Ли я продать комнату. Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире. Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

​Когда семейный бюджет не позволяет купить новое просторное жилье, а имеющиеся накопления необходимо вложить, чтобы не растратить на пустяки, стоит все же задуматься о приобретении недвижимости. Экономичным вариантом траты средств может стать покупка комнаты в квартире или в общежитии. Заниматься ли этим самим, довериться ли профессиональным риэлторам - право каждого. Главное - перед оформлением сделки учесть все нюансы, чтобы и документы продавца проверить, и правильно оформить собственные. Сегодня мы расскажем вам обо всех «подводных камнях», которые вас поджидают при покупке комнаты в квартире.

5 нюансов при оформлении комнаты в собственность

Наиболее востребованы комнаты в квартирах в больших городах. Цены на них ниже, чем на гостинки, а потому они доступны молодым семьям без детей, студентам. К тому же, комнату можно сдавать и получать небольшой, но стабильный доход. Через некоторое время ее можно продать и купить жилье больше и комфортнее. При покупке комнаты все документы будут проверены, а потому реализовать ее потом не составит труда. Юридически комната в квартире может быть либо долей квартиры, либо отдельным помещением . При оформлении сделки купли-продажи стоит учесть несколько нюансов.

Первый - уведомление и отказ соседей

Покупателю необходимо проверить, уведомил ли продавец - собственник комнаты - остальных владельцев жилой площади в квартире. Если письменные уведомления не были отправлены, любой из соседей, пользующийся преимущественным правом покупки, может об этом заявить. Лучшим вариантом являются нотариально заверенные уведомления. После их отправки продавец ждет от соседей отказов или согласия претендовать на комнату. Если процедуру не соблюсти, сделка с покупателем может быть признана недействительной . Когда покупатель своими глазами увидит отказы соседей-собственников, то может начинать процедуру оформления своей сделки.

Второй - уведомление местной власти

Если среди собственников остальных комнат в квартире есть муниципальная власть, значит и ее продавец должен был уведомить о намерении продать свою комнату. Таким образом, в квартире могут быть и приватизированные комнаты, и те, что муниципалитет передает жильцам на основании договора социального найма. Покупателю должны представить доказательства того, что абсолютно все собственники уведомлены в определенном законодательством порядке . Также покупатель не имеет права покупать комнату дешевле, чем по той цене, которую продавец указал в уведомлениях, отправленных соседям . Все движения в данном процессе в идеале оформляются у нотариуса.

Третий - нет отказов, не будет и сделки

В случае, когда один из соседей выражает свое намерение приобрести выставляемую на продажу комнату, покупателю «с улицы» сразу же стоит отказаться и поискать для себя другой вариант. Пойдя на нарушение выше описанных норм, можно лишиться комнаты и после оформления сделки, так как соседи имеют право в течение трех месяцев заявить о своих желаниях через суд и оспорить заключенный договор и государственную регистрацию документов на нового собственника.

Четвертый - оформление общей площади

При покупке комнаты в квартире следует знать, что новый владелец имеет право получить вместе с комнатой и несколько квадратов общей площади, к которой относятся кухня, туалет, ванная, коридор и др. Точный размер общей площади покупатель может узнать из документов продавца, зарегистрированных в установленном порядке. Если собственник молчит, возможно, доли в квартире не определены. До продажи комнаты места общего пользования необходимо распределить между собственниками . Данная информация прописывается в соглашении, которое затем нотариально заверяется.

Пятый - ограничения при покупке

Даже если сделка оформлена, и новый владелец въехал в комнату, его оттуда могут выселить. Стоит знать, что не удастся поселить в такую квартиру человека недееспособного или страдающего заболеваниями, делающими условия проживания соседей хуже, чем были до этого.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Принесут ли доход «комнатные» инвестиции?

Чтобы купить комнату в квартире и разбогатеть, придется также учесть сразу несколько подводных камней, которые могут в этом помешать. Конечно, скромный капитал, которого хватает только на одну комнату, не позволит получить сразу же большую прибыль. Но любые инвестиции в недвижимость прибыль приносят, главное - правильно ими распорядиться.

Анализ рынка и оценка возможностей

Часть средств при покупке комнаты в квартире можно направить на услуги профессионалов, которые оградят покупателя от всех забот и проблем. Они полностью возьмут на себя процесс юридического сопровождения сделки. Впрочем, сначала покупатель должен сам определиться, какую недвижимость он будет приобретать - маленькую комнату и дешевую или более просторную и дорогую. Если в дальнейшем комнату предполагается сдавать, лучше выбрать средний вариант, который при желании потом можно будет продать.

Взять кредит на комнату и заработать

Предприимчивые люди не ждут, когда денежки в их шкатулке постепенно накопятся до нужной суммы. Сегодня можно взять кредит, купить комнату, сдать ее в аренду и рассчитываться за кредит за счет арендаторов. Довольно скоро комната станет не обремененной (пока кредит не выплачен, она находится в залоге у банка) и ее можно будет продать подороже, или обменять на большую по площади с доплатой. Можно сразу купить несколько комнат, если доход позволяет вовремя исполнять обязательства перед кредиторами.

Жить дорого - богато

Эксперты считают, что покупка дорогой комнаты - не лучшее вложение инвестиций. Покупать такую стоит только в том случае, если в ней жить. Большого дохода она не принесет - из-за своей дороговизны просто не будет пользоваться спросом, а вот купить для себя такую комнатку в центре города и недалеко от работы будет вполне оправданным шагом. В целом же, покупка комнат считается неплохим стартом для «выращивания» своего капитала. По крайней мере, это гораздо выгоднее, чем вложение денег в банковские продукты.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Проверяйте документы до оформления сделки!

А теперь о самом главном - о документах, которые покупателю обязан предоставить собственник при продаже комнаты. Комплект получится тот же самый, что и при покупке квартиры:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности на данную комнату;
• зарегистрированный договор передачи жилплощади в собственность;
• нотариально заверенное соглашение, в котором собственники подписываются под информацией о распределенных долях общей площади;
• справка, в которой эти доли указаны (выдается в БТИ), в том числе в стоимостном выражении;
• отказы соседей-собственников от преимущественного права покупки;
• справка или несколько справок, где отражены все задолженности (а лучше их отсутствие) по оплате за свет, связь, комуслуги и т.д.;
• выписка из домовой книги с информацией обо всех зарегистрированных жильцах;
• справка о наличии прав несовершеннолетних (либо отсутствии) на данную жилплощадь (выдается в органах опеки и попечительства);
• нотариально заверенное согласие супруга продавца или супруги на проведение сделки купли-продажи.

Купили комнату - получили права на всю квартиру

Жизнь - штука непредсказуемая. Сегодня маленькая семья с одним ребенком, к примеру, ютится на 20-ти квадратных метрах комнаты, а уже через пару лет живет в просторной квартире. То есть все начиналось с покупки комнаты, а позже появилось преимущественное право приобрести остальную жилплощадь в квартире. Когда-то приходилось проверять собственника на наличие отказов соседей, теперь, получив уведомление, необходимо принимать быстрое решение о покупке остальных комнат.

Риск встретить на своем пути недобросовестного продавца существует всегда. Но безопасность - это не только железные двери, за которыми никакие соседи не страшны, но и владение ситуацией и информацией о своих правах и требованиях действующего законодательства. Как видно из комплекта документов для регистрации сделки и оформления комнаты в собственность, все не так уж и сложно. Если покупатель занимается этим сам, точно зная, как это делается, на что нужно обратить внимание, времени у него этот процесс займет немного.

Первые вложения в недвижимость - неважно, для жизни или для заработка - с лихвой окупятся. Видно это становится уже через пару-тройку лет. К собственному жилью прилагается и неоценимый опыт, который наверняка пригодится в будущем. Внимание к деталям - и все будет хорошо!

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки комнаты в квартире, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно на них ответить.

В которой она располагается, ее площадь. Отметьте ее на плане квартиры и приложите его в договору.

К договору составьте акт приема-передачи комнаты. В нем указываются данные о продавце и покупателе, данные о комнате и информация о том, что комната передана в надлежащем состоянии. Акт вместе с договором подается в органы Росреестра для регистрации. У вас должны быть три экземпляра договора (для продавца, покупателя и органов Росреестра) и три экземпляра акта.

Соберите остальные документы, которые нужно представить в органы Росреестра для регистрации. От покупателя понадобятся заявления на государственную регистрацию договора и перехода права на комнату, паспорт и квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию. Продавцу нужно будет представить те же заявления, паспорт, свидетельство о праве собственности на комнату, выписку из домовой книги, согласие органов опеки и попечительства, если в квартире проживают несовершеннолетние, согласие супруга на продажу комнаты, нотариально заверенный отказ остальных собственников помещений в квартире от преимущественного права покупки комнаты.

Подайте документы в органы Росреестра. О графике их работы можно узнать на соответствующем сайте: www.rosreestr.ru . Через 30 дней сделка должна быть зарегистрирована. Продавец должен получить в органах Росреестра свой экземпляр договора купли-продажи с отметкой регистратора, а покупатель - такой же экземпляр и свидетельство о собственности.

Продажа комнаты, особенно в коммунальной квартире, требует значительных временных затрат из-за особенностей подготовки сделки. К тому же спрос на комнаты значительно ниже, чем на квартиры, так как покупая комнату, человек приобретает и соседей, с которыми придется делить общие помещения в квартире.

Для продажи комнаты в коммуналке в первую очередь необходимо собрать отказы от всех собственников других комнат , которые имеют право преимущественного выкупа продаваемого помещения. Если в квартире приватизированы не все комнаты, то согласие на продажу комнаты необходимо получить в местной администрации. В случаях, когда сособственником является несовершеннолетний или инвалид, должно быть согласие на продажу от органов опеки.

Как собрать отказы у других собственников

Уведомления о продаже комнаты рассылаются в письменном виде всем собственникам комнат в квартире. При этом в сообщении обязательно должна быть указана цена, по которой планируется продать помещение. Факт отправки письма подтверждается почтовой квитанцией. Ответы должны быть получены в течение месяца. В случае неполучения ответа считается, что собственник согласен на продажу комнаты. Полученные ответы с отказом от покупки комнаты рекомендуется нотариально заверить. Если местонахождение кого-то из собственников неизвестно, следует обратиться в паспортный стол, БТИ или рег. службу, в крайнем случае – отправить уведомление о продаже на адрес коммунальной квартиры.

Если же один из соседей согласился купить комнату, то договор купли-продажи должен быть заключен именно с ним. При согласии на покупку нескольких собственников решение принимается по общему согласию, а если согласие не достигнуто – в судебном порядке. Продажа комнаты одному из соседей – лучший способ продать комнату быстро.

Как оформить продажу комнаты

Когда отказы собраны, следует начать поиски покупателя и готовить документы для сделки. Чтобы выгодно продать комнату, следует искать людей, заинтересованных в покупке именно этого помещения (например, родственники соседей по квартире или жильцы других квартир этого дома).

Окончательная цена комнаты в договоре купли-продажи должна быть не меньше цены, за которую предлагалось выкупить помещение соседям.

Для продажи комнаты необходимо подготовить следующие документы:

• свидетельство о праве собственности на комнату с указанием ее размера и размера всей квартиры в целом;


• справка БТИ с оценкой стоимости квартиры и продаваемого помещения;


• договор передачи помещения в собственность (договор купли-продажи);


• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;


• выписка из домовой книги;


• копия лицевого счета;


• отказы соседей от преимущественного права выкупа комнаты;


• согласие органов опеки (если в комнате зарегистрированы несовершеннолетние).

Сделки по продаже комнат проходят государственную регистрацию так же, как и сделки по продаже отдельных квартир.

Видео по теме

Источники:

• Как продать приватизированную комнату в коммунальной квартире

Практически в каждом городе нашей страны есть дома с коммунальными квартирами. Для большинства горожан единственной возможностью обзавестись комнатой в коммунальной квартире – это купить ее. Этот вид недвижимости пользуется популярностью за счет дешевизны до 10 % всех сделок по купле-продаже недвижимости на вторичном рынке приходятся на коммунальные комнаты.

Инструкция

Спросом пользуются, прежде всего, самые варианты, то есть комнаты в большой квартире маленького метража, но с множеством соседей. Найти такую комнату можно как в отдаленных районах города, так и в самом центре, при этом стоимость в случае покупки практически не разнится. Особую популярность приобрели ликвидные , расположенные в малонаселенных квартирах, имеющих не более 3 комнат и с адекватными соседями.

На самом деле вряд ли кто-то хочет прожить всю жизнь в коммунальной квартире, поэтому для начала нужно решить, по какой причине вы хотите получить комнату именно в . То есть намерены ли вы в дальнейшем выкупать у соседей комнаты или же переезжать в будущем в другое место? Ведь альтернатива есть всегда, к примеру, небольшая квартира в областном центре либо квартира в строящемся доме.

Получить комнату в коммунальной квартире может любой гражданин нашей страны, нуждающийся в жилье, которое предоставляется по договору социального найма. Для этого вы не должны быть нанимателем другого жилого помещения по договору либо собственником жилого помещения. У членов семьи также не должна находиться в собственности жилая недвижимость. Кроме того, у семей, проживающих в помещении, которое не отвечает установленным нормам и требованиям, также есть возможность получить комнату.

Видео по теме

Обратите внимание

Покупка комнаты в коммунальной квартире - более длительная и сложная операция, чем покупка обычного жилья.

Полезный совет

Во время осмотра будущего жилища обязательно познакомьтесь с соседями, так как вам придется встречаться с ними не один раз в день. Обратите внимание на адекватность.

Продать комнату сложнее, чем продать квартиру. Потому, что кроме вас там живут еще другие люди, права которых должны быть обязательно соблюдены. Вы должны иметь хорошие отношения с соседями.

Вам понадобится

• - документы на комнату;
• - паспорт.

Инструкция

Когда вы определитесь с ценой, нанесите визиты всем своим соседям (собственникам комнат, находящихся в вашей квартире) и предложите им купить вашу комнату по этой цене. В случае, если у вас хорошие отношения с соседями и они сами не хотят покупать вашу комнату, они должны вам написать отказ от преимущественного права покупки вашей комнаты у нотариуса. Как правило, оплата услуг нотариуса за ваш счет, поскольку нужно это вам. Если все ваши соседи - собственники комнат отзывчивые и ответственные люди - вам повезло. Дело только за организацией и оплатой процесса.

Если же у Вас с соседями немирные отношения и они захотят вам за что-то отомстить или просто они недобрые соседи, или преследуют какие-то свои интересы и отказываются идти к нотариусу подписывать необходимый вам документ, вам придется письменно предлагать им купить комнату по указанной цене и отсылать ваше предложение о покупке заказным либо ценным письмом с описью по месту их проживания. Ведь бывает так, что собственники комнат не проживают в своей , а сдают ее квартирантам. В этом случае, у вас доказательством, что они извещены, будет квитанция почтового отправления или уведомление о вручении письма. И если они не откликнулись на ваше предложение в течение месяца - это будет означать их отказ.

Далее нужно найти технические документы на комнату. А если она, начиная с 1998 года, хоть когда-то была уже предметом купли-продажи, технические документы не нужно предоставлять в Регистрационную службу (Росреестр), поскольку они там уже есть. Выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах берется не ранее, чем за 10 дней до сделки. Нужно также согласие супруга (супруги) на продажу именно этой комнаты, заверенное у нотариуса, если комната приобретена в браке, а не подарена, не приватизирована, не приобретена до вступления в брак.

Затем составляете договор купли-продажи, подписываете его сторонами, оплачиваете государственную пошлину и регистрируете переход права собственности в Росреестре. Разумеется, проводите денежный расчет, обязательно написав расписку по всем правилам гражданского законодательства.

Обратите внимание

Если в соседней комнате одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, вам нужно будет просить его родителей получить разрешение органов опеки и попечительства по месту регистрации этого несовершеннолетнего ребенка на продажу вашей комнаты. Если они не захотят этого делать, тогда пишете им письмо с уведомлением и по истечении месяца будет считаться, что отказ получен. Только после того, как вы соберете все отказы либо почтовые документы от всех соседей - собственников, вы можете предложить купить комнату третьему лицу.

Полезный совет

Если ваши соседи не хотят покупать комнату по предложенной вами цене, возможно, проще снизить эту цену. Ведь вы потратите много времени на оформление документов и поиск новых покупателей, а это тоже требует материальных вложений.

Спрос на комнаты стабильный – еще бы, цена значительно ниже, чем на полноценную квартиру. Но между продавцом и покупателем стоят соседи-собственники. Как договориться с ними?

Документы, необходимые для сделки

Прежде чем заключить сделку, нужно убедиться, что продавец может подтвердить право собственности на комнату. «Помимо документов на собственность продавец должен предоставить кадастровый и технический паспорт объекта, справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам», – рассказала ЦИАН Земфира Каримова, адвокат юридической фирмы «Афина».

Порядком продажи комнаты в коммуналке также предусмотрено, что продавец должен информировать соседей (других собственников квартиры) о продаже комнаты с указанием цены. Уведомление о продаже комнаты составляется в письменной форме со всеми необходимыми реквизитами: полное ФИО и адрес комнаты получателя, полное ФИО отправителя с адресом комнаты, сообщение о продаже.

Также потребуется согласие органов опеки и попечительства, если среди других собственников квартиры есть недееспособные граждане или несовершеннолетние.

Как продать комнату без согласия соседей

Иногда другие собственники помещений в квартире уклоняются от получения уведомлений. Как тогда получить отказ соседей от преимущественного права покупки?

«Уклонение» сособственников по «коммуналке» на возможность продать комнату никак не повлияет, ведь продавец обязан лишь уведомить о продаже и на руках иметь квитанции об отправленных уведомлениях с почты. Датой подачей уведомления будет считаться число поступления письма в почтовое отделение собственника. По закону, молчание со стороны соседа будет считаться отказом от покупки, поэтому необходимо отсчитать 30 дней от этой даты и смело оформлять продажу.

Бывает, что продавец не в курсе, где на данный момент проживают его соседи. В этом случае нужно также прислать уведомление на адрес коммуналки. И отсчитывать 30 дней от даты поступления корреспонденции в почтовое отделение собственника, а затем продавать. В реестр необходимо будет предоставить квитанции на отправление корреспонденции.

«НАМ ОЧЕНЬ ПОВЕЗЛО»

«Устав платить за съемное жилье посторонним людям, в 2014 году мы с мужем, наконец, решились приобрести комнату в московской коммуналке. Благо, в родном городе у меня была собственная «однушка». Денег от продажи как раз хватало на комнату в двухкомнатной квартире. Родственники долго отговаривали от такой покупки, советовали взять ипотеку. Но мы настояли на своем, и нам очень повезло – после волокиты с документами, мы, наконец, поселились с семейной парой пенсионеров, которые часто уезжали на дачу. Со временем накоплений у нас прибавилось, и нам удалось уговорить их продать вторую комнату».

Валерия, Москва.

Нужен ли нотариус?

Сделки с комнатами проводятся через нотариуса. Стороны подписывают договор купли-продажи, все документы удостоверяются. Далее покупатель вносит деньги за комнату в депозитарий. Затем вся документация отправляется в Росреестр на регистрацию права собственности. И лишь после того, как покупатель получит договор от Росреестра с пометкой о переходе права, продавец может забрать свои деньги из ячейки.

2-3 МЛН РУБЛЕЙ ЗА КОМНАТУ

Минимальный порог покупки «чистых» комнат в Москве (с одним собственником, полученным отказом соседей и пр.) начинается от 1,6-1,7 млн рублей, основная масса предложения сосредоточена в бюджете от 2 до 3 млн рублей.

Для покупателя: плюсы и минусы

Комната – хороший вариант для тех, кто не накопил денег на отдельное жилье и не хочет связываться с ипотекой. Такое приобретение дает возможность получить постоянную регистрацию, посещать поликлинику, записать детей в школу. Однако покупка комнаты и покупка квартиры – не одно и то же.

Самое главное преимущество комнат – цена. По данным компании «Бест-Новострой», минимальный порог покупки «чистых» комнат в Москве (с одним собственником, полученным отказом соседей и пр.) начинается от 1,6-1,7 млн рублей, при этом основная масса предложения сосредоточена в бюджете от 2 до 3 млн рублей. Средняя цена квадратного метра комнат – около 178,5 тыс. рублей. Для сравнения: на «вторичке» малогабаритная квартира площадью до 20 кв. м стоит от 3,8 млн рублей. Средняя цена «квадрата» (без учета районов ЦАО) – 196 632 рублей.

Кроме того, если у вас комната менее 20 кв. м, и это единственная собственность, к ней будет применяться налоговый вычет, и налог платить будет не нужно.

Тем не менее, и у такой выгодной сделки есть минусы. Помимо очевидного – совместного проживания с посторонними и порой не всегда приятными людьми, существуют еще юридические аспекты. В частности, если вы покупаете комнату с целью сдачи в аренду, стоит учесть, что без согласия других собственников в нее нельзя заселять квартирантов. По той же причине осложняется и продажа комнат.

Проживание в коммунальной квартире актуально и по сегодняшний день.

Но многие граждане не теряют надежды сменить свое место жительства , обзавестись собственным полноценным жильем.

Разберем, как быстро продать комнату в коммунальной квартире , какие документы понадобятся для оформления, а главное, кому отдается приоритет в этом вопросе.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам бесплатной консультации :

С чего начать?

Для начала давайте вспомним о том, что представляет собой сама коммунальная квартира ?

Это помещение, которое является общей собственностью нескольких граждан Российской Федерации. Каждый из граждан имеет свою долю в помещении, которая может включать в себя кухню, коридор, санузел.

Для того, чтобы процедура продажи прошла гладко, необходимо подготовить свою комнату к продаже .

Оплатите все задолженности , чтобы квартира была «чистой». На ней не должно быть залогов и обременений .

Пригласите специалиста, который бы оценил недвижимость и указал примерную стоимость , исходя из общей ситуации на рынке недвижимости в вашем городе.

К мероприятиям по подготовке относят необходимость по проведению ремонта и приведению недвижимости в надлежащий вид.

Она предполагает, что владелец недвижимости должен сначала предложить приобрести недвижимость в собственность своим соседям , а уже потом на всеобщее обозрение.

Основные правила

Определяемся с ценой

Каждый владелец стремится как можно быстрее перейти к процедуре установки стоимости комнаты.

А достичь необходимого результата можно тремя способами:

1. , который не только поможет вам установить стоимость квартиры, но и осуществит помощь с продажей;
2. Пригласить специализированных представителей организаций, которые занимаются оценкой недвижимости . Стоимость квартиры они подтвердят документально;
3. Осуществить оценку квартиры самостоятельно.

Главное, необходимо знать, :

• В первую очередь, решающее значение будут иметь этаж и расположение квартиры. Чем выше этаж, тем ниже стоимость;
• Второй важный момент — это общая площадь помещения . Чем помещение больше, тем выше его стоимость.
  Отлично, если у вас имеются вспомогательные помещения, например, подсобки, дополнительный санузел, кладовые. А вот совмещенные санузлы и узкие коридоры стоимость снижают;
• Оценивается состояние квартиры , наличие ремонта ;
• Наличие развитой инфраструктуры вашего района. А именно, есть ли поблизости детский сад, школа, развязка общественного транспорта, крупные магазины;
• Мало кто обращает внимание на соседей , но в случае, если при осмотре помещения выяснится, что они достаточно буйные, шумные, представляют опасность для людей, то стоимость квартиры будет существенно снижена;
• В случае, если вы хотите обезопасить себя перед покупателем , то можете указать в одном из условий продажи задаток . Он необходим для того, чтобы за время, пока вы освобождаете квартиру и готовите ее к вселению новых жильцов, последние не передумали и не отменили сделку. Задаток устанавливается в произвольной форме .

Аванс — это денежные средства, которые передаются прежде, чем жильцы станут полноправными собственниками недвижимости.

Передача аванса предусмотрена во время подписания договора . Остальная сумма перечисляется на счет гражданина после регистрации прав собственности в Росреестре.

О том, как правильно оформить договор задатка и аванса, читайте в .

Аванс также защищает продавца от перемены мнения у покупателей.

Однако в такой ситуации рискуют сами приобретатели недвижимости. Стороны могут прийти к консенсусу в случае, если продавцом будет написана расписка в получении денег .

Также, стороны могут обезопасить себя , отразив факт получения аванса или задатка в договоре между сторонами.

Здесь Вы можете скачать образец договора задатка и расписки при получении задатка продавцом.

О том, с чего начать продажу комнаты в коммунальной квартире, смотрите в видеоролике:

Условия оплаты

Договор должен включать в себя условия оплаты . На сегодняшний день практике известно несколько из них.

Рассмотрим, в чём состоит нюанс каждого вида:

1. Одновременная полная оплата . Осуществляется после того, как продавец отказался от прав собственности в Росреестре, а покупатель получил их. Как правило, осуществляется посредством ячейки в финансово кредитной организации.

   Покупатель арендует ячейку , закладывают в неё сумму, установленную договором. Стороны отправляются в Росреестр. Продавец вместе со свидетельством о смене права собственности должен явиться в банк. Предъявив свидетельство сотруднику, он может получить денежные средства из ячейки.

   Отсутствие посредников в подобной сделке может сыграть с вами злую шутку , и одна из сторон может ;

2. Если продавец стремится быстро продать квартиру , но нашёлся лишь один покупатель, который может оплатить покупку не сразу, оформляется рассрочка платежа .

   В договоре купли-продажи устанавливается порядок и очередность внесения суммы. Указывается фиксированная цифра , соответствующая размеру платежа. Устанавливается частота выплат , а также временной промежуток, в который они должны осуществляться.

   О договоре купли-продажи недвижимости и тонкостях его составления, читайте в .

   Если вы имеете дело с рассрочкой , то настоятельно рекомендуем вам обратиться в нотариат . Нотариус проследит за законностью составления договора ;

3. Если при оформлении сделки у покупателя возникли форс-мажорные обстоятельства, может быть предусмотрена отсрочка платежа . Это значит, что продавец дает покупателю некоторое время для того, чтобы собрать сумму. Стороны в обсуждении устанавливают длительность отсрочки . Оформлять такой договор лучше у нотариуса , который оформит сделку в установленном законом порядке;
4. Оплата в соответствии с графиком предусмотрена для ситуации, когда покупатель хочет погасить задолженность за приобретенную недвижимость в несколько этапов .

   В такой ситуации составляется график выплат , и покупатель тщательно его придерживается, внося фиксированную сумму на установленный счёт.

Когда освобождать?

Так как продавцу предстоит не только подготовить недвижимости к продаже, но и куда-то перевести свои вещи, тщательно должны быть рассмотрены условия освобождения комнаты.

Как правило, договор предусматривает, что продавец покидает помещение сразу же после полной оплаты .

Однако ситуация может сложиться таким образом, что продавец не сможет уложиться в эти сроки . Тогда договором оговаривается дата, когда продавец и члены его семьи покинут квартиру.

Главное, чтобы с этой датой были согласны обе стороны .

Нужен ли нотариус?

В соответствии с законодательством РФ, сделки купли-продажи осуществляются с привлечением нотариуса в случае, если в ней участвуют несовершеннолетние , недееспособные или же речь идет о .

Что касается коммунальной квартиры , то она как раз и представляет собой долевую собственность .

Именно поэтому, чтобы предусмотреть не только ваши права, но и права третьих лиц, которые одновременно с вами являются собственниками долей, необходима помощь нотариуса .

Разговор с соседями

Уведомление

Преимущественное право на приобретение вашей доли имеется у собственников других долей коммуналки.

Поэтому прежде, чем осуществлять поиск покупателей с риелтором или же самостоятельно размещать объявления, вы должны уведомить о своем решении соседей .

Сделать это можно в письменной или устной форме. Однако лучше отправить уведомление ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

В этом случае вы будете уверены в том, что лицо было проинформировано о вашем намерении.

Образец отказа от преимущественного права покупки комнаты.

В случае, если после осуществления сделки выяснится, что лицо, являющееся обладателям доли в коммуналке не было оповещено, сделка может быть отменена в судебном порядке .

Если соседи против?

Часто бывает так, что соседи против продажи недвижимости.

Они хотят видеть на вашем месте новых лиц, сами имеют виды на квартиру, но не обладают средствами для покупки или имеет другие причины для отказа .

Можно попытаться выяснить причину. Если она кажется вам неправомерной , то решить подобную проблему можно в судебном порядке .

Чтобы осуществить продажу без согласия соседей, необходимо написать исковое заявление , приложить письменный факт отказа соседа, а также иные документы, которые свидетельствуют в вашу пользу.

Суд, рассмотрев материалы дела, примет решение о назначении заседания. На заседании вы можете доказать свою правоту , а решение судебной инстанции обязательно к исполнению.

Если вы давно уведомили соседей , но реакции нет, не отчаивайтесь.

Если спустя 30 календарных дней после оповещения нет реакции, закон воспринимает это как согласие на сделку .

Продажа комнаты

Соседу

В этом случае необходимо придерживаться следующей схемы:

• Вы направляете письменное уведомление о своем решении продать квартиру;
• Ваш сосед говорит о своем желании приобрести недвижимость;
• Формируется пакет бумаг , необходимый для проведения сделки;
• Составляется договор купли-продажи ;
• Договор заверяется и проверяется нотариусом ;
• Собирается пакет документов для Росреестра ;
• Сторонам необходимо явиться в Росреестр ;
• Оплачивается государственная пошлина ;
• Оформляется факт перехода права собственности ;
• Сосед передаёт вам денежные средства за приобретенную недвижимость.

С этого момента его доля в коммунальной квартире увеличилась.

Образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.

Третьему лицу

Продажа квартиры третьему лицу имеет следующий алгоритм действий:

1. Покупатель осматривает недвижимость ;
2. Вы оформляете договор купли-продажи ;
3. Собираете пакет документов ;
4. Являетесь в нотариальную контору ;
5. Нотариус заверяет договор купли-продажи;
6. Договариваетесь о способе оплаты и условиях выселения ;
7. Возможно, вам будет передан аванс или залог ;
8. Являетесь в Росреестр ;
9. Оплачиваете государственную пошлину ;
10. Оформляете факт перехода права собственности ;
11. Получаете оставшуюся часть денежных средств ;
12. Передаёте покупателю свидетельство о праве собственности ;
13. Он же, в свою очередь, составляет акт приема-передачи , в котором указывает, что получил комнату в соответствии с указанными в договоре купли-продажи условиями.

Здесь Вы можете скачать бланк акта приема-передачи комнаты в коммунальной квартире.

Продажа с зарегистрированными лицами

Продажа комнаты, где зарегистрированы какие-либо лица — это обременение на недвижимости.

По возможности, непосредственно перед процедурой государственной регистрации недвижимости, выпишите из квартиры прописанных человек.

Если в комнате прописаны несовершеннолетние , то снять их с учета будет проблематично .

В такой ситуации вам нужно будет обратиться в паспортный стол , а также в органы опеки и попечительства . Подробно укажите, с чем связана причина снятия несовершеннолетнего с регистрационного учета.

Подтвердите необходимость оформления сделки купли-продажи.

Переоформляют прописку несовершеннолетних в течение 7 суток .

Документы

Для осуществления сделки купли-продажи вам понадобится следующий пакет документов:

• на квартиру;
• Договор приватизации , если вы осуществляли процедуру;
• Договор дарения , купли-продажи , наследования или любой иной документ, который отражает факт вашего становления в качестве собственника;
• Ваш паспорт ;
• Если помещение приобретено в браке — согласие от второго супруга ;
• Письменно оформленный отказ от приобретения доли соседями и их согласие на продажу , заверенное у нотариуса;
• Свидетельство о праве собственности на долю;
• Квитанции , которые свидетельствуют о том, что у вас ;
• Составленный договор купли-продажи ;
• Справка , которая свидетельствует о количестве прописанных лиц.

Образец согласия супруга на продажу недвижимости.

Договор купли-продажи доли в коммунальной квартире выглядит стандартным образом. Составляется на листе формата А4.

Возможно составление предварительного договора , прежде, чем перейти к конечному образцу, в котором перечисляются права и обязанности сторон, меры ответственности, необходимость залога или аванса.

Также там указывается дата освобождения помещения .

Договор заверяется у нотариуса , так как существует необходимость в соблюдении прав и законных интересов третьих лиц.

Как быстро продать долю в коммунальной квартире?

Воспользуйтесь несколькими полезными советами от нас:

1. В первую очередь, не задирайте цену . Назначьте адекватную стоимость за ваше помещение. В противном случае, покупатель так и не будет найден;
2. Заранее заручитесь согласием собственников на продажу;
3. Подготовьте квартиру надлежащим образом, чтобы в случае появления покупателя как можно быстрее провести сделку;
4. Ваше помещение должно быть юридически чистым , на нём не должно быть залогов;
5. Используйте все возможные средства оповещения о вашем предложении;
6. Самостоятельно публикуйте объявления в газетах и в интернете, а также обратитесь за услугами риелторов;
7. Иногда хорошую помощь оказывает «сарафанное радио» . Расскажите всем своим знакомым о желании продать комнату.

Как продать комнату?

В общежитии

Комната в общежитии отличается в коммуналки тем, что предполагает лишь временное проживание .

Приватизировать такое жильё стало возможным только в 2007 году. Если помещение принадлежит вам по договору социального найма , то продать его нельзя.

Если вы успели приватизировать комнату, то порядок действий таков:

• Подготовьте квартиру к продаже;
• Оповестите других собственников долей о своем намерении продать;
• Заключите договор купли-продажи ;
• Заверьте его;
• Получите аванс ;
• Осуществите регистрацию в Росреестре ;
• Передайте новоиспеченному собственнику свидетельство взамен на оставшуюся часть денежных средств ;
• По возможности, снимите с регистрационного учета всех прописанных в вашем помещении.

В квартире

Для этого нужно:

1. Получить согласие иных собственников на данное действие;
2. Подготовить недвижимость к продаже;
3. Установить цену ;
4. Осуществить подготовительные действия ;
5. Составить договор купли-продажи у нотариуса;
6. Сформировать пакет документов для регистрации;
7. Обсудить факт передачи денежных средств ;
8. Сменить права собственности в Росреестре;
9. Получить сумму за продажу.

Как вы успели заметить, сделки с недвижимостью не таят в себе никаких сложностей.

Самое главное следуйте чёткой инструкции, тогда вы будете знать, какие действия осуществляются на том или ином этапе.

Операция продажи комнаты в коммунальной квартире имеет свои особенности, которые несколько усложняют процесс по сравнению с обычной сделкой. Однако технология этой сделки уже давно опробована на практике – в статье можно увидеть пошаговую инструкцию, конкретное описание действие на каждом этапе и полный перечень всех документов.

В коммунальной квартире проживают разные владельцы:

• собственники комнат;
• лица, которые живут по договору социального найма (в муниципальном жилье).

Каждый приобрел помещение независимо от другого владельца (покупка, мена, наследство или ордер от государства). При этом каждый владеет своей комнатой, а также имеет право пользования общей территорией (кухня, туалет, душ и т.п.). Счета на оплату коммунальных услуг поступают индивидуально (расход по счетчикам или по нормативу). Учитывается также факт пользования местами общего пользования – расчет происходит пропорционально владеемой площади.

Основная особенность продажи состоит в том, что в коммунальной квартире каждый собственник владеет только конкретным помещением, а не сразу всей квартирой. Поэтому законодательство гарантирует остальным собственникам так называемое право преимущественной покупки . Это означает, что:

1. Перед продажей комнаты любому стороннему лицу собственник сначала должен уведомить о своих действиях всех других собственников. Они обязаны либо согласиться и купить объект по оговоренной стоимости, либо отказаться в письменном виде.
2. Продажа любому лицу возможна только в тех случаях, когда остальные собственники в коммунальной квартире отказались от покупки или по крайней мере истек срок для принятия решения.
3. Наконец, продавать можно только тот объект, который находится в собственности. Если же комната оформлена по договору социального найма, то сначала нужно провести ее приватизацию.

В каких случаях процедура усложняется

Поскольку основное отличие сделки по продаже комнаты в коммунальной квартире от обычной процедуры связано с правом преимущественной покупки, то основной и единственный риск связан именно во взаимодействии с соседями. При этом важно понимать, что сама сделка состоится в любом случае , однако время ее выполнения, скорее всего, увеличится по причинам, описанным в таблице.

Важно понимать, что сроки указаны примерные . Если ситуация осложняется иными обстоятельствами (например, у соседа есть претензии к вам по поводу комнаты, и он подает в суд, то время неизбежно увеличится).

Таким образом, реализация возможна, только если она уже находится в собственности. Процедура выглядит несколько сложнее, однако провести ее вполне реально, хотя времени и средств может понадобиться несколько больше, чем в обычных случаях.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если есть желание сменить место жительства и избавиться от комнаты, оформленной по договору социального найма, такое тоже возможно. Речь в данном случае идет об обмене на такое же муниципальное жилье. При этом необходимо получить обязательное письменное разрешение со стороны государственных или муниципальных органов, которые предоставили её изначально по договору.

Этапы сделки

В общем случае процедура выглядит так:

1. Оценить стоимость, принять решение о том, как будет совершаться продажа – без посредников или с помощью специализированных компаний (например, риэлторских).
2. Обеспечить возможность преимущественной покупки для всех соседей. Это и есть основной и в то же время обязательный этап. Собственник должен разослать письменные уведомления, после чего соседи либо принимают решение о покупке, либо дают отказ. Они могут и проигнорировать сообщение, что по истечению 30 календарных дней приравнивается к отказу.
3. Совершить сделку с соседом (если кто-то из них согласится).
4. Если получен отказ или уведомление было проигнорировано, а срок принятия решения истек, можно заниматься самостоятельной продажей.
5. Дальнейшая процедура аналогична обычной сделке – подбирают покупателя, собирают полный пакет документов, оформляют договор, после чего регистрируют право собственности на новый объект недвижимости (если он будет куплен взамен старого).

Получение согласия соседей: пошаговая инструкция

Для корректного выполнения всей процедуры важно знать ответы на несколько вопросов:

1. Кого именно нужно предупреждать о продаже – т.е. кто имеет право преимущественной покупки.
2. Как нужно предупредить о готовящейся сделке.
3. Что делать в случае молчания соседа, нежелания идти на контакт с ним по причине личной неприязни и др.
4. Как быть в нестандартных ситуациях – например, если в конкретной комнате уже давно никто не проживает, как осуществить продажу, если владелец находится далеко и т.п.

Далее подробно рассматриваются все наиболее распространенные случаи, а также общий порядок процедуры, соблюдение которого гарантирует чистоту сделки с точки зрения действующего гражданского законодательства.

Кого уведомлять

Самый очевидный случай – это когда помещение находится в частной собственности. Тогда уведомляют непосредственно на имя собственника.

Есть также несколько особых ситуаций, когда процедура выглядит иначе:

1. Если гражданин проживает по договору социального найма, то уведомление отсылают в местную Администрацию, которая и является собственником.
2. Если собственником является несовершеннолетний и/или недееспособный человек, уведомление отсылают в местный отдел опеки и попечительства.

Как уведомлять

Уведомляют всегда только заказным письмом, чтобы получить письменное подтверждение того, что оно действительно было доставлено. При этом можно воспользоваться и традиционными услугами Почты России, и услугами частных курьерских компаний, доставляющих отправления быстрее и удобнее (по принципу «от двери до двери»). Выбор конкретной компании не имеет никакого значения. При этом важно понимать, что отправка письма – обязательная процедура , хотя во многих случаях речь идет о том, что конверт просто перейдет из одной комнаты в другую. Причина в том, что в интересах собственника – получить письменное доказательство того, что уведомление действительно было доставлено на адрес.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Даже если гражданин находится в хороших отношениях с соседями и может просто устно предложить им купить комнату, все равно необходимо составить письменное уведомление. Именно наличие документа гарантирует победу в возможных спорах после проведения сделки.

Форма этого документа свободная – главное только отразить суть операции. За основу можно взять образец, представленный ниже.

Заполнить можно и в рукописном виде, и в печатном – в юридическом смысле это 2 равнозначные бумаги.

Если ответа не поступает

Если с соседями плохие отношения или они в принципе игнорируют поступившее сообщение, нужно обратиться к нотариусу, который оформит свидетельство об отправке уведомления. Его оформляют за свой счет, и взыскать эти издержки за счет соседа будет невозможно.

Затем уведомление отправляется вновь. После того, как оно будет доставлено, необходимо подождать 30 календарных дней. Отсчет этого срока начинается со дня, следующего за днем оформления уведомления о доставке. Срок доставки этого уведомления для отправителя не имеет значения.

Например, если уведомление получено 8 ноября 2018 года, а отправителю оно пришло 10 ноября, то отсчет все равно будет вестись от 8 ноября – даты доставки. То есть расчет 30 календарных дней в данном случае начинается с 9 ноября (не имеет значения, выходной это, праздничный или будний день).

Если пришел отказ от получения уведомления

В таком случае процедура упрощается – необходимо просто дождаться, когда письмо придет обратно. Сотрудники Почты (или иной службы доставки) ставят отметку о том, что адресат отказался от получения и дату отказа. От этой даты и отсчитывают 30 календарных дней, после чего можно совершить продажу без всяких последствий.

Если о соседе ничего неизвестно

Это один из наиболее трудных способов с точки зрения длительности во времени и прилагаемых усилий со стороны владельца жилья. Порядок действий следующий:

1. Сначала пытаются найти соседа, опросив его знакомых, друзей, родственников.
2. Если сделать это не удалось, обращаются в суд, чтобы признать его безвестно отсутствующим. Причем придется подождать не менее года.
3. Если гражданин так и не появился, и вестей о нем нет, суд признает его отсутствующим, назначает управляющего имуществом.
4. На имя управляющего отсылается уведомление, после чего он дает согласие или отказ, и дальше действуют по обычной процедуре.

Если наследник не вступает в наследство

Это тоже довольно сложный случай: если в коммуналке один собственник умер, то в большинстве случаев у него появятся наследники по завещанию или по закону. Тогда нужно будет дождаться, как они поступят:

1. Если они принимают наследство, то полноправными собственниками станут не ранее, чем через полгода после смерти бывшего владельца. Тогда уведомление направляют на их имя, получают отказ или согласие, после чего действуют, как обычно.
2. Если же они откажутся от наследства в пользу какого-то другого наследника, это опять же затягивает сделку, потому что у нового наследника есть также 6 (в некоторых случаях 3 месяца) для принятия решения.

Собственник в другом городе/регионе

В этих случаях уведомление оформляется только через нотариуса. Причем гражданин обязан оформить отказ тоже только в нотариально заверенном виде. Возможно, придется оплатить ему эти издержки. Однако если будет молчание, то достаточно подождать 30 календарных дней, без учета срока на пересылку письма туда и обратно.

Документы для сделки

После того, как отказ от покупки был получен от всех владельцев, можно приступить к продаже помещения стороннему лицу. На сделке должны присутствовать все собственники или их представители, действующие по доверенности. Для этого понадобятся следующие документы:

• паспорта всех собственников;
• уведомления каждому соседу о продаже помещения;
• все отказы, полученные в результате отправки уведомлений;
• все конверты с датой доставки письма, если сосед отказался от получения уведомления;
• документы на комнату (свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, выписка из БТИ);
• договор купли-продажи;
• разрешение муниципального органа и органов опеки, если сосед снимает комнату по соцнайму или ей владеет несовершеннолетний (или недееспособный).

Возможно ли обойти право преимущественной покупки

Такая возможность действительно существует, и она законная с точки зрения юридической чистоты. Единственный путь – это оформление договора дарения доли комнаты на покупателя. Покупатель становится сособственником и приобретает право преимущественной покупки, после чего без всяких согласий покупает оставшуюся долю.

Подобную схему можно использовать только с людьми, которым можно доверять. Понадобится обеспечить корректную передачу денежных средств и учесть прочие важные нюансы.

Видео комментарий