф пустой.
3. Производится подмена документации, и после совершения купли-продажи покупатель обращается в финансовое учреждение, но сейф пуст. А денежные средства мошенник давно успешно забрал из другой ячейки.

В регламент работы банкира входят: финансовые операции, предоставление банковских услуг, консультации по продуктам, которые имеются в продаже. Поэтому специалисты могут быть некомпетентны в юридических вопросах, связанных с недвижимостью, переоформлением прав и сделках купли-продажи. Это обязанности риэлтора. В связи с этим банки заявляют, что они не могут подтвердить подлинность документов, например, справку из ЕГРП. Проводится лишь визуальный осмотр. Мошенники способны пользоваться и этой слабостью, подделывая документацию.

Совершение операций через банковскую ячейку

Альтернатив, как продать квартиру существует множество. Рекомендуется обращаться к профессиональным участникам рынка, т.е. риэлторам или юристам, которые за определенную комиссию обеспечат безопасность операции. Но также этот вопрос можно решить и самостоятельно, использую схему продажи квартиры или другой недвижимости через банковскую ячейку.

1. После того, как документация аренды хранилища составлена, рекомендуем направиться в банк с документом купли-продажи, он составляется в трех вариантах, один из которых в итоге должен быть передан в Управление Федеральной Службы Государственной Регистрации.
2. Продающая сторона создает расписку о том, что получил денежные средства. Она может быть написана от руки, но ней пока не следует ставить дату. Покупатель на обратной стороне заверяет, что расписка составлена в его присутствии и ставит подпись.
3. Ключ от сейфа остается у покупателя, а составленный документ — у продавца.
4. Далее следует направиться в Росреестр для перерегистрации прав собственности.
5. После завершения этой процедуры стороны вновь встречаются в финансовом учреждении и производят взаимообмен ключа на расписку, где проставляется текущая дата.

Расчет в этой схеме через банковскую ячейку при ипотеке отличается тем, что деньги будут использованы не покупателя, а банка. А клиенту предоставлен график платежей со сроками оплаты и процентами по договору. В любом случае продавец получает денежные средства из хранилища, а покупатель - квартиру и расписку о том, что деньги были переданы. Есть и другие варианты выполнения таких операций, например, через аккредитив.

Условия договора аренды

Арендный договор может оформляться на срок от 1 дня до 6 месяцев. Банковские организации самостоятельно назначают условия, исходя из тарификации. В среднем за месяц содержание сейфа обойдется в пределах от 750 до 3 000 рублей в зависимости от конкретного банка, размера ячейки и региона страны. В Москве цена начинается от 50 рублей за день, в регионах можно найти предложение по 16 рублей.

Тарификация цен на аренду в Сбербанке в Москве

Оформить договор с минимальным размером ячейки в Москве можно за 2 250 рублей (30*75 = 2 250). Тарифы, как правило, выкладываются на сайте банковских организаций.