Договор социального найма жилого помещения. Жилое помещение как объект договора социального найма Предметом договора социального найма не может быть

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договорсоциального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

Стороны – это наймодатель, может быть сам собственник и сам наниматель. Социальное жилье предоставляется только из муниципального или государственного фонда → наймодатель может быть: если государственное жилье – РФ или субъекты; если муниципальное – муниципалитет.

Члены семье нанимателя:

Супруг, дети, родители;

16 Предмет договора социального найма.

Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть:

1)жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), то есть изолированным и пригодным для постоянного проживания;

2)находится в черте населенного пункта;

3)должна быть отдельная квартира на семью;

4)по статье 58 ЖК запрещено заселение в комнаты лицам разного пола (кроме супругов), но с согласия граждан такое возможно.

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

17 Круг членов семьи нанимателя и их правовое положение.

Наниматель – физическое лицо, по общему правилу не могут быть иностранцы и апатриды.

Члены семье нанимателя:

Супруг, дети, родители;

Другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы, если ведут общее с нанимателем хозяйство.

В исключительных случаях, судом могут быть признаны членами семьи и другие лица. Перечень членов семьи – это существенное условие договора, а если отсутствуют существенные условия по статусу они равны нанимателю, несут ответственность солидарно.

Бывшие члены семьи, сохраняют право на жилье, но отвечают самостоятельно. Содержание договора – условия на которых он заключен.

1. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

2. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Комментарии к ст. 62 ЖК РФ

1. Комментируемая статья определяет предмет договора социального найма, являющийся его существенным условием. Жилищный кодекс РФ под жилым помещением понимает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (см. комментарий к ст. 15 ЖК). Таким образом, Кодекс называет три основных критерия, по которым то или иное помещение может быть отнесено к числу жилых: изолированность, пригодность для постоянного проживания (последняя определяется совокупностью установленных санитарных, технических и иных норм и правил), а также отнесение жилого помещения к числу недвижимого имущества, что имеет большое практическое значение, поскольку помещение, находящееся, к примеру, в строительном вагончике, жилым признаваться не может.

Изолированность жилого помещения (например, квартиры, комнаты) определяется наличием у него выхода (входа) либо в помещения общего пользования, либо (например, жилого дома, части жилого дома) на улицу. При этом к помещениям общего пользования (лестницы, коридоры и т.п.) не относятся помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд (кладовые и т.п.).

Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется, в частности, Санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами СанПиН 2.1.2.1002-00. Эти Правила устанавливают санитарные требования, которые должны соблюдаться при проектировании, реконструкции, строительстве, а также при содержании эксплуатируемых жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания, за исключением гостиниц, общежитий, специализированных домов для инвалидов, детских приютов, вахтовых поселков.

Названные Правила и нормативы предусматривают требования к участку и территории жилых зданий при их размещении; требования к жилым зданиям и помещениям общественного назначения, размещаемым в жилых зданиях; требования к отоплению, вентиляции, микроклимату и воздушной среде помещений; требования к уровням шума, вибрации, ультразвука и инфразвука, электрических и электромагнитных полей и ионизирующего излучения в помещениях жилых зданий; требования к строительным материалам и внутренней отделке жилых помещений; требования к инженерному оборудованию; требования к водоснабжению и канализации; требования к лифтам; требования к мусороудалению; требования к содержанию жилых помещений.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ. В настоящее время действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 28 января 2006 г. N 47.

2. Комментируемая статья содержит исчерпывающий перечень видов жилых помещений, которые могут быть предметом найма. Это жилой дом (одноквартирный), квартира, часть жилого дома или квартиры. Статья 16 ЖК РФ к видам жилых помещений дополнительно относит комнату, что по существу является правильным, однако дублирует понятие "часть квартиры". И хотя ЖК РФ в ст. 62 не упоминает комнаты как предмет договора социального найма, другие статьи Кодекса прямо предусматривают их в качестве предмета этого договора (см., например, ч. 6 ст. 57 ЖК).

3. Не могут быть предметом договора социального найма жилого помещения неизолированные жилые помещения (например, проходная комната в квартире, состоящей из смежных комнат), помещения вспомогательного использования (кухни, кладовые и т.п.), общее имущество многоквартирного дома (о понятии общего имущества многоквартирного дома см. ст. 36 ЖК). Невозможность указанных объектов выступать в качестве предметов договора социального найма объясняется тем, что они не отвечают таким критериям жилого помещения, как изолированность и пригодность для постоянного проживания.

Не может быть предметом договора социального найма и часть комнаты, хотя об этом в ЖК РФ прямо не говорится.

27.Договор социального найма жилого помещения: понятие, предмет, стороны, форма, содержание договора.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - наймодатель (публичный собственник, уполномоченный им орган или управомоченное им лицо) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных законом (ч. 1 ст. 60 ЖК).

Предметом (объектом) договора социального найма является жилое помещение, которым может быть жилой дом (одноквартир-ный), квартира, часть жилого дома или квартиры, комната

Сторонами договора социального найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.

Наймодателем по договору социального найма могут быть:

– собственник жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления;

– управомоченное собственником лицо.

Этот перечень является исчерпывающим.

Нанимателем является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным ЖК РФ. По требованию нанимателя и членов его семьи, а также в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор социального найма заключается с одним из членов его семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (п. 1 ст. 63 ЖК РФ). Следовательно, если договор социального найма жилого помещения заключен в письменной форме в отсутствие указанного решения, требование к форме договора нельзя считать соблюденным.

Условия и форма договора социального найма жилого помещения Договор социального найма заключают только в письменной форме на основе решения жилищного фонда. Существенное условие типового договора социсведения о жилье: количество комнат, адрес местонахождения, размер общей площади и прочие характеристики.

Дополнительные условия договора

1. Размер платы. Согласно договору нанимателю можно предоставлять горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, водоотведение, теплоснабжение, газоснабжение и прочие коммунальные услуги. Наниматель должен вносить своевременно за них плату, когда договор не устанавливает другое. 2. Ремонт. Капитальный и текущий ремонт помещения - обязанность нанимателя, когда другое не устанавливается договором. 3. Сдача в поднаем. Если согласен наймодатель, наниматель может все нанятое им помещение или часть его передавать в пользование поднанимателя. Срок не указывается в документе, так как по такому договору жилые помещения гражданам предоставляются в бессрочное пользование и владение.

28. Права и обязанности наймодателя по договору социального найма жилого помещения

Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением (в отличие от ранее применявшихся ордеров на жилые помещения).

Гражданам, принятым на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, такие помещения могут быть представлены из трех видов жилищного фонда: Российской Федерации; субъекта РФ; муниципального.

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на 1 человека не менее нормы предоставления, с учетом имеющихся в собственности данных граждан иных жилых помещений.

При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта РФ период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за 5 лет.

При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Не могут предоставляться жилые помещения по договорам социального найма иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. Особый порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма определен законом для малоимущих граждан. Граждане признаются малоимущими органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 25 февраля 2005 г. № 17 «Об утверждении Методических рекомендаций для органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма» содержит примерную методику определения размера дохода и стоимости имущества в целях признания граждан малоимущими и предоставления им жилого помещения по договорам социального найма.

Признания гражданина малоимущим происходит в несколько этапов:

Определение граждан, доходы и стоимость имущества которых должны оцениваться при отнесении граждан к категории малоимущих;

Определение достоверности и проверка сведений, предоставляемых гражданами для признания малоимущими в целях постановки на учет;

Определение доходов граждан;

Оценка имущества, находящегося в собственности гражданина-заявителя и членов его семьи и подлежащее налогообложению;

Установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи;

Переоценка размера доходов и стоимости имущества граждан в целях повторного подтверждения права на предоставления им жилых помещений.

Энциклопедия судебной практики
Предмет договора социального найма жилого помещения
(Ст. 62 ЖК)

1.Предмет договора социального найма

1.1. Часть квартиры может быть предметом договора социального найма

Заключение договора найма на часть квартиры в силу ст. 62 Жилищного кодекса Российской Федерации не противоречит закону.

1.2. Объектом договора социального найма являются жилые помещения муниципального или государственного жилищного фонда

Возможность возникновения отношений по договору социального найма в соответствии со статьей 60 Жилищного кодекса РФ обусловлена нахождением жилых помещений в государственной или муниципальной собственности.

Объектом договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (договора социального найма) могут быть жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного или муниципального жилищного фонда и предназначенные только для социального использования, т.е. то жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными организациями.

Жилищного кодекса

К отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и переданы в иную форму собственности, утрачивают статус общежития в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и переданы в иную форму собственности, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и переданы в иную форму собственности, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Заявители с 2005 года занимают две предоставленные им на основании единого ордера комнаты, расположенные в доме коридорной системы проживания и находящиеся в муниципальной собственности.

Признавая действия администрации незаконными, суд первой инстанции исходил из того, что заявители живут в двух разных жилых помещениях. Такой вывод суд обосновал положениями статей 16 , и ЖК РФ, из которых следует, что предметом договора социального найма должно быть структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Заключение одного договора социального найма на две отдельные комнаты в доме коридорной системы является неправомерным и нарушает права заявителей.

Данный вывод признан судом надзорной инстанции незаконным.

Нормы жилищного законодательства не предусматривают возможности заключения двух договоров социального найма на одно жилое помещение.

Возможность заключения одним лицом договора социального найма одновременно на два жилых помещения действующим жилищным законодательством не предусмотрена.

Поскольку на момент заключения договора социального найма квартира не была свободна, договор социального найма жилого помещения не расторгнут, а оформление двух договоров социального найма на одно и то же жилое помещение действующим жилищным законодательством не предусмотрено.

1.7. При наличии нескольких нанимателей вспомогательные помещения общего пользования не могут быть включены в договор социального найма, заключенный с одним из нанимателей

Помещения вспомогательного использования, находящиеся в квартире, с учетом функционального назначения этих помещений предназначены для удовлетворения гражданами хозяйственно-бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в конкретном жилом помещении.

Таким образом, указанные помещения обеспечивают саму возможность непосредственного проживания граждан в изолированном жилом помещении в виде комнаты, включаются в общую площадь квартиры и в силу части 2 статьи 62 Жилищного кодекса Российской Федерации не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма.

Помещения вспомогательного использования, находящиеся в квартире, с учетом функционального назначения этих помещений, предназначены для удовлетворения гражданами хозяйственно-бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в конкретном жилом помещении. Указанные помещения обеспечивают саму возможность непосредственного проживания граждан в изолированном жилом помещении в виде комнаты, включаются в общую площадь квартиры и в силу ч. 2 ст. 62 ЖК РФ не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма.

1.9. Находящиеся в жилом помещении и являющиеся помещениями вспомогательного использования коридор, уборные, умывальные, кухня подлежат включению в общую площадь жилого помещения предоставляемого по договору социального найма

Суд обоснованно не принял во внимание доводы иска о незаконном включении в общую площадь предоставленного им жилого помещения площадь коридора и о том, что в договоре социального найма жилого помещения, состоящего из 3 комнат NN 4а,5,5а, включая коридор N 4, должна быть указана жилая площадь 34,5 кв.м, общая площадью 40,3 кв.м, поскольку исходя из ст. ст. 15 , , Жилищного кодекса РФ, к предмету договора социального найма отнесены квартира, часть квартиры, комната с включением в общую площадь жилого помещения суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджии, веранд и террас. Поскольку коридор, уборные, умывальные, кухня являются помещениями вспомогательного использования, находятся в жилом помещении, они подлежат включению в общую площадь жилого помещения.

1.10. Только изолированные жилые помещения, являющиеся самостоятельным предметом договора социального найма, могут быть приватизированы

ч. 2 ст. 62 ЖК РФ неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма.

Приватизации подлежат только изолированные жилые помещения (квартиры или комнаты), которые могут быть самостоятельным предметом договора социального найма.

Приватизации подлежит только изолированное жилое помещение (квартира или комната), поскольку по смыслу ч. 2ст. 62 ЖК РФ неизолированное жилое помещение не может быть самостоятельным предметом договора социального найма.

2. Помещения, не являющиеся предметом договора социального найма

2.1. Нежилое помещение не может быть предметом договора социального найма

Само по себе благоустройство помещения и фактическое использование истицей и членами ее семьи спорного помещения как жилого не является основанием для признания его жилым, признания за истицей права владения и пользования спорным помещением и заключения с ней договора социального найма.

2.3. Жилые помещения частного жилищного фонда не могут быть предметом договора социального найма

Поскольку спорное жилое помещение относится к частному жилищному фонду (принадлежит на праве собственности юридическому лицу), это не может повлечь возникновение каких-либо отношений, основанных на договоре социального найма.

2.4. Жилые помещения специализированного жилого фонда не могут быть предметом договора социального найма

Заключение договора социального найма жилого помещения, отнесенного к виду "специализированное жилое помещение" законом не предусмотрено.

2.5. Помещение в аварийном доме не может быть предметом договора социального найма

Принимая решение об отказе в иске, суд первой инстанции исходил из того, что заключением межведомственной комиссии многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, что свидетельствует о непригодности для проживания спорной комнаты, расположенной в указанном доме. Спорная комната в силу своей непригодности для проживания не может быть предметом договора социального найма в силу ч. 1 ст. 62 , ч. 2 ст. 15 ЖК РФ.

2.6. Предметом договора социального найма не может быть койко-место

Удовлетворяя встречный иск, суд признал истицу нанимателем комнаты, при этом судом не учтено, что по смыслу ст. 62 Жилищного кодекса Российской Федерации самостоятельным предметом договора социального найма может быть только изолированное жилое помещение, тогда как истице предоставлялись в спорной комнате только койко-места.

Истцы занимают в общежитии койко-место, изолированное жилое помещение в виде комнаты, которое в соответствии с действующим законодательством может быть предметом договора социального найма, им не предоставлялось.

В силу действующего жилищного законодательства койко-место не относится к жилым помещениям, в связи с чем не может быть передано во владение и в пользование для проживания в нем на условиях социального найма.

Приватизации подлежат только изолированные жилые помещения (квартиры или комнаты), которые могут быть самостоятельным предметом договора социального найма, в том числе и изолированные жилые помещения в общежитиях, и пришёл к обоснованному выводу, что самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения неизолированное жилое помещение, в том числе койко-место, являться не может. Следовательно, койко-места не относятся к жилым помещениям, подлежащим приватизации.

Истцу предоставлялось в пользование жилье в виде койко-места, а не вся изолированная комната, в то время как предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), неизолированное жилое помещение самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения быть не может (ст. 62 ЖК РФ).

Наименование договора как "Договор социального найма" само по себе не имеет правового значения и не влечет для заявителя каких-либо последствий, поскольку договор социального найма в отношении койко-места в комнате не может быть заключен в силу закона.

Договор социального найма соответствующей комнаты с указанными лицами в силу требований ст. ст. 62 и ЖК РФ заключен быть не может, следовательно, и право на приватизацию соответствующего жилого помещения, которое производно от права на заключение договора социального найма, у указанных лиц не возникает.

С учетом изложенного, поскольку вся спорная комната в пользование истцу никогда не предоставлялась, истица, занимающая койко-место, право на приватизацию изолированной комнаты, в которой находится соответствующее койко-место, не приобрела, койко-место не является изолированным и не относится к жилым помещениям, подлежащим приватизации, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска.

2.7. Сугубо смежные комнаты в помещении не являются предметом договора социального найма

Истцам в оформлении договоров социального найма на занимаемые жилые помещения отказано по мотивам отсутствия документов для оформления договора социального найма и тем, что данная квартира является сугубо смежной и заселена разными семьями.

То обстоятельство, что занимаемая истцами квартира является сугубо смежной (состоит из трех сугубо смежных комнат), подтверждается характеристикой жилого помещения, выкопировкой из поэтажного плана и кадастровым паспортом помещения, актом обследования квартиры работниками жилищных органов и сторонами не оспаривалось.

Из материалов дела и пояснений истца следует, что изначально истцу были выделены комнаты, расположенные в одной секции общежития. В настоящее время данная секция (4 комнаты и помещения общего пользования) используется семьей истца в качестве отдельной квартиры, то есть произведено переоборудование помещений. Факт самовольного переоборудования стороной истца не отрицался. Разрешительных документов на переоборудование занимаемых помещений либо доказательств соответствия созданного в результате переоборудования жилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что спорные жилые помещения не могут являться предметом договора социального найма, поскольку принятый первоначально в эксплуатацию объект отсутствует в связи с изменением характеристик и параметров спорных жилых помещений. Оснований для заключения договора социального найма на обособленное жилое помещение (квартиру), образованное в результате самовольной перепланировки, у наймодателя не имелось.

2.9. Перепланировка помещения не является препятствием к заключению договора социального найма

Из материалов дела следует, что истица обращалась в департамент управления имуществом с вопросом о заключении договора социального найма жилого помещения, однако в заключении договора социального найма ей было отказано, поскольку в указанном жилом помещении произведены перепланировка, коридор и санузел, расположенные в квартире истца, являются местами общего пользования.

Поскольку судом установлено, что спорное помещение является предметом договора социального найма (квартирой в силу ст. 62 ЖК РФ), суд обоснованно возложил на ответчика обязанность заключить с истицей договор социального найма на указанное помещение с площадью, соответствующей настоящим техническим характеристикам спорной квартиры.

Доводы апелляционной жалобы о том, что проведенная перепланировка не была согласована с органами местного самоуправления, также не могут быть приняты во внимание. Кроме того, требований о сохранении квартиры в перепланированном виде истица не заявляла, тогда как суд рассматривает дело в рамках заявленных требований. Перепланировка помещения при указанных обстоятельствах не является препятствием к заключению договора социального найма на спорное помещение.

2.10. Договор социального найма в отношении идеальной доли квартиры, которой не соответствует изолированное жилое помещение, заключению не подлежит

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Предметом договора могут быть помещения (квартира , жилой дом), находящиеся в государственной или муниципальной собственности, передаваемые гражданам бессрочно и на безвозмездной основе (при условии своевременной выплаты платы за пользование и содержание помещения). Права сторон, заключивших данный договор, регулируются жилищным кодексом . Выселение граждан из помещений возможно при систематическом нарушении прав соседей, невыплате денег за пользование или содержание помещения в течение полугода или использовании помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным Кодексом (ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ, далее по тексту – ЖК РФ).

Жилищный фонд социального использования впервые был предусмотрен ст. 12 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", наличие которого предопределило возможность установления нового вида договора найма жилого помещения – договора социального найма жилого помещения, который был точно и ясно закреплён ст. 67 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ).

Названный договор относится к видам договора найма жилого помещения, наряду с коммерческим наймом жилого помещения (см. п. 1 ст. 670 ГК РФ). Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры) (ч. 1 ст. 62 ЖК РФ). О бессрочном характере рассматриваемого договора говорит ч. 2 ст. 60 ЖК РФ. Данный договор относится к консенсуальным, взаимным, возмездным . Заключается этот договор в письменной форме (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ).

Содержание договора закреплено в ст. 65 ЖК РФ (права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма) и ст. 67 ЖК РФ (права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма), а ответственность в ст. 66 ЖК РФ (ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма) и ст. 68 ЖК РФ (ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма). В целях унификации в работе органов государственной власти и местного самоуправления Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 утверждён Типовой договор социального найма жилого помещения.

Общие условия (предпосылки) предоставления жилого помещения по договору социального найма названы в п. 1 ч. 1 ст. 19, ч. 2 ст. 49, ч. 1 ст. 91.15 ЖК РФ, среди которых: 1) получение гражданином Российской Федерации статуса малоимущего гражданина нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (признание по установленным ЖК РФ основаниям таковым); 2) предоставление жилого помещения из муниципального жилищного фонда социального использования, жилищного фонда субъекта Российской Федерации социального использования, жилищного фонда Российской Федерации социального использования; 3) соблюдение порядка очередности исходя из времени принятия этих граждан на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. В ЖК РФ также содержатся категории граждан, которым предоставляются жилые помещения по договору социального найма во внеочередном порядке (см. ч. 2 ст. 57 ЖК РФ).